5月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布前4月房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)。受各種因素影響，樓市相關(guān)數(shù)據(jù)表現(xiàn)繼續(xù)低迷。
今年1-4月，全國商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。與一季度相比，降幅繼續(xù)擴大。同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%。
今年以來，全國已有超過100個城市出臺各類穩(wěn)樓市政策，各級監(jiān)管部門也屢次做出支持合理需求的表態(tài)。但由于疫情及其他因素的影響，市場信心仍未恢復到合理水平。這也被認為是樓市各指標表現(xiàn)不佳的原因。
未來，情況可能有所改變。5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，允許首套住房商業(yè)貸款利率比市場報價下調(diào)20個基點。這個既能產(chǎn)生強大的心理影響、又能夠切實降低購房成本的措施，被認為是今年最重要的樓市利好政策。
5月16日，資本市場率先做出反應(yīng)，當日的A股地產(chǎn)板塊大幅上漲，多只股票漲停。下一步，這一政策能否真正激活市場交易、重塑市場信心，才是房地產(chǎn)業(yè)真正關(guān)心的事情。
“小陽春”爽約
今年樓市的開局并不差，前兩月的銷售規(guī)模已經(jīng)超過2019年和2020年同期的水平。3月，市場交易規(guī)模繼續(xù)保持在高位，似乎預示著傳統(tǒng)樓市“小陽春”不會缺席。但隨后，市場交易又出現(xiàn)明顯回落。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月單月，全國商品房銷售面積8722萬平方米，銷售金額8134億元，環(huán)比分別下降43.1%和42.7%，同比分別下降40.0%和46.6%。
分區(qū)域來看，東北地區(qū)、東部地區(qū)成交規(guī)模降幅較大。今年1-4月，東北地區(qū)商品房銷售面積、金額同比降幅均超40%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，銷售市場的下行除了受疫情拖累之外，市場預期較弱是主要原因。今年以來，超過百城發(fā)布穩(wěn)樓市政策，但疫情多點散發(fā)、經(jīng)濟增速放緩、收入預期下降導致居民風險偏好降低，市場信心恢復受阻。
信心不足的情況還體現(xiàn)在投資和供應(yīng)端。今年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已降至0.7%的低位，到4月，該指標出現(xiàn)有統(tǒng)計以來的首次負增長。許小樂指出，前四月土地購置面積同比下降46.5%，這表明了房企投資動力極弱，也進一步拖累了同期的固定資產(chǎn)投資增速。
與此同時，今年前4月，房屋新開工面積下降了26.3%，房屋施工面積由增長轉(zhuǎn)為持平，房屋竣工面積繼續(xù)下降，降幅為11.9%。
房企投資意愿低迷，還與資金鏈的緊張有關(guān)。今年前4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，定金及預收款、個人按揭貸款的降幅分別達到37.0%、25.1%，這兩項來源在房企資金中占比近半，也體現(xiàn)出銷售受阻對資金鏈的影響不容忽視。
融資端同樣沒有明顯改善。雖然近期已有部分房企重新啟動發(fā)債，但多家房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，銀行對開發(fā)貸的審核和發(fā)放仍然嚴格，到目前為止，這一通道并沒有實質(zhì)性開啟。
對于房企而言，當下的重點除了融資，還有恢復銷售，從而緩解日益增長的庫存壓力。自去年12月以來，全國商品房待售面積連續(xù)5個月上升。截至今年4月末，全國商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。其中，住宅待售面積增長了14.8%。
久旱逢甘霖？
在紛繁復雜的房地產(chǎn)指標中，銷售被認為是最重要的抓手，市場銷售恢復與否，也是房地產(chǎn)市場真正的“晴雨表”。
從去年末開始，監(jiān)管部門就不斷做出支持合理購房需求的表態(tài)。今年以來，全國已有超過100個城市出臺了不同類型的穩(wěn)樓市政策，涉及調(diào)整限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、限售政策修改、鼓勵多胎家庭購房、為房企提供資金支持等多個方面。
同時，主要城市的個人房貸利率已經(jīng)有所下調(diào)，按揭貸款的放款周期也明顯縮短。
但這些政策都未能真正激活市場。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點，除了疫情因素外，我國房貸利率的實際水平仍然偏高，影響了合理需求的釋放。“過去幾年，剛需（包括改善型需求）房貸利率普遍在6%以上。”張大偉說，無論橫向還是縱向?qū)Ρ龋@一水平都不低，“穩(wěn)樓市需要銀行讓利”。
因此，5月15日兩部門發(fā)布的調(diào)整差別化住房信貸政策文件，被業(yè)界寄予不小的希望。一方面，首套房貸利率下調(diào)，可以實實在在地降低購房成本，對購房者帶來切實利好；另一方面，與各地出臺的“地方版”穩(wěn)樓市政策不同，該政策覆蓋全國，影響范圍更大。
值得注意的是，監(jiān)管層上一次下調(diào)房貸利率，還是在2014年。
盡管此次政策的細則有待落地，且利率優(yōu)惠僅僅針對首套房，但已經(jīng)低位運行多時的房地產(chǎn)市場，仍然期待著“久旱逢甘霖”。
許小樂指出，雖然二套利率下限并未調(diào)整，但前期多數(shù)城市已取消“認房又認貸”，換房需求按首套的貸款執(zhí)行，因此本次首套利率下限降低，給銀行留出房貸降息空間，有利于降低剛需和改善性需求購房成本，并有望改善銷售持續(xù)下行的局面。
根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，今年4月，百城首套房貸平均利率5.17%，距離新政規(guī)定的下限（4.4%）仍有較大空間。因此，若政策能夠“友好”落地，對市場的影響不容小視。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜則指出，各類政策“組合拳”的疊加效果值得期待，但短期市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情的有效防控及各地政策的執(zhí)行力度。當前，部分熱點城市政策跟進節(jié)奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復，市場有望率先企穩(wěn)，但大多數(shù)城市市場預期仍較弱。預計樓市表現(xiàn)的全面改善還需要一段時間。
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