爛尾樓問題較為突出的海口，為保障購房者權(quán)益再出“重拳”。
2月24日，海南省人民政府官網(wǎng)發(fā)布《?？谶M一步加強商品房預售資金監(jiān)管》一文稱，海口進一步加強商品房預售資金監(jiān)管，所有售房款直接存入監(jiān)管賬戶。
據(jù)悉，?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已向各房企、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)中介機構(gòu)發(fā)出上述相關(guān)通知，通知自發(fā)布之日起施行，有效期3年。
海口此次新規(guī)，主要有七大要點，包括明確資金監(jiān)管職責及監(jiān)管內(nèi)容、賬戶公示、所有房款存入監(jiān)管賬戶、聯(lián)動合同備案加強監(jiān)管、賬戶收支管理、重點監(jiān)管資金的動態(tài)管理、逐步推行線上監(jiān)管方式，同時公布了違規(guī)處理細則。
通知表示，對于預售資金的監(jiān)管，監(jiān)管銀行是監(jiān)管實施主體、并細化監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容，由監(jiān)管銀行按照相關(guān)規(guī)定及協(xié)議約定實行全過程監(jiān)管。
對開發(fā)企業(yè)來說，所有購房款，包括定金（訂金）、首付款、一次性付款、分期付款、按揭款等均應存入監(jiān)管賬戶。同時，應當公示所銷售項目的資金監(jiān)管賬戶，并告知購房人將所有購房款存入本項目監(jiān)管賬戶。
對于預售資金的收支管理，主要按照《海南省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》及《商品房預售款監(jiān)管協(xié)議》相關(guān)規(guī)定，按建設(shè)進度、質(zhì)量竣工驗收、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等各節(jié)點，把控資金撥付。
如果開發(fā)企業(yè)在簽訂協(xié)議時，少報重點監(jiān)管資金，或因項目工程量增加、材料價格及人工成本上漲、工期延長等原因?qū)е轮攸c監(jiān)管資金余額不足的，應通知開發(fā)企業(yè)調(diào)整重點監(jiān)管資金，及時補足或從非重點監(jiān)管資金中留存。
一旦發(fā)現(xiàn)項目收支存在異常，房管部門要責令開發(fā)企業(yè)限期改正，未按期改正的，暫停網(wǎng)上簽約。情節(jié)嚴重或拒不改正的，暫停房企在當?shù)厮虚_發(fā)項目的商品房預售，記錄企業(yè)不良行為，并將不良行為信息納入企業(yè)征信系統(tǒng)。
據(jù)官方介紹，出臺上述通知，是為了進一步加強預售資金監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行的行為，保障購房者合法權(quán)益，保持?？谑蟹康禺a(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
實際上，類似于?？诩訌婎A售資金監(jiān)管的城市，并非少數(shù)。尤其是2021年下半年以來，多家房企相繼出現(xiàn)債務違約，在建項目出現(xiàn)停工，項目交付風險不斷加劇。受此影響，西安、天津、石家莊等37省市相繼加強預售資金監(jiān)管。
不過，因監(jiān)管額度、監(jiān)管方式、資金撥付等具體監(jiān)管規(guī)定由地方?jīng)Q定，各地監(jiān)管標準和提取規(guī)則差異較大，在實踐中或是出現(xiàn)預售金監(jiān)管不到位、房企違規(guī)挪用、延期交房等現(xiàn)象，或是因監(jiān)管力度過度收緊，房企流動性壓力加劇。
克而瑞分析數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預售監(jiān)管資金均達到數(shù)百億元。碧桂園、華夏幸福、藍光流動性擠占率（預售監(jiān)管資金/貨幣資金）均超過30%，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。
在上述背景下，推動預售資金監(jiān)管的規(guī)范與適度，對房企穩(wěn)定經(jīng)營、項目建設(shè)順利推進，對保障房地產(chǎn)項目竣工交付、維護購房人合法權(quán)益，均意義重大。
近日，新華社發(fā)文稱，商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)于日前出臺。相較以往，新規(guī)在完善規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管措施上有五大“亮點”：招標確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點。
新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能承接預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。
與此同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應當簽訂預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容。
在監(jiān)管額度方面，根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
此外，新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，應按照工程建設(shè)進度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結(jié)構(gòu)完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權(quán)首次登記。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制，能夠維護購房人合法權(quán)益，規(guī)范開發(fā)商行為，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為房地產(chǎn)市場探索新的發(fā)展模式創(chuàng)造條件。
值得注意的是，因城市基本面及樓市現(xiàn)狀不同，新規(guī)在落地時仍要“因城施策”、“視企而定”?？硕鹫J為，爛尾較多、行情低迷的城市監(jiān)管放松幅度將有限；企業(yè)方面，也會根據(jù)其經(jīng)營管理水平、現(xiàn)金流狀況等進行綜合評價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，全國性的預售資金監(jiān)管政策出臺，目的是釋放給市場寬松信號，但實際執(zhí)行過程中，預計寬松幅度不會大。特別是三四線城市，因銷售壓力大，地方為了保證購房者權(quán)益，監(jiān)管力度不會明顯放松。
“從最近各地預售政策變化看，基本都是有松綁、有收緊，核心依然是針對信用高的企業(yè)相對放寬，針對資金鏈緊張的企業(yè)繼續(xù)收緊，一方面可釋放市場整體資金流動性，另一方面保障購房者的基本權(quán)益。”張大偉稱。
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