“以前的杭州二手房市場(chǎng)，一套房降價(jià)50萬(wàn)元，掛牌半年多可能都賣(mài)不動(dòng)，近期部分區(qū)域二手房帶看量開(kāi)始大漲，有些業(yè)主甚至開(kāi)始提價(jià)了。”5月30日，一位杭州當(dāng)?shù)厝耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者透露，5月中下旬以來(lái)，放寬購(gòu)房限制的新政落地后，低迷的杭州二手房市場(chǎng)活躍度已逐漸上升。

事實(shí)上，不僅僅是杭州，隨著近期多地多種放寬購(gòu)房限制的措施落地，部分城市二手房掛牌量、帶看量大增。那么，目前二手房市場(chǎng)處于怎樣的水平？而各地情況又有何不同？《證券日?qǐng)?bào)》記者通過(guò)對(duì)多地一線經(jīng)紀(jì)人、業(yè)內(nèi)專(zhuān)家及機(jī)構(gòu)分析師的采訪，試圖探尋當(dāng)下重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)的真實(shí)情況。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份以來(lái)，貝殼50城日均新增二手房掛牌量較4月份日均增長(zhǎng)約10%。而放長(zhǎng)周期看，盡管50城近3個(gè)月（2022年3月份至5月份）新增二手房掛牌量均值較今年1月份至2月份均值環(huán)比增長(zhǎng)約四成，卻均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。

“可以說(shuō)，這個(gè)階段新增掛牌量的變化是在今年年初低位上的恢復(fù)性增長(zhǎng)，月份之間的短期波動(dòng)也符合季節(jié)性規(guī)律。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，整體看，短期二手房供應(yīng)量在恢復(fù)性增長(zhǎng)。而二手房掛牌房源增加后，購(gòu)房群體可以有更多選擇，二手房成交會(huì)有所復(fù)蘇。

二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向活躍

從當(dāng)下交易數(shù)據(jù)來(lái)看，多地二手房市場(chǎng)已經(jīng)加入“復(fù)蘇陣營(yíng)”。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份以來(lái)，蘇州、徐州二手房日均成交量較4月份增長(zhǎng)超過(guò)130%，南京環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)50%，濟(jì)南、東莞等城市成交量也均環(huán)比增長(zhǎng)。另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月26日，深圳、蘇州、南京、青島、佛山、大連等城市二手房成交量超過(guò)4月份。此外，以最能體現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)向的帶看量指標(biāo)來(lái)看，多地城市的部分區(qū)域市場(chǎng)也在回溫。

“從廈門(mén)二手房市場(chǎng)的整體表現(xiàn)來(lái)看，5月份熱度比4月份有所提升。尤其近一周，在廈門(mén)執(zhí)行放寬限購(gòu)政策后（比如外地人在島外購(gòu)房從提供3年工作證明變?yōu)榘肽昙纯伞u內(nèi)廈門(mén)戶籍的二孩及以上家庭可以購(gòu)買(mǎi)第三套住房等），客戶購(gòu)房意愿和看房活躍度提升。”麥田房產(chǎn)廈門(mén)某區(qū)域經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，以廈門(mén)某區(qū)內(nèi)的4家門(mén)店帶看量為例，過(guò)去7天內(nèi)，每天帶看量從此前的六七組升至十組左右，上漲約30%。從近30天的帶看量來(lái)看，5月份比4月份大概提升了15%。

另一個(gè)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市則是杭州。5月17日，杭州出臺(tái)樓市新政，新落戶者，即使無(wú)社保也可以直接購(gòu)買(mǎi)二手房，非戶籍人口買(mǎi)二手房社保只需1年。毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)兩端都進(jìn)行松綁，將強(qiáng)化存量市場(chǎng)的流動(dòng)性。

“從經(jīng)紀(jì)人的角度看，當(dāng)下的杭州二手房市場(chǎng)讓人看到了希望。從去年6月份到出臺(tái)新政之前，杭州二手房市場(chǎng)交易量萎靡，購(gòu)房者大多擔(dān)心高點(diǎn)入局，所以多數(shù)只看不買(mǎi)。而新政出臺(tái)后，累積的存量需求成交欲望增強(qiáng)，交易量猛增。”杭州鏈家某門(mén)店經(jīng)紀(jì)人張先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，以前帶10組客戶看房最終可能零成交，現(xiàn)在大概率會(huì)完成兩三單。放到整個(gè)杭州二手房市場(chǎng)看，一天的成交量也從新政前的七八十套回暖至現(xiàn)在的兩三百套水平。

此外，劉麗杰也表示，環(huán)滬城市、東北區(qū)域等城市在疫情受到控制之后，二手房成交量快速恢復(fù)，這說(shuō)明疫情會(huì)影響需求入市的節(jié)奏，但并不會(huì)讓購(gòu)房需求消失。

易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，多地二手房成交量復(fù)蘇的背后，一是政策放寬力度增加，從放松限購(gòu)、限貸、限售到多孩家庭住宅支持，再到調(diào)整公積金等多種政策組合拳連番祭出，激活供需兩端；二是政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)預(yù)期有望從低迷轉(zhuǎn)向穩(wěn)定，信心有望逐漸得到修復(fù)，從而讓撬動(dòng)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)交易成為可能。

有議價(jià)空間房源才有成交機(jī)會(huì)

“從市場(chǎng)反饋來(lái)看，‘放松限購(gòu)+取消認(rèn)房又認(rèn)貸+取消限售或縮短限售時(shí)間’，若能疊加降低二套房首付比例，這種政策組合可以釋放更多購(gòu)房需求。”某頭部房企營(yíng)銷(xiāo)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)改善性需求來(lái)說(shuō)，不少購(gòu)房者需要先賣(mài)掉名下二手房再置換新房，這就需要二手房市場(chǎng)先活躍起來(lái)，騰挪出用于換房的房票和資金，才能激發(fā)新房銷(xiāo)售活躍度。

“南京部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛，所以一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)成交比率比較高。我這個(gè)月成交的5單都是換房單，其中4單是賣(mài)了二手房去買(mǎi)新房，這類(lèi)業(yè)主一般會(huì)以比同類(lèi)房源之前成交價(jià)低10%至15%的價(jià)格賣(mài)出，但近期砍價(jià)空間確實(shí)縮小了。”南京鏈家經(jīng)紀(jì)人劉先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，至于其換房動(dòng)因，除了買(mǎi)價(jià)格較低的新房外，現(xiàn)在買(mǎi)房貸款利率與去年高點(diǎn)買(mǎi)房時(shí)相差比較大，今年貸款100萬(wàn)元可能要比去年少還10萬(wàn)元到20萬(wàn)元利息。

同時(shí)，劉先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下達(dá)成交易的多數(shù)是比之前同類(lèi)房源成交價(jià)低5%至10%的房源，如此才能在短期內(nèi)出手，有極個(gè)別社區(qū)和房源確有漲價(jià)，但客戶不一定接盤(pán)?？傮w而言，剛需仍舊占成交量的大頭，改善性需求置換意愿也很強(qiáng)，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)從低谷走向復(fù)蘇的跡象。

正如上述麥田房產(chǎn)廈門(mén)某區(qū)域經(jīng)理進(jìn)一步稱(chēng)，在廈門(mén)二手房市場(chǎng)，除了有教育需求的剛需家庭入市比較積極外，鑒于島內(nèi)部分一二手房?jī)r(jià)格倒掛，近期又有央企國(guó)企拍到有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的新地塊等待入市，如此一來(lái)，有置換買(mǎi)房的改善性需求會(huì)提前掛牌出讓二手房，且成交誠(chéng)意較強(qiáng)，因?yàn)槠淇梢造o待賣(mài)二手房的資金入手，再去“打新”（用搖號(hào)等方式買(mǎi)新房）。

不過(guò)，該經(jīng)理也直言，雖然剛需和改善性需求同時(shí)都在入場(chǎng)，但還是有議價(jià)空間的房源才有成交機(jī)會(huì)，整體議價(jià)幅度約為10%，總價(jià)高的房源議價(jià)空間大，反之則小?？傮w而言，有買(mǎi)房需求且有購(gòu)買(mǎi)力的客戶，只要價(jià)格點(diǎn)位達(dá)到心理預(yù)期，出手會(huì)比較積極。同時(shí)，即便帶看量的提升將會(huì)縮短成交周期，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)仍以“穩(wěn)”為主。

“從杭州二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，也是剛需和改善性需求在入市，但有議價(jià)空間的房源依然是成交主力軍，只不過(guò)議價(jià)幅度在收窄。比如，一套300萬(wàn)元的房子有5萬(wàn)元至10萬(wàn)元降價(jià)空間，不像之前動(dòng)輒砍價(jià)幾十萬(wàn)元了。”張先生表示，“整體而言，杭州二手房市場(chǎng)并未進(jìn)入客戶‘蜂擁而至’搶房的階段，只是新政給予了市場(chǎng)信心，加快了存量需求的釋放。”

對(duì)此，諸葛找房研究中心認(rèn)為，5月份市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)好轉(zhuǎn)跡象，釋放了積極的信號(hào)，政策的寬松效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)，接下來(lái)，在全國(guó)疫情好轉(zhuǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)合理購(gòu)房需求得到支持之下，疊加各地寬松政策，樓市加速修復(fù)已現(xiàn)端倪，預(yù)計(jì)6月份市場(chǎng)成交將會(huì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)。