高杠桿房企紛紛遇險之后，市場正在為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險出清探索方向。
2022年1月12日，據(jù)《證券時報》，招商蛇口30億元并購票據(jù)已完成注冊。首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項目公司股權(quán)，為項目公司注入資金，確保項目順利推進(jìn)。
這是今年的首單并購票據(jù)，由央企招商蛇口發(fā)行也符合監(jiān)管層的指引。
此前，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，并且會同國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險、促進(jìn)行業(yè)出清。
盡管穩(wěn)健型的龍頭房企們都在努力，金融機(jī)構(gòu)也給予足夠的支持，但大規(guī)模的收并購潮或許不會再來了。
經(jīng)歷過一番大浪淘沙，龍頭房企們已經(jīng)很難從出險房企的資產(chǎn)中尋找到金子。更何況，出險房企在當(dāng)前的境況下多數(shù)仍抱有幻想，統(tǒng)統(tǒng)將變現(xiàn)能力強(qiáng)的項目視為籌碼，并不甘愿輕易出手。買方與賣方之間的認(rèn)知鴻溝，仍待彌合。
小幅試水
在監(jiān)管層頻繁發(fā)聲維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的敦促下，對龍頭房企收并購融資的優(yōu)待持續(xù)推進(jìn)。
招商蛇口的并購票據(jù)破冰，就是一個信號。2022年1月12日，招商蛇口30億元并購票據(jù)完成注冊，首期擬發(fā)行25.8億元，其中12.9億元將用于收購住宅項目公司股權(quán)。
在金融機(jī)構(gòu)層面，對于房企并購的貸款之門也并沒有關(guān)上。一位深圳商業(yè)銀行的人士指出，“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)房企的并購貸款可以做的，但是要看房企的情況，也要看具體項目。目前房企的并購類貸款仍屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以在審批這方面還是會比較復(fù)雜。”
受到政策的推動，資本市場上零星的收并購案例也在陸續(xù)發(fā)生。
2022年1月5日晚間，華潤萬象生活公告稱，其全資附屬公司擬收購禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司，預(yù)期價格將不高于人民幣10.6億元。
這是華潤萬象生活上市之后，在公開市場可以查詢到的首單收并購項目。其收購標(biāo)的禹洲物業(yè)乃禹洲集團(tuán)旗下物管平臺禹佳生活服務(wù)的重要組成部分，在大規(guī)模債務(wù)即將到期之際，禹洲集團(tuán)選擇出讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回流資金；而華潤萬象生活則借此在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)張。
另一個典型例子則來自于藍(lán)光發(fā)展。2021年12月23日晚，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司下屬子公司擬出讓重慶煬玖公司100%的股權(quán)予金科地產(chǎn)。
在轉(zhuǎn)讓前，藍(lán)光發(fā)展將對重慶煬玖進(jìn)行資產(chǎn)重組，模擬重組后包括重慶煬玖及其下屬重慶
未來城104畝項目、重慶芙蓉公管項目以及天津小站等項目。重慶煬玖模擬交易后的賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，本次交易作價僅為1元。
這是一宗承債式收購，金科地產(chǎn)將承接重慶煬玖旗下的所有債權(quán)。
藍(lán)光發(fā)展在回復(fù)交易所問詢函時指出，本次交易涉及的項目面臨金融債務(wù)違約、拖欠工程款等原因出現(xiàn)停工停建和非正常施工等情況并難以保障項目交付，本次交易基于維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)各方的利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的初衷和保交付的背景進(jìn)行，交易采用承債式收購，在出售資產(chǎn)之時也能夠降低負(fù)債91.91億元，有利于其解決目前的債務(wù)問題。
除了禹洲和藍(lán)光，還有更多出險房企也在等待龍頭房企帶給他們光明。一位龍頭房企華南區(qū)域的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，最近經(jīng)常接到那些暴雷企業(yè)來跟我們談項目合作，我們資金是沒問題，但談歸談，接不接是另外一回事。
難挽狂瀾
盡管一眾出險房企做好了被拯救的準(zhǔn)備，金融機(jī)構(gòu)也早準(zhǔn)備好資金，但被寄予厚望的龍頭房企們始終保持審慎。
一位總部位于深圳的央企人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，從去年下半年開始，他們陸續(xù)看了深圳出險房企的部分舊改項目，看完之后“不敢接也不能接”。“你根本不知道坑有多大，接回來供應(yīng)商找上門，算誰的？”
這是許多出險房企手中資產(chǎn)的現(xiàn)狀。
一位出險房企總部負(fù)責(zé)投融資的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析稱，其實(shí)就像我們，很早就從銀行那里拿不到錢了。我們這幾年都靠信托續(xù)命，錢要導(dǎo)進(jìn)來得做四五個嵌套，最后往往信托那邊還是不敢批，因為項目差風(fēng)險高。“我們很多項目都是算不過賬的，但只要上面的領(lǐng)導(dǎo)簽字了我們就拿。別人開盤能回幾十個億，我們就幾個億幾千萬的，你說這種項目誰要。”
多數(shù)住宅項目均存在瑕疵的背景下，出險房企手中能夠變現(xiàn)的資產(chǎn)寥寥可數(shù)。就像華潤萬象生活和禹洲物業(yè)的那宗交易收購的是物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)，這是許多出險房企手中相對具有價值的部分，但他們卻往往將之視作重要籌碼，不輕易轉(zhuǎn)手他人。
一位出險房企總部人士在分析物業(yè)出讓的可行性時指出，“物業(yè)我們不能賣是考慮到這部分現(xiàn)在還能收回來錢，我們不能把奶牛送人，那就什么都沒有了。”
除卻想要留有后路的心態(tài)之外，許多出險房企目前在對資產(chǎn)的態(tài)度上與市場的評估也存在相當(dāng)?shù)钠?。一位了解情況的深圳出險房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“很多公司一上來，就給你折價很多，那也沒辦法賣。”
出險房企的實(shí)控人普遍對手中資產(chǎn)的預(yù)期過高，但對市場的承接能力卻缺乏足夠的評估，導(dǎo)致兩方之間的認(rèn)知鴻溝越來越巨大，也影響了穩(wěn)健型龍頭房企對承接出險房企項目的態(tài)度。
一位第三方評估機(jī)構(gòu)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“那些問題房企一上來就向市場甩清單說這個還有多少貨值項目怎么好，那要么就是誠心不想賣要么就是對市場還不夠了解。這種方式是不可能賣出去的，因為貨值不是你說了能算，要真想賣，要一個個去盡調(diào)去跟交易方談，而不是直接甩張大單子。”
保護(hù)自己
在買方與賣方兩相意見摩擦之下，市場普遍認(rèn)為，龍頭房企掀起資產(chǎn)并購潮難以實(shí)現(xiàn)。
中信證券此前在一份研報中針對這種現(xiàn)象指出，出險房企在決心和態(tài)度方面應(yīng)有所作為，例如，在企業(yè)層面，自救決心等于能否在關(guān)鍵時間點(diǎn)壯士斷腕，犧牲未來盈利，變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；在企業(yè)實(shí)控人角度，決心等于實(shí)控人能否向企業(yè)注入資金。
一位不愿具名的地產(chǎn)分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時也指出，“你不能坦誠面對投資者，那市場也不可能救你的，做投資的不可能都是錢多人傻。之前也有一些例子，暴雷的獅子大開口價格也咬死不放，那到底誰是買方？”
不僅是態(tài)度問題，更現(xiàn)實(shí)的原因是，地主家也沒有多少余糧了。
中信證券在近期的一份研報中也指出，在房企銷售整體表現(xiàn)不佳、開發(fā)項目盈利能力過低、資金充裕的企業(yè)太少等背景下，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)項目不會普遍展開。
現(xiàn)實(shí)的情況也支持這一觀點(diǎn)。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長，平均目標(biāo)業(yè)績完成率不到90%；“目前，預(yù)期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀，全國商品房銷售規(guī)模將步入無增長時代。”克而瑞研究中心指出。
不僅如此，房企的融資面也在2021年迎來了收縮。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時達(dá)到五年來最低點(diǎn)。克而瑞指出，調(diào)控持續(xù)收緊下，房企更加依賴銷售回款和自籌資金。
隨著銷售規(guī)模的下滑，房企的回款自然也難以維持高位。這種情勢下，房企囤糧過冬顯然比什么都重要。此前萬科董事會主席郁亮也曾在業(yè)務(wù)交流會上談及是否會對出險房企進(jìn)行幫助時表示，冬天來了誰都冷，會首先解決自己過冬的問題。
言下之意，不是不愿意幫，而是幫不了。在一個整體下行的夕陽行業(yè)，我們不能期待白衣騎士的現(xiàn)身，出險房企的應(yīng)有之義是，不要心存不切實(shí)際的幻想，應(yīng)是團(tuán)結(jié)多方資源實(shí)施自救。
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