2021年，房地產(chǎn)市場走過了跌宕起伏、極不平凡的一年。2022年，商品房市場將更好滿足購房者的合理住房需求，房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展值得期待。
經(jīng)歷跌宕起伏
2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩(wěn)步抬升勢頭，房地產(chǎn)調控的關鍵詞還是約談、調控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務違約風險顯現(xiàn)等因素影響，市場預期發(fā)生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現(xiàn)流拍，企業(yè)減員、降薪現(xiàn)象頻現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)，在2021年下半年以來持續(xù)增多。貝殼研究院研究表明，自2017年以來，二手房交易規(guī)模在2021年第一次出現(xiàn)同比下降。數(shù)據(jù)顯示，2021年全國二手房成交金額、成交套數(shù)、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。
市場為何會在2021年出現(xiàn)起伏？從表面上看，“三線四檔”房企融資管理規(guī)則和銀行業(yè)金融機構貸款集中度管理等金融調控政策作用逐步顯現(xiàn)，特別是個別房企出現(xiàn)流動性風險成為市場變化的“導火索”。究其根本在于，過去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負債、高周轉的發(fā)展模式難以為繼，行業(yè)再盲目擴張已經(jīng)沒有出路。
隨著市場行情急轉直下，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)一定程度上被打破。然而房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位沒有變，房地產(chǎn)業(yè)的基本面沒有變，實現(xiàn)國民經(jīng)濟的穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，暢通國民經(jīng)濟循環(huán)，需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
穩(wěn)是共同期許
如果僅用一個詞匯概括對2022年和未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽在接受記者采訪時給出的答案僅有一個字：穩(wěn)。
經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)市場的風云變幻，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是廣大購房者，想必穩(wěn)定的市場預期，穩(wěn)定的信貸環(huán)境，是大家共同的期許。
2021年底的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
2022年，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將如何實現(xiàn)？王蒙徽表示，將牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
一是保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
二是增強調控政策協(xié)調性精準性。加強各項調控政策協(xié)同，加強部省市縣調控聯(lián)動和對城市調控工作“一對一”的指導監(jiān)督。
三是堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風險。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。
四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。完善市場監(jiān)管機制，維護群眾合法權益。
促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展是當前和今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的重要目標。對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”對重建行業(yè)信心、解決當前問題，都有至關重要的作用。“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場普遍認為是2022年房地產(chǎn)調控的主要思路。
近期，有關金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務”等舉措，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策暖風可謂頻吹；各地也因城施策出臺穩(wěn)樓市舉措。這些都有利于房地產(chǎn)從業(yè)者、購房者、供應商和金融機構重拾對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，有利于市場總體趨穩(wěn)。
業(yè)內人士普遍認為，隨著新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進而向“良性循環(huán)”過渡。
轉型勢在必行
從過去一年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況不難得出結論：房地產(chǎn)業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，轉型已經(jīng)勢在必行。
實現(xiàn)精耕細作，是房地產(chǎn)行業(yè)不得不面對的現(xiàn)實。未來住房需求依然旺盛，區(qū)域之間的發(fā)展不平衡使得房地產(chǎn)市場仍然有量的需求。未來，不僅需要在量上尋求發(fā)展空間，更需要進一步解決“好不好”的問題，考驗房地產(chǎn)行業(yè)能否給市場帶來品質上乘的住房，能否有更加完善的居住服務，讓廣大居民享受美好生活。
形勢變化使企業(yè)需要認真思考未來之路。從追求規(guī)模向更注重品質轉變，順應綠色發(fā)展和數(shù)字化提升等方向，從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區(qū)改造、適老化住房等方向轉變，都可能成為企業(yè)的新選擇，這也將為行業(yè)開拓更為廣闊的發(fā)展空間。
貝殼研究院的報告認為，城市更新、資產(chǎn)運營、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱后，行業(yè)將進入新的發(fā)展階段。
廣東省住房政策研究中心主任陳洋認為，保障性租賃住房所帶來的積極效應應該引起行業(yè)高度重視。他表示，保障性租賃住房不是傳統(tǒng)意義上政府大包大攬的保障性住房，而是更具市場開放度的住房類型，是商品住房市場的重要補充而非沖擊。國家推動“租購并舉”，鼓勵用規(guī)?；姆绞阶鲎赓U，將有實際性舉措推進，也鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)積極參與。
加快發(fā)展保障性租賃住房，是“十四五”時期我國住房保障工作的重中之重。住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司負責人潘偉1月11日在國新辦新聞發(fā)布會上介紹，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。
各地也積極推進保障性租賃住房建設。如河北省政府辦公廳近日發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，明確石家莊、邯鄲、唐山、保定、秦皇島、張家口和雄安新區(qū)是“十四五”時期加快發(fā)展保障性租賃住房的重點城市。其中石家莊市“十四五”期間計劃籌集8萬套保障性租賃住房。
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