購房者面臨交房時(shí)間不確定、房屋質(zhì)量難保證等風(fēng)險(xiǎn)
【兩會(huì)視點(diǎn)】走過28個(gè)年頭的商品房預(yù)售制度將何去何從？
代表委員建議，逐步取消商品房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售
今年的政府工作報(bào)告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。面對新時(shí)代百姓住房需求，已經(jīng)走過28個(gè)年頭的商品房預(yù)售制度何去何從，再次成為兩會(huì)代表委員關(guān)注的熱點(diǎn)問題。
針對近年來商品房預(yù)售暴露出的風(fēng)險(xiǎn)，代表委員建議，逐步取消商品房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售。
要想買房，先交全款——預(yù)售制顯失公平
自2005年以來，全國兩會(huì)上就不時(shí)傳出取消商品房預(yù)售的聲音。在一些代表委員看來，逐步取消商品房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，是切實(shí)保護(hù)購房者權(quán)益的需要。
“人民美好生活愿望的實(shí)現(xiàn)，首先面對的就是住房消費(fèi)問題。目前以期房形式交易的預(yù)售制，對于購房人顯失公平，已成為房地產(chǎn)市場矛盾激化的根源，一定程度傷及民生。”全國政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長張建明表示，預(yù)售制度下，購房者面臨交房時(shí)間不確定、房屋質(zhì)量難保證等風(fēng)險(xiǎn)，與開發(fā)商之間糾紛不斷。
對于預(yù)售制背后隱藏的不公平，全國政協(xié)委員、中國財(cái)政科學(xué)研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對于老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對于開發(fā)商而言，沒有錢也可以干，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然后就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預(yù)售，可以收錢。”
這樣的模式顯然不利于保障購房人權(quán)益。全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫介紹說，當(dāng)前預(yù)售制度下，購房人預(yù)付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。而從購房到房屋交付少則1年，多則2年～3年，明顯加重了購房人義務(wù)、負(fù)擔(dān)，增加了購房人風(fēng)險(xiǎn)。
“一旦出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾等問題，將給購房人造成巨大損失，還會(huì)引起社會(huì)糾紛和不穩(wěn)定問題。”盧天錫代表表示。
房未蓋好，預(yù)售圈錢——預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)暴露
全國政協(xié)委員莫天全表示：“商品房預(yù)售制度是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)發(fā)展初期發(fā)揮了積極作用，有效解決了房地產(chǎn)開發(fā)資金問題。但如今，開發(fā)商利用商品房預(yù)售圈錢，不僅大大減少了成本費(fèi)用，而且把風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。”
預(yù)售本質(zhì)上屬于商業(yè)信用，劉尚希委員表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一手握著銀行信用，一手握著商業(yè)信用，相當(dāng)于加上了雙重杠桿。“雖然有利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，但同時(shí)也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，難以控制。”
近年來，房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)的變化將預(yù)售制背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。
“從2020年開始，住房整體上供過于求。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)壓力，市場出現(xiàn)了因資金鏈斷裂、規(guī)劃調(diào)整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因?qū)е聵潜P停工的現(xiàn)象。”全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東表示，預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，嚴(yán)重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。
“預(yù)售制下，很多開發(fā)主體并無資金實(shí)力，完全依靠借貸和預(yù)售獲得開發(fā)資金，變相鼓勵(lì)了低水平惡性競爭，滋生投機(jī)行為，助長房地產(chǎn)泡沫。”在張建明委員看來，預(yù)售制是房地產(chǎn)高杠桿的主要源頭，而房地產(chǎn)高杠桿是衍生金融風(fēng)險(xiǎn)的重要源頭。實(shí)行現(xiàn)房銷售制度有助于從根本上降低開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。
一手交錢，一手交房——現(xiàn)房銷售大勢所趨
劉尚希委員表示，目前，僅僅依靠加強(qiáng)監(jiān)管，難以解決預(yù)售制帶來的風(fēng)險(xiǎn)和問題，房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式需要置于房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級中，通盤謀劃考慮。
全國政協(xié)委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點(diǎn)：“我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展，企業(yè)有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預(yù)售制存在的歷史條件已經(jīng)不復(fù)存在，改革勢在必行。”
盧天錫代表呼吁，盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步細(xì)化明確全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件，逐步提高預(yù)售許可門檻，直至過渡為現(xiàn)房銷售。張建明委員則建議取消預(yù)售制，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等留足時(shí)間窗口，確保新政策有序、穩(wěn)健實(shí)施。
不少代表委員表示，長遠(yuǎn)來看，商品房市場最終會(huì)走向現(xiàn)房銷售。
施衛(wèi)東委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實(shí)行現(xiàn)房銷售，建議及時(shí)總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，按照地區(qū)有步驟地取消期房制度。“改為現(xiàn)房銷售后，所見即所買，人民群眾安居樂業(yè)的需求將得到更好滿足。”(本報(bào)北京3月8日電)
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