下半年，土地市場(chǎng)或?qū)㈦S著銷售回暖而有所復(fù)蘇。

7月6日，隨著重慶第二輪土拍平穩(wěn)落幕，目前已有廈門、福州、北京、青島、合肥、蘇州、武漢、寧波、杭州、重慶等10個(gè)城市完成了2022年第二輪集中供地。

二輪土拍整體較首輪熱度微降，但城市間熱度繼續(xù)分化，杭州、寧波土拍熱度較高，北京也有不俗表現(xiàn)，而部分強(qiáng)二線城市土拍市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。

房企的選擇愈發(fā)忠于地塊價(jià)值，更加追求確定性，拿地策略依舊審慎。只有那些利潤(rùn)率相對(duì)較高且去化有保障的地塊才能收到多家房企的申請(qǐng)。

參拍企業(yè)中，絕大部分城市依然由國(guó)企、央企、地方性平臺(tái)企業(yè)擔(dān)當(dāng)了主力角色，民營(yíng)房企中，少數(shù)采取深耕策略開發(fā)商亦有出現(xiàn)，尤其是杭州本地房企濱江集團(tuán)，在杭州本輪土拍中豪取12宗地。

縱觀各地土拍表現(xiàn)來看，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，6月樓市銷售轉(zhuǎn)好也帶來了一定信心，后續(xù)若能保持銷售恢復(fù)節(jié)奏，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將迎來實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場(chǎng)并未全盤回升，在現(xiàn)金流的壓力之下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房企的全年投資態(tài)度依然會(huì)維持謹(jǐn)慎。

冷熱分化

與今年首輪集中供地的冷熱分化相似，截至目前的第二輪集中供地延續(xù)了這種態(tài)勢(shì)，不同城市之間、不同區(qū)域之間、不同地塊之間的熱度分化明顯。

其中，寧波的第二輪集中供地?zé)岫认鄬?duì)較高，優(yōu)質(zhì)地塊順利轉(zhuǎn)化為熱門地塊。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，寧波第二輪集中供地21宗涉宅地塊全部成功出讓，共收金161.2億元，其中溢價(jià)成交9宗，有7宗觸及頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。

杭州二輪土拍熱度雖然較首輪土拍略有下降，但在目前的10個(gè)城市中也處于高位，推出的45宗涉宅地塊全部成交，其中底價(jià)成交23宗，12宗地塊溢價(jià)達(dá)中止價(jià)進(jìn)入線下一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。杭州區(qū)域間熱度分化特征仍然突出，尤其是主城區(qū)的地塊競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

那些遠(yuǎn)郊片區(qū)的地塊，多數(shù)逃不開底價(jià)成交的命運(yùn)。中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，第二輪集中供地中，城市內(nèi)部板塊熱度分化亦較為明顯，房企偏好成熟度高、去化有保障的核心板塊，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的板塊流拍比例高。

地塊與地塊之間的差異性也被放大。北京二輪土拍共推出17宗地，7宗地底價(jià)成交，7宗地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍溢價(jià)成交，其中有4宗地達(dá)到了最高溢價(jià)率15%，整體平均溢價(jià)率11%。

對(duì)熱門地塊的爭(zhēng)奪，在各地上演。北京有兩宗地塊甚至在觸達(dá)地價(jià)上限后又觸達(dá)“政府持有產(chǎn)權(quán)比例”或“現(xiàn)房銷售面積”上限，最終通過搖號(hào)確定地塊歸屬。

與此同時(shí)，福州有21%的地塊遭遇流拍，武漢的10宗涉宅地塊中，有9宗都是底價(jià)成交，在整體政策保持寬松之下，品牌房企參與度較低，7宗涉宅地塊由本地平臺(tái)公司競(jìng)得。

供地規(guī)則上，第二輪集中供地延續(xù)了寬松態(tài)勢(shì)。蘇州繼續(xù)采取了全部取消市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、延長(zhǎng)出讓尾款繳付時(shí)間等措施，同時(shí)蘇州樓市政策端也持續(xù)釋放友好信號(hào)，為提升房企拿地積極性與看好情緒起到了助力作用；重慶將近七成地塊最長(zhǎng)付款周期延至1年；北京在第二批次的集中供地中采用了“預(yù)申請(qǐng)”機(jī)制，方便企業(yè)提前開展研究決策，并延長(zhǎng)了土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)繳納時(shí)間，以減輕企業(yè)資金壓力。

這種延長(zhǎng)土地款項(xiàng)繳納時(shí)間的做法，有效推動(dòng)了房企的資金流轉(zhuǎn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，土地預(yù)申請(qǐng)中“延長(zhǎng)土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)繳納時(shí)間”的舉措，相當(dāng)于“分期付款”，給了土地價(jià)款一個(gè)杠桿，來撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目未來的去化，并且也會(huì)優(yōu)化地塊利潤(rùn)率的測(cè)算方式。她解釋說：“ 特別是在地塊拍出后，基本上四個(gè)月的時(shí)間就可以進(jìn)入首期開盤的狀態(tài)，這時(shí)開發(fā)商能夠取得一定銷售回款，以此補(bǔ)足資金，讓資金獲得更好的流轉(zhuǎn)。”

房企審慎

盡管幾乎各個(gè)城市都有熱門地塊出現(xiàn)，但房企拿地策略最終還是體現(xiàn)了“審慎”原則。

以北京為例，太陽宮地塊之所以受到追捧，除了地塊位置優(yōu)越很好地保證了未來去化速度之外，樓面價(jià)與未來實(shí)際售價(jià)之間也有近3萬元/平方米的利潤(rùn)差；另一宗同樣熱門的小瓦窯地塊，開拍之前房地價(jià)差很大，利潤(rùn)相對(duì)高，最終成交的房地價(jià)差還是超過3萬元，房企可以在產(chǎn)品上做加法，也可以在價(jià)格上做減法，都能實(shí)現(xiàn)較好的利潤(rùn)。

張凱認(rèn)為，房企在市場(chǎng)下行期格外關(guān)注安全邊際，對(duì)于存在銷售指導(dǎo)價(jià)與競(jìng)品倒掛的地塊興趣更大，同時(shí)在寧波等城市對(duì)于政府回購(gòu)的保障房地塊亦積極參與，以上兩種情況去化壓力更小。

“現(xiàn)在拿地的顧慮很多，以前能在去化速度和利潤(rùn)之間保住一個(gè)，基本這塊地就成了，但現(xiàn)在二者都要兼顧，還要考慮到資金周轉(zhuǎn)時(shí)間。”一位全國(guó)性房企的投拓人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

郭毅則指出，在以銷定投、量入為出的前提下，房企都在精準(zhǔn)投資、精算利潤(rùn)。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，近九成房企拿地金額同比下跌，拿地企業(yè)中，國(guó)企、央企、地方平臺(tái)公司仍是土地市場(chǎng)的主力軍。

就全口徑銷售TOP50企業(yè)而言，國(guó)央企投資金額占比達(dá)到73%，尤其中海、華潤(rùn)、招商等房企在22城投資相當(dāng)積極。北京二輪土拍中，中建系成為隱形贏家，共報(bào)名4宗地塊，最終收獲2宗，并且熱門太陽宮地塊被中建二局以66.82億元、15%溢價(jià)率、10%政府持有產(chǎn)權(quán)的代價(jià)收入囊中。

相較之下，民營(yíng)房企則低調(diào)許多，拿地金額占比僅有27%，且集中在少數(shù)企業(yè)中，如龍湖、濱江等。

業(yè)內(nèi)人士普遍表示，當(dāng)前樓市整體銷售依舊承壓，流動(dòng)性壓力下導(dǎo)致民企拿地信心仍舊不足，拿地策略也依舊偏向謹(jǐn)慎。

展望后市，張凱表示，預(yù)計(jì)部分土拍表現(xiàn)不佳的城市還將持續(xù)擴(kuò)大房地價(jià)差，以提供更為充足的利潤(rùn)空間吸引房企參拍。此外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)熱度將有所回升。

房企的預(yù)測(cè)與之呼應(yīng)。龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在上海交易所交流會(huì)上表示，土地市場(chǎng)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間都會(huì)具備非常好的機(jī)會(huì)，土地價(jià)格會(huì)回歸理性。“目前來看，土地市場(chǎng)的氛圍和溫度，會(huì)是一個(gè)理性的狀態(tài)，而且這個(gè)狀態(tài)會(huì)持續(xù)下去。”該人士說。

旭輝方面則透露，本著量入為出的原則，在銷售和回款相繼恢復(fù)以后，正常的拿地節(jié)奏也會(huì)得到恢復(fù)，并且他們對(duì)于土地市場(chǎng)未來的判斷與龍湖方面保持一致，認(rèn)為未來地塊質(zhì)量將會(huì)有明顯提升。