2022年，房企將面臨數(shù)輪債務(wù)兌付高峰期。
據(jù)標(biāo)普信評(píng)發(fā)布的研究報(bào)告，2022年，116家樣本企業(yè)年內(nèi)境內(nèi)債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對(duì)到期高峰。
如果考慮到境外美元債，房企面臨的債務(wù)重壓將更大。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022~2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，2022年償債壓力集中于上半年。
在資金流動(dòng)性上，房企總部也面臨一定壓力。標(biāo)普信評(píng)表示，房企大部分的現(xiàn)金流和貨幣資金沉淀在子公司項(xiàng)目層面，本部貨幣資金量較低。截至2021年6月末，116家樣本房企母公司層面的貨幣資金，僅占合并口徑總計(jì)的16%左右。
經(jīng)歷去年部分房企的風(fēng)險(xiǎn)事件后，地方為壓實(shí)“保交付”責(zé)任，加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管。有統(tǒng)計(jì)顯示，去年下半年，有超40個(gè)城市收緊了預(yù)售資金監(jiān)管。不過，部分地區(qū)過度收緊的監(jiān)管措施，加劇了房企資金周轉(zhuǎn)不暢的情況。因此，標(biāo)普認(rèn)為，房企今年的債務(wù)到期情況不容樂觀。
值得注意的是，日前市場(chǎng)消息稱，“全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法”已于近日制定出臺(tái)，要求各地方根據(jù)工程造價(jià)合同等核定重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。這意味著，去年下半年來趨緊的監(jiān)管局面有望得到放松。
標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，全國(guó)性規(guī)范化的預(yù)售資金監(jiān)管制度，將一定程度上有利于改善過度收緊的預(yù)售資金監(jiān)管方式，有利于房企提高資金調(diào)配效率，以更好地應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力。
“在2022年房企銷售增速整體承壓的情況下，盤活賬面上存量預(yù)售資金，提高資金使用效率，對(duì)房企應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力至關(guān)重要。上述新政的執(zhí)行時(shí)間和力度，將很大程度上影響行業(yè)的流動(dòng)性狀況。”上述機(jī)構(gòu)稱。
國(guó)盛證券同樣稱，近期石家莊、煙臺(tái)、成都等多城市預(yù)售資金監(jiān)管政策適當(dāng)放松，當(dāng)回歸正常預(yù)售資金監(jiān)管后，企業(yè)可依據(jù)施工節(jié)奏提取資金，超監(jiān)部分回流。短期來看，對(duì)所有地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流都形成改善，但對(duì)民營(yíng)企業(yè)更為利好。
與此同時(shí)，近期人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。標(biāo)普信評(píng)認(rèn)為，此舉既有利于增加保障性租賃住房的供應(yīng)，又有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模保持健康水平。
在過去的1月份，房企融資總額并不樂觀。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，1月房企融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個(gè)月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.99個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)盛證券表示，在需求端萎靡的情況下，房企仍面臨預(yù)售資金能提取額度偏小的問題，債券市場(chǎng)一樣面臨無法恢復(fù)融資的問題。因此，本輪政策放松遠(yuǎn)未結(jié)束，預(yù)計(jì)后續(xù)力度將繼續(xù)加強(qiáng)，直至行業(yè)基本面起底回升，達(dá)到政策、行業(yè)、企業(yè)基本面共振向上的狀態(tài)。
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