5月16日,國家統(tǒng)計局發(fā)布前4月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。受各種因素影響,樓市相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)繼續(xù)低迷。
今年1-4月,全國商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;商品房銷售額37789億元,下降29.5%。與一季度相比,降幅繼續(xù)擴大。同期,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元,同比下降2.7%。
今年以來,全國已有超過100個城市出臺各類穩(wěn)樓市政策,各級監(jiān)管部門也屢次做出支持合理需求的表態(tài)。但由于疫情及其他因素的影響,市場信心仍未恢復到合理水平。這也被認為是樓市各指標表現(xiàn)不佳的原因。
未來,情況可能有所改變。5月15日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場報價下調(diào)20個基點。這個既能產(chǎn)生強大的心理影響、又能夠切實降低購房成本的措施,被認為是今年最重要的樓市利好政策。
5月16日,資本市場率先做出反應(yīng),當日的A股地產(chǎn)板塊大幅上漲,多只股票漲停。下一步,這一政策能否真正激活市場交易、重塑市場信心,才是房地產(chǎn)業(yè)真正關(guān)心的事情。
“小陽春”爽約
今年樓市的開局并不差,前兩月的銷售規(guī)模已經(jīng)超過2019年和2020年同期的水平。3月,市場交易規(guī)模繼續(xù)保持在高位,似乎預示著傳統(tǒng)樓市“小陽春”不會缺席。但隨后,市場交易又出現(xiàn)明顯回落。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),4月單月,全國商品房銷售面積8722萬平方米,銷售金額8134億元,環(huán)比分別下降43.1%和42.7%,同比分別下降40.0%和46.6%。
分區(qū)域來看,東北地區(qū)、東部地區(qū)成交規(guī)模降幅較大。今年1-4月,東北地區(qū)商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,銷售市場的下行除了受疫情拖累之外,市場預期較弱是主要原因。今年以來,超過百城發(fā)布穩(wěn)樓市政策,但疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟增速放緩、收入預期下降導致居民風險偏好降低,市場信心恢復受阻。
信心不足的情況還體現(xiàn)在投資和供應(yīng)端。今年第一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已降至0.7%的低位,到4月,該指標出現(xiàn)有統(tǒng)計以來的首次負增長。許小樂指出,前四月土地購置面積同比下降46.5%,這表明了房企投資動力極弱,也進一步拖累了同期的固定資產(chǎn)投資增速。
與此同時,今年前4月,房屋新開工面積下降了26.3%,房屋施工面積由增長轉(zhuǎn)為持平,房屋竣工面積繼續(xù)下降,降幅為11.9%。
房企投資意愿低迷,還與資金鏈的緊張有關(guān)。今年前4月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元,同比下降23.6%。其中,定金及預收款、個人按揭貸款的降幅分別達到37.0%、25.1%,這兩項來源在房企資金中占比近半,也體現(xiàn)出銷售受阻對資金鏈的影響不容忽視。
融資端同樣沒有明顯改善。雖然近期已有部分房企重新啟動發(fā)債,但多家房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示,銀行對開發(fā)貸的審核和發(fā)放仍然嚴格,到目前為止,這一通道并沒有實質(zhì)性開啟。
對于房企而言,當下的重點除了融資,還有恢復銷售,從而緩解日益增長的庫存壓力。自去年12月以來,全國商品房待售面積連續(xù)5個月上升。截至今年4月末,全國商品房待售面積55735萬平方米,同比增長8.4%。其中,住宅待售面積增長了14.8%。
久旱逢甘霖?
在紛繁復雜的房地產(chǎn)指標中,銷售被認為是最重要的抓手,市場銷售恢復與否,也是房地產(chǎn)市場真正的“晴雨表”。
從去年末開始,監(jiān)管部門就不斷做出支持合理購房需求的表態(tài)。今年以來,全國已有超過100個城市出臺了不同類型的穩(wěn)樓市政策,涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持等多個方面。
同時,主要城市的個人房貸利率已經(jīng)有所下調(diào),按揭貸款的放款周期也明顯縮短。
但這些政策都未能真正激活市場。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點,除了疫情因素外,我國房貸利率的實際水平仍然偏高,影響了合理需求的釋放。“過去幾年,剛需(包括改善型需求)房貸利率普遍在6%以上。”張大偉說,無論橫向還是縱向?qū)Ρ龋@一水平都不低,“穩(wěn)樓市需要銀行讓利”。
因此,5月15日兩部門發(fā)布的調(diào)整差別化住房信貸政策文件,被業(yè)界寄予不小的希望。一方面,首套房貸利率下調(diào),可以實實在在地降低購房成本,對購房者帶來切實利好;另一方面,與各地出臺的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同,該政策覆蓋全國,影響范圍更大。
值得注意的是,監(jiān)管層上一次下調(diào)房貸利率,還是在2014年。
盡管此次政策的細則有待落地,且利率優(yōu)惠僅僅針對首套房,但已經(jīng)低位運行多時的房地產(chǎn)市場,仍然期待著“久旱逢甘霖”。
許小樂指出,雖然二套利率下限并未調(diào)整,但前期多數(shù)城市已取消“認房又認貸”,換房需求按首套的貸款執(zhí)行,因此本次首套利率下限降低,給銀行留出房貸降息空間,有利于降低剛需和改善性需求購房成本,并有望改善銷售持續(xù)下行的局面。
根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計,今年4月,百城首套房貸平均利率5.17%,距離新政規(guī)定的下限(4.4%)仍有較大空間。因此,若政策能夠“友好”落地,對市場的影響不容小視。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則指出,各類政策“組合拳”的疊加效果值得期待,但短期市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控及各地政策的執(zhí)行力度。當前,部分熱點城市政策跟進節(jié)奏加快,購房者置業(yè)情緒有所修復,市場有望率先企穩(wěn),但大多數(shù)城市市場預期仍較弱。預計樓市表現(xiàn)的全面改善還需要一段時間。
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