“去年房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)，樓市不像以前那么活躍了。”全國(guó)兩會(huì)召開前夕，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整對(duì)金融業(yè)是好事，但不希望調(diào)整太劇烈，要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

去年四季度以來，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息不斷。其中有監(jiān)管面向全行業(yè)的發(fā)聲，也有地方做出的區(qū)域調(diào)整；有房企違約動(dòng)態(tài)，也有新的并購(gòu)融資；有銀行按揭松動(dòng)，也有樓市銷售數(shù)據(jù)不佳。在這種“跌宕起伏”中，市場(chǎng)都在等下一個(gè)政策。最近，河南鄭州率先放出“大招”——同時(shí)松綁限購(gòu)限貸，再次啟動(dòng)棚改貨幣化安置，這被業(yè)內(nèi)業(yè)外看作一個(gè)標(biāo)志性信號(hào)。

房住不炒原則下，調(diào)控手段如何在穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)之間實(shí)現(xiàn)平衡？經(jīng)濟(jì)增速下行壓力下，不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的房地產(chǎn)將何去何從？行業(yè)未來的變量還有哪些？在兩會(huì)召開前夕，第一財(cái)經(jīng)對(duì)我國(guó)的樓市做了詳細(xì)回顧和前瞻。

去庫(kù)存利器被重啟

3月第一天，鄭州市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）刷屏。《通知》提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的19條措施，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)重啟了去庫(kù)存利器——棚改貨幣化安置。相比實(shí)物化安置，貨幣化安置可以幫助消化城市商品房庫(kù)存，也可以緩解地方政府的資金壓力，采用信貸支持的方式推動(dòng)棚改進(jìn)行。

這給了“冰冷”的市場(chǎng)一絲希望?？硕鹱钚鹿嫉臄?shù)據(jù)顯示，2月TOP50房企的單月銷售金額為3552億元，環(huán)比1月減少了23.1%，相比去年同期大降45%。這已經(jīng)是房企銷售連續(xù)7個(gè)月的大幅下滑，同比降幅創(chuàng)下歷史新低。

為了支持合理住房需求，鄭州《通知》不僅通過“親屬投親養(yǎng)老可新購(gòu)一套住房”將家庭購(gòu)房套數(shù)從2套突破至3套，在供給端也明確提出要實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，并堅(jiān)持以貨幣化安置為主。

多家券商認(rèn)為，鄭州的率先行動(dòng)或預(yù)示著后續(xù)更多城市將因城施策，跟進(jìn)出臺(tái)樓市支持政策。據(jù)申萬宏源統(tǒng)計(jì)，自去年年底以來已經(jīng)有至少52個(gè)城市出臺(tái)了需求端的政策支持，方式包括但不限于降低房貸首付和利率、提高住房公積金貸款額度、取消或降低戶籍限制等。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在去年上半年加速，年中隨著部分城市的二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制、學(xué)區(qū)房炒作降溫、房貸業(yè)務(wù)收緊等進(jìn)入高潮，市場(chǎng)成交在開發(fā)商“爆雷”和購(gòu)房者信心不足中跌至“冰點(diǎn)”。有北京地區(qū)頭部中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員曾向第一財(cái)經(jīng)透露，在去年8月～11月，北京地區(qū)的二手房市場(chǎng)幾乎是“零成交”狀態(tài)。

隨著監(jiān)管對(duì)融資政策糾偏、鼓勵(lì)并購(gòu)，加上各地在需求端因城施策，供需兩端的市場(chǎng)已經(jīng)明顯回暖，但數(shù)據(jù)為何仍低于市場(chǎng)預(yù)期？中泰證券研究所地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳立認(rèn)為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導(dǎo)致的貸款利率下行，是結(jié)果而非驅(qū)動(dòng)因素。有江浙地區(qū)地產(chǎn)中介人士直言，其所在城市最關(guān)鍵的問題并不是首付比例和房貸利率，“只要放松限購(gòu)市場(chǎng)立馬會(huì)活躍起來”。

國(guó)泰君安指出，2022年最主要的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不簡(jiǎn)單是房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，而是升級(jí)到了需求下行帶來的房企造血能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。過去幾個(gè)月各城市的寬松多集中在銀行體系加大信貸投放，但在需求下降背景下作用較為有限，市場(chǎng)預(yù)期需要更加強(qiáng)有力的政策來延緩樓市的下行，但對(duì)推出節(jié)奏存在一定分歧，鄭州作為省會(huì)城市，其政策在時(shí)點(diǎn)和力度上都超出預(yù)期，對(duì)全國(guó)其他城市有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

什么是新的發(fā)展模式？

長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈日前在研報(bào)中表示，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售和投資的下挫幅度、速度超出過往，即使不再作為“短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，面對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，政策力度或許不能太小。

與這輪調(diào)控相伴而生的是房企頻頻爆雷，以及后疫情時(shí)代宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的特殊壓力，從多數(shù)機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)來看，大家都在關(guān)注后續(xù)的政策表述和行動(dòng)，對(duì)調(diào)控效果的預(yù)期也在不斷調(diào)整。

穆迪最近的研究報(bào)告顯示，信托公司作為房地產(chǎn)業(yè)敞口較大的金融機(jī)構(gòu)，2022年前9個(gè)月將有3520億元與房地產(chǎn)相關(guān)的信托資產(chǎn)到期，在“兩壓一降”監(jiān)管下壓力較大。

郭樹清在3月2日召開的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整帶來的需求結(jié)構(gòu)變化，對(duì)金融業(yè)來說是好事，“但是不希望調(diào)整得太劇烈，對(duì)經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。”

那么，到底什么是“新的發(fā)展模式”？第一財(cái)經(jīng)注意到，保障性租賃住房和長(zhǎng)租房市場(chǎng)已經(jīng)成為政策指引的關(guān)鍵詞。從已經(jīng)全部出爐的國(guó)內(nèi)31個(gè)省市自治區(qū)的2021年政府工作報(bào)告也可以看出，各地目前確定的房地產(chǎn)舉措主要就聚焦在保障性租賃住房和城市更新等方面。近日住建部已經(jīng)就此提出具體目標(biāo)：2022年能夠建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套，將加快長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

2月25日最新召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，今年的工作仍要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，要加大宏觀政策實(shí)施力度，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤；要堅(jiān)定實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化。“‘十四五’期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量將主要來自租賃住房。”中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，“租購(gòu)并舉”是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展模式，政府會(huì)積極探索和加速推進(jìn)保障性租賃住房的建設(shè)。

繼去年四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告之后，住建部近期再次強(qiáng)調(diào)“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”。明明表示，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，政策的主基調(diào)仍然沒有變，“房住不炒”、“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”等提法意味著這一輪調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度是托而不舉。

未來的變量

無論當(dāng)前局勢(shì)如何，監(jiān)管糾偏的目的在于，房地產(chǎn)形成健康發(fā)展和良性循環(huán)的平衡局面。明明認(rèn)為，今年房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境大概率還是相對(duì)友好的，市場(chǎng)環(huán)境也會(huì)逐步改善。陳立認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路將發(fā)生三大改變：從土地為王到現(xiàn)金為王，從追求規(guī)模到追求穩(wěn)健，從全國(guó)擴(kuò)張到區(qū)域深耕。

對(duì)于未來影響房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的因素，人口、土地、金融（貨幣政策等）仍是主要變量。

去年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求萎縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，未來政策要靠前發(fā)力，積極財(cái)政政策要提升效能，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度。

“大家都知道地產(chǎn)這個(gè)泡泡不能再吹了，所以地產(chǎn)政策即便是略有放松，也只是給部分企業(yè)喘一口氣，不會(huì)全面放水，相信地產(chǎn)融資不會(huì)成為未來貨幣擴(kuò)張的主力。”中泰資管首席投資官姜超認(rèn)為，房住不炒仍是未來的底線。明明也表示，今年的經(jīng)濟(jì)政策意在穩(wěn)增長(zhǎng)而非強(qiáng)刺激。

另外根據(jù)世界清算銀行的數(shù)據(jù)，截至2021年6月末，中國(guó)的居民部門名義杠桿率（債務(wù)/GDP）升至61%，相比2015年（38.9%）接近翻倍。

而根據(jù)央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2021》，加上非銀行金融部門對(duì)居民的借貸，居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到72.5%。