行業(yè)龍頭萬科，對于房地產(chǎn)未來又有了新的判斷。

從當(dāng)年的“拐點(diǎn)論”到房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的判斷，再從高喊“活下去”到“銅鐵時(shí)代”不遠(yuǎn)了的言論……一直以來，萬科每次對于行業(yè)的判斷，盡管會引起眾多爭議，但仍會受到業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。

這一次，萬科更是直言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了“黑鐵時(shí)代”。

行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段

從公開渠道獲悉，萬科董事會主席郁亮近期在集團(tuán)2022年會上，就戰(zhàn)略、組織、人、機(jī)制和文化等五方面作出總結(jié)發(fā)言。

郁亮稱，今年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年。就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機(jī)會，包袱甩不掉就活不下去。

郁亮認(rèn)為，外部環(huán)境的第一個(gè)特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)了高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些金融資源沒有有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。去金融化是一個(gè)心然的趨勢，也是痛苦的過程。

外部環(huán)境另一個(gè)輸出是經(jīng)濟(jì)工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。在郁亮看來，新發(fā)展模式可以概括為一個(gè)中心，三個(gè)基本點(diǎn)。一個(gè)中心，就是解決老百姓居住問題。三個(gè)基本點(diǎn)分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。

另外，還有兩個(gè)重大變化，一個(gè)是市場分化會越來越明顯，另一個(gè)是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”

在這次發(fā)言中，郁亮直言房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，方方面面都要建立新的錨定點(diǎn)。

“萬科的福利、補(bǔ)貼等等要跟黑鐵時(shí)代相適應(yīng)。我們是從黃金時(shí)代過來的，今天心須在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，一步到位建立新的錨定點(diǎn)之后再出發(fā)，否則擺脫不了黃全時(shí)代的慣性”。郁亮說。

面對已經(jīng)是10%左右微利的行業(yè)，郁亮提出要流程再造。現(xiàn)在很多用成本加成方式的收費(fèi)模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉(zhuǎn)包的方式一定是不可行的。

郁亮表示，我們的組織面對市場萎縮后更加白熱化的競爭，大家都想活下去，都會全力以赴，我們靠什么贏？首先是如何一盤棋建設(shè)。面對激烈競爭，沒有那么多資源和精力分散發(fā)力。

其次，面對業(yè)務(wù)的此消彼長，組織如何適配。傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)在萎縮，組織面對業(yè)務(wù)規(guī)模萎縮的局面卻只回應(yīng)做加法，所以業(yè)務(wù)的此消彼長必然將隨著組織適配調(diào)整。

 “戰(zhàn)時(shí)氛圍”的萬科與不坐“頭等艙”的郁亮

談到機(jī)制方面，郁亮表示，很多人提到機(jī)制就只能想到給足夠的激勵(lì)比如金錢激勵(lì)。我們現(xiàn)在處在“黑鐵時(shí)代”的環(huán)境中還能給那么多錢嗎？

社會上有很多熱門行業(yè)更容易通過用金錢激勵(lì)去找到合適的人，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)沒有出價(jià)能力了，無法給出超過別人的金錢激勵(lì)，而且只為了金錢激勵(lì)的人也不適合在黑鐵時(shí)代的行業(yè)中工作。萬科能提供的機(jī)制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機(jī)會，而不是單純的給錢。

在文化方面，郁亮稱萬科當(dāng)前最主要的八個(gè)字就是——“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時(shí)氛圍”。

第一，在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進(jìn)行，圍繞回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項(xiàng)主要任務(wù)展開，所有資源都要向這三大任務(wù)調(diào)配；第二，要強(qiáng)績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊(duì)伍里面選拔干部；第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒；第四，在文化方面一定要紀(jì)律嚴(yán)明。包括投資紀(jì)律、各項(xiàng)底線紀(jì)律都要牢牢堅(jiān)守；第五，省吃儉用、減少浪費(fèi)、營造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時(shí)氛圍。

據(jù)郁亮透露，助理為其定機(jī)票的時(shí)候是不會買頭等艙的，如果有時(shí)間接近的航班也會哪班便宜買哪班。能省多少錢不是最重要的，傳達(dá)的信號很重要。

做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將

在發(fā)言的最后，郁亮對萬科提出三個(gè)要求：做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。

郁亮稱，做專業(yè)高手告訴我們不能滿足于做業(yè)余的好手，不要和自己過去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業(yè)中的標(biāo)桿比較。如果你已經(jīng)成為行業(yè)標(biāo)桿應(yīng)該與更卓越目標(biāo)比較。

要做全能冠軍?？恳徽絮r吃天下的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這也是萬科新的鐵人三項(xiàng)。因?yàn)橹挥凶鋈芄谲姴拍苡?，過往一樣分開做單項(xiàng)是無法賺錢的。

要做長跑勝將。長期堅(jiān)持、長期堅(jiān)守做正確的事，不違反紀(jì)律，才能夠讓我們打得特別好。如果我們敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。