近段時(shí)間以來(lái)，各地穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，當(dāng)月累計(jì)有超過(guò)56個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策。就在5月23日，哈爾濱也加入穩(wěn)樓市行列，發(fā)布通知廢止了2018年5月出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。

證券時(shí)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，此輪房地產(chǎn)新政呈現(xiàn)三大新特征：第一，此輪房地產(chǎn)新政不再單純?yōu)榇碳べ?gòu)房需求，而是與當(dāng)?shù)厝丝谡摺⑷瞬耪叩认嘟Y(jié)合，寄望一舉多得，如武漢、杭州、東莞、瀘州、常州、沈陽(yáng)等地最新房產(chǎn)政策；第二，此輪購(gòu)房政策不再全國(guó)相對(duì)統(tǒng)一，而是各地?fù)碛辛烁嘧灾鳈?quán)，它們均根據(jù)自身情況采取靈活、多樣的穩(wěn)樓市措施因城施策，如長(zhǎng)沙、杭州、沈陽(yáng)、德州、日照、連云港、惠州等；第三，北上廣深等一線城市及全國(guó)少數(shù)重點(diǎn)二線城市調(diào)控仍未明顯放松，三四線城市放松力度最大，不同城市間購(gòu)房政策差距拉大。

多位接受記者采訪的專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是社會(huì)信心不足，目前的政策調(diào)節(jié)仍稱(chēng)不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)，但整體而言目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始筑底回升。

與人口人才政策結(jié)合

與人口政策、人才政策等其他政策相結(jié)合是此輪穩(wěn)樓市新政潮呈現(xiàn)出的新特點(diǎn)，也是未來(lái)新趨勢(shì)。

5月14日，東莞市住建局凌晨出臺(tái)樓市新政指出，商業(yè)銀行要執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付款比例和貸款利率，另外，對(duì)符合國(guó)家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允許其新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

無(wú)獨(dú)有偶，南京市最新購(gòu)房新政也指出，生育兩個(gè)孩子及以上的南京戶籍居民家庭可新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房的同時(shí)，還可享受相關(guān)銀行最優(yōu)惠貸款利率等支持。杭州的新政則明確，符合條件的三孩家庭在報(bào)名參加新建商品住房公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售時(shí)，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。

類(lèi)似樓市新政與其他政策相結(jié)合的案例不少，沈陽(yáng)最新購(gòu)房政策限購(gòu)放松的條件同時(shí)向二孩或多孩家庭、以及青年人才傾斜。沈陽(yáng)明確，對(duì)生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽(yáng)行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套住房的，可在沈陽(yáng)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)再購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。沈陽(yáng)還規(guī)定，對(duì)生育二孩、三孩未滿18周歲的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)自住住房的，貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.3倍。

另外，針對(duì)青年人才，沈陽(yáng)市再次擴(kuò)大公積金貸款支持范圍和力度，在沈就業(yè)的畢業(yè)5年以?xún)?nèi)全日制本科以上高校畢業(yè)生，公積金貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.2倍。

5月19日，四川瀘州也發(fā)文明確，對(duì)現(xiàn)役軍人、退役軍人、瀘州市農(nóng)村戶籍人員、非瀘州市戶籍人員、畢業(yè)未滿五年的大學(xué)（包括專(zhuān)科和本科）畢業(yè)生，以及二孩、三孩家庭購(gòu)新房給予一次性總購(gòu)房款2%的補(bǔ)助。

此外，安徽蕪湖對(duì)符合條件的青年英才給予最高20萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，山東日照則對(duì)青年人才給予最高10萬(wàn)的購(gòu)房補(bǔ)貼，同時(shí)將首次公積金貸款購(gòu)房最高額度提高到100萬(wàn)元。

相關(guān)情況已成趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州、南京、無(wú)錫、東莞、樂(lè)山、綿陽(yáng)、達(dá)州、蘇州、瀘州等多個(gè)城市針對(duì)多孩家庭出臺(tái)購(gòu)房新政，內(nèi)容涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度以及放松限購(gòu)政策等。另外，常州、蕪湖、沈陽(yáng)、鶴壁、日照、揚(yáng)州、瀘州等城市最新出臺(tái)的購(gòu)房政策都針對(duì)青年人才給予了放款限售條件方面的傾斜。

北京大學(xué)博士后研究員張磊對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，我國(guó)將進(jìn)入少子化高齡化社會(huì)，不斷減少的新生人口和快遞增加的老年人口是我國(guó)將來(lái)的人口趨勢(shì)，而日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的政策經(jīng)驗(yàn)表明，任何單獨(dú)的政策措施都無(wú)法對(duì)生育率提升起到?jīng)Q定性作用，只有設(shè)立涵蓋婚戀、生育、教育、住房、養(yǎng)老、社保等方面的一攬子家庭支持計(jì)劃，優(yōu)化公共服務(wù)供給和公共資源配置，才能全面保障家庭發(fā)展，提升家庭生育意愿，這是此輪多地購(gòu)房新政與人才、人口等政策結(jié)合的原因。

平安不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究副總監(jiān)岳翔宇也對(duì)記者表示，以家庭多孩為放松限制的前提條件，實(shí)際是縮小了政策適用范圍，減輕了寬松力度，這主要是因?yàn)橐恍┑貐^(qū)希望通過(guò)試探性寬松來(lái)逐步加碼，避免放松節(jié)奏過(guò)快導(dǎo)致市場(chǎng)迅速升溫，與以往的寬松政策相比形式更加豐富。

多位專(zhuān)家表示，與人口、人才政策結(jié)合正逐漸成為新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化的新趨勢(shì)，針對(duì)多孩家庭的購(gòu)房支持政策既能促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放，也能在一定程度上鼓勵(lì)生育、促進(jìn)人口增長(zhǎng)，與人才政策結(jié)合則有利于各地吸引人才就業(yè)，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市跟進(jìn)。

形式多樣因城施策

各地購(gòu)房政策更加靈活、多樣、本地化也是此輪穩(wěn)樓市政策潮所呈現(xiàn)的一大特點(diǎn)。此輪已出臺(tái)的政策中，各地均根據(jù)自身情況靈活采取了調(diào)整公積金、優(yōu)化限貸、降低首付比例、實(shí)施契稅優(yōu)惠、減少限售年限、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、盤(pán)活租賃市場(chǎng)等其中一種或多種措施，對(duì)所在城市購(gòu)房政策進(jìn)行調(diào)整。

長(zhǎng)沙算此輪穩(wěn)樓市新政潮中較引人注目的一個(gè)城市。其最新購(gòu)房政策明確已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，盤(pán)活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。對(duì)此，有聲音認(rèn)為，長(zhǎng)沙新政相當(dāng)于給絕大多數(shù)置換需求強(qiáng)烈的改善一族發(fā)放了一張免費(fèi)“房票”。

不過(guò)，不過(guò)長(zhǎng)沙住建局方面官方答疑稱(chēng)，該政策依然有所限制，比如業(yè)主需要與試點(diǎn)企業(yè)簽訂《長(zhǎng)沙市盤(pán)活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》，將存量房盤(pán)活供作租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限時(shí)間不得低于10年，同時(shí)目前資格審核時(shí)，以家庭為單位，盤(pán)活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一戶核減一套”的原則核減家庭住房總套數(shù)，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數(shù)計(jì)算時(shí)均只核減一套。

天津、東莞、惠州、佛山、杭州、蘇州、武漢、濟(jì)南等一批熱點(diǎn)城市也已根據(jù)自身情況推出了“自選動(dòng)作”。天津?qū)①?gòu)買(mǎi)家庭首套住房的公積金貸款最高限額由60萬(wàn)元上調(diào)至80萬(wàn)元；東莞將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的可以進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)换葜萑∠蓐?yáng)區(qū)、大亞灣區(qū)限購(gòu)；佛山滿5年二手房不占購(gòu)房名額，交易也不限購(gòu)；杭州新政規(guī)定，落戶未滿5年在限購(gòu)范圍買(mǎi)二手房取消社保要求，非本市戶籍家庭連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿12個(gè)月即可購(gòu)房，降低二手房限購(gòu)門(mén)檻；蘇州一手房限售3年調(diào)整為2年，二手房限售全面取消。

部分城市則推出了刺激購(gòu)房組合拳，如四川瀘州最新穩(wěn)樓市政策涉及給予購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化土地出讓條件、調(diào)整落實(shí)稅收政策、實(shí)施差別化住房信貸政策、取消按揭貸款保證金、優(yōu)化完善二手房網(wǎng)簽備案、辦稅、辦理轉(zhuǎn)移登記工作流程等多方面。

江蘇常州、遼寧沈陽(yáng)穩(wěn)樓市政策也誠(chéng)意滿滿，其中常州將限售時(shí)間由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后滿4年調(diào)整為滿2年，同時(shí)將第二次住房公積金貸款首付比例由50%降低至30%，同時(shí)提高公積金最高貸款額度30萬(wàn)至60萬(wàn)，家庭最高至90萬(wàn)。此外，常州還加大了對(duì)常州博士和35周歲以下碩士等高端人才的支持力度。

其他城市穩(wěn)樓市新政也豐富多樣，洛陽(yáng)、上饒、連云港、梅州等城市降低首付比例至二成，株洲、南陽(yáng)、黃石、岳陽(yáng)、鶴壁等或契稅優(yōu)惠、或購(gòu)房補(bǔ)貼財(cái)政“托市”；無(wú)錫將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年。

松綁尺度差別大

目前，北京、上海、廣州、深圳等幾個(gè)全國(guó)一線城市除了全國(guó)性的降息政策外，暫無(wú)其他顯著穩(wěn)樓市政策出臺(tái)。而南京取消二手房限購(gòu)新政則在官宣不到三小時(shí)即被緊急刪除，此前今年4月廣州有銀行啟動(dòng)“接力貸”也被當(dāng)日叫停。足見(jiàn)，在樓市方面，北上廣深等重點(diǎn)城市依然未顯著放松。

中指研究院分析，從各線城市政策側(cè)重點(diǎn)來(lái)看，一線城市在購(gòu)房補(bǔ)貼、落戶/引才等方面微調(diào)政策，二線城市更加側(cè)重優(yōu)化限購(gòu)、調(diào)整公積金、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、落戶/引才等方面，三四線城市調(diào)整的政策更多地聚焦在發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、多孩家庭住房支持以及落戶/引才等方面，弱三四線城市將貸款政策放寬至國(guó)家政策規(guī)定最低水平，在刺激購(gòu)房消費(fèi)的力度上均是本輪政策潮中最強(qiáng)。

中指研究院認(rèn)為，短期來(lái)看，中央政治局會(huì)議定調(diào)樓市“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，各地因城施策落地的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快，力度或繼續(xù)加大，預(yù)計(jì)一線城市政策將繼續(xù)以微調(diào)為主，以引才或紓困為突破口，修復(fù)市場(chǎng)信心，其他城市政策力度有望繼續(xù)加大，限貸、限售等限制性政策存在優(yōu)化預(yù)期。

4月18日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局發(fā)布23條措施，再次明確“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)定調(diào)。

4月29日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)了解，這是多年來(lái)中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特別關(guān)注的一次，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。中央支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，表明了中央對(duì)各地因城施策完善房地產(chǎn)政策的支持態(tài)度，釋放出更為積極明確的信號(hào)。

從數(shù)據(jù)上看，今年一季度我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)不容樂(lè)觀。今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.7%，增速進(jìn)一步下滑，商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.8%，銷(xiāo)售額同比下降22.7%。3月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模也同比大幅降低47%。

信心不足是最大問(wèn)題

張磊告訴證券時(shí)報(bào)記者，今年在疫情的新一輪沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行。4月份，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售、新開(kāi)工、施工等各主要數(shù)據(jù)同比增速繼續(xù)為負(fù)，且降幅不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)難上加難。目前對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，信心不足是最大問(wèn)題，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢(shì)的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會(huì)特別是居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。目前的政策調(diào)節(jié)仍稱(chēng)不上是重大利好，只是局部調(diào)整，短期內(nèi)難以對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生大規(guī)模提振效應(yīng)。

岳翔宇對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，本輪疫情前宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售均處于下行，新冠肺炎疫情之下部分地區(qū)居民難以出門(mén)，看房購(gòu)房自然也無(wú)從談起，這令房地產(chǎn)市場(chǎng)加速觸底。正常情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)論是寬松還是收緊，即便有效，也必然有一定的滯后性。疫情影響下，各類(lèi)政策的效果也會(huì)進(jìn)一步延后，至少要到封控結(jié)束后才會(huì)較為明顯。此外，“房住不炒”基調(diào)不變的情況下，各地政府會(huì)盡力穩(wěn)定房?jī)r(jià)走勢(shì)、避免暴漲暴跌，居民購(gòu)房也將更加理性，因此雖然市場(chǎng)回暖的確定性很高，但節(jié)奏不會(huì)太快。

全聯(lián)并購(gòu)工會(huì)信用管理委員會(huì)專(zhuān)家安光勇也對(duì)記者表示，目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于嚴(yán)重的下滑期，今年年初至今不斷反復(fù)的新冠肺炎疫情又令行業(yè)雪上加霜，預(yù)計(jì)目前密集出臺(tái)的房產(chǎn)政策效果有限。

金融系統(tǒng)業(yè)內(nèi)人士武忠言則表示，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng)、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)，此輪穩(wěn)樓市政策對(duì)新市民、青年大學(xué)生安居樂(lè)業(yè)、扎根一地發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)意義與積極作用，也利于房企加快存量新房出清和房企資金回籠等。

從各地購(gòu)房者動(dòng)向來(lái)看，此輪穩(wěn)樓市政策已在一定程度上刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房需求。

據(jù)媒體報(bào)道，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州新政后兩天二手住房的日均掛牌量，是新政前近一月里日均凈掛牌量的近7倍。多位受訪的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，從17日開(kāi)始，二手房的咨詢(xún)量明顯增加。出于對(duì)市場(chǎng)前景的看好，杭州個(gè)別業(yè)主應(yīng)聲上調(diào)掛牌價(jià)，有業(yè)主一次性上調(diào)了80萬(wàn)元。但對(duì)于大幅漲價(jià)的業(yè)主，經(jīng)紀(jì)人直言有點(diǎn)離譜。來(lái)自深圳、天津、蘇州的房產(chǎn)中介也表示，近來(lái)看房的人開(kāi)始多起來(lái)了。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)總體面還未呈現(xiàn)全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)下行壓力依然存在，市場(chǎng)信心處于筑底回升階段。

另外，從全國(guó)來(lái)看，樓市政策寬松力度也越來(lái)越強(qiáng)。5月20日，距離5月15日首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)后不到一周時(shí)間，央行再公布新一期LPR利率，與個(gè)人住房按揭貸款密切相關(guān)的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這意味著，房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步打開(kāi)，最低可至4.25%。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，2022年5月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。