每經(jīng)特約評論員 尹中立

在今年全國兩會的政府工作報告里，有關(guān)房地產(chǎn)政策的表述與去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議基本一致：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對比過去幾年的兩會政府工作報告，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”是一個新的提法，這是根據(jù)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況提出的有針對性的政策要求。

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，在房價出現(xiàn)下跌趨勢之后，市場出現(xiàn)觀望情緒，尤其在個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)違約之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的信用收縮現(xiàn)象：金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸融資風(fēng)險控制要求大幅度提高，地方政府對按揭貸款的資金監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)融資增速的快速放緩，于是，房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)下滑，房價也出現(xiàn)不同程度的下跌，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)資金與價格之間的典型“負(fù)反饋”，通俗地說就是市場出現(xiàn)了惡性循環(huán)。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)就是要阻止這個惡性循環(huán)。

在3月2日召開的國務(wù)院新聞發(fā)布會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清就房地產(chǎn)金融政策發(fā)表了有針對性的看法，他表示，房地產(chǎn)需求方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一些變化，對金融業(yè)來說是一個好事，但是不希望調(diào)整得太劇烈，對經(jīng)濟(jì)影響得太大，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換。去年房價下降，房地產(chǎn)的泡沫化、貨幣化的問題發(fā)生了根本性的扭轉(zhuǎn)。

郭樹清在過去幾年曾多次提到房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，擔(dān)憂房地產(chǎn)行業(yè)占用了過多的金融資源，擔(dān)憂房地產(chǎn)價格泡沫破滅對金融運行的沖擊和影響。把他的講話進(jìn)行前后對比可以清晰地感受到他對房地產(chǎn)市場的看法已經(jīng)出現(xiàn)了較大的變化，如果說之前的講話是對房地產(chǎn)金融提出嚴(yán)厲警告的話，那么，現(xiàn)在的講話釋放了相當(dāng)程度的暖意。

出現(xiàn)變化的還有各個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從去年第四季度開始，各城市根據(jù)所在地的房地產(chǎn)市場運行狀況采取了一系列措施化解房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。例如，針對上海某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到期債務(wù)出現(xiàn)逾期的情況，由上海市發(fā)改委等政府部門牽頭與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)。

為了穩(wěn)定市場預(yù)期，各地還采取了各種措施穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期。多地出臺購房支持政策，包括購房契稅補貼、消費券補貼、新居民“購房券”、住房公積金貸款優(yōu)惠等支持合理需求；最近有些城市將按揭貸款的首付比降到20%；廣州市等協(xié)調(diào)主要商業(yè)銀行同時降低按揭貸款的利率。

在政策暖風(fēng)的吹拂下，房地產(chǎn)市場的交易量已經(jīng)開始觸底反彈。從二手房的交易數(shù)據(jù)看今年2月份的日均交易量已經(jīng)比1月份增加了30%左右，扭轉(zhuǎn)了之前持續(xù)下滑態(tài)勢。二手房價格同樣出現(xiàn)了止跌回升，一線城市中北京、上海、廣州二手價格小幅上漲，深圳二手房價格也出現(xiàn)環(huán)比小幅上漲，結(jié)束去年8月以來連續(xù)6個月的環(huán)比下跌，這是重要的市場信號。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月貝殼50城帶看客戶量環(huán)比增長約10%，新增掛牌房源量環(huán)比增長近六成。市場預(yù)期方面，2022年2月貝殼50城二手房景氣指數(shù)回升至21，市場預(yù)期保持修復(fù)。預(yù)計3月二手房市場整體成交量環(huán)比明顯增長，價格保持平穩(wěn)。從以往的經(jīng)驗看，二手房市場對政策的敏感性領(lǐng)先于新房市場，在二手房交易出現(xiàn)回升一個季度之后新房市場的交易將開始出現(xiàn)變化。

在市場總體出現(xiàn)積極變化的同時，我們也不能忽視潛在的風(fēng)險。當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的主要問題是個別大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險還沒從根本上得到化解，行業(yè)平均負(fù)債水平依然過高，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)去杠桿的“軟著陸”是今年房地產(chǎn)調(diào)控工作的重要難題。

（作者系中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任）