2022年已悄然過(guò)半，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，商品房銷(xiāo)售規(guī)模下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比首次負(fù)增長(zhǎng)。

另一方面，今年以來(lái)，中央和各部委頻繁釋放積極信號(hào)，各地全面落實(shí)因城施策，上半年地方優(yōu)化政策近500次，創(chuàng)歷史同期新高，行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)入寬松周期。隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，5月以來(lái)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售面積環(huán)比轉(zhuǎn)增，市場(chǎng)底部回升。

下半年，預(yù)計(jì)有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)恢復(fù)。

上半年新房與二手房?jī)r(jià)格累計(jì)均微幅上漲

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，為2016年以來(lái)同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn)。4月以來(lái)，在持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力下，百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中微升，6月百城新建住宅均價(jià)16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。

分梯隊(duì)來(lái)看，一線(xiàn)城市新建住宅價(jià)格持續(xù)橫盤(pán)，上半年累計(jì)上漲0.21%，累計(jì)漲幅處近五年同期較低水平；二線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格有所恢復(fù)，累計(jì)上漲0.33%；三四線(xiàn)代表城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)低迷，上半年各月價(jià)格環(huán)比均下跌。

分城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角上半年價(jià)格累計(jì)上漲0.24%，新房市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，嘉興、寧波等城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅均超1%；珠三角價(jià)格累計(jì)漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房?jī)r(jià)低位盤(pán)整，肇慶、中山等城市新建住宅價(jià)格累計(jì)跌幅居百城前列；京津冀新房市場(chǎng)分化，價(jià)格恢復(fù)動(dòng)力不足；山東半島新房市場(chǎng)仍顯低迷，價(jià)格累計(jì)變化由漲轉(zhuǎn)跌。

二手住宅方面，2022年上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)，較2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反復(fù)沖擊，市場(chǎng)信心有所走弱，5月、6月價(jià)格環(huán)比再次下跌，但跌幅有限，房?jī)r(jià)整體呈橫盤(pán)態(tài)勢(shì)。

重點(diǎn)城市住宅銷(xiāo)售面積同比下降超四成

2022年1-5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷(xiāo)售額為4.8萬(wàn)億元，同比下降31.5%。5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)邊際有所修復(fù)。

2022年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬(wàn)平方米，同比下降42%，與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%，市場(chǎng)情緒整體偏低。

5-6月，政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)略有恢復(fù)，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)中指研究院初步統(tǒng)計(jì)，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%(若剔除安置房，6月環(huán)比增長(zhǎng)近四成，同比下降約34%)。

不同梯隊(duì)城市來(lái)看，2022年上半年，在部分地區(qū)疫情反復(fù)、政策效果不及預(yù)期等影響下，一線(xiàn)城市商品住宅成交面積同比下降32.9%，二線(xiàn)代表城市同比下降42.0%，三四線(xiàn)代表城市同比下降43.8%。6月，各線(xiàn)代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長(zhǎng)，但同比仍延續(xù)下降趨勢(shì)，其中一線(xiàn)城市同比下降8.1%，降幅明顯收窄，市場(chǎng)信心有所改善，三四線(xiàn)城市同比降幅超三成。

二手住宅方面，2022年1-5月，15個(gè)代表城市二手住宅累計(jì)成交面積為3015萬(wàn)平方米，同比下降49.6%，較2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反復(fù)和市場(chǎng)預(yù)期偏弱等因素影響，市場(chǎng)成交延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，5月中下旬以來(lái)，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)情緒有所修復(fù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比負(fù)增長(zhǎng)

2022年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為5.2萬(wàn)億元，同比下降4.0%。5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為1.3萬(wàn)億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

1-5月房企到位資金同比下降超25%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。除利用外資外，各項(xiàng)資金來(lái)源同比均下降，企業(yè)資金壓力不減。2022年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為6.0萬(wàn)億元，同比下降25.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為0.8萬(wàn)億元，同比下降26.0%；定金及預(yù)收款為1.9萬(wàn)億元，同比下降39.7%；個(gè)人按揭貸款為1.0萬(wàn)億元，同比下降27.0%。

下半年穩(wěn)增長(zhǎng)政策加快發(fā)力

2022年以來(lái)，各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施，上半年，全國(guó)已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近500次。

6月以來(lái)，北京、上海市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，商品住宅周度成交規(guī)模上行，在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下，北京、上海市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步恢復(fù)。廣州、深圳當(dāng)前市場(chǎng)情緒整體不高，但6月以來(lái)廣州樓市政策有所松動(dòng)，政策效果有待進(jìn)一步顯現(xiàn)。

行業(yè)人士認(rèn)為，伴隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策的落地見(jiàn)效以及疫情影響的逐步減弱，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)恢復(fù)有望進(jìn)一步加快，除個(gè)別疫情防控仍較嚴(yán)格的城市外，受壓制的消費(fèi)需求有望逐漸改善，同時(shí)地方專(zhuān)項(xiàng)債加快發(fā)行帶動(dòng)基建項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)加速，基建投資的支撐力度有望進(jìn)一步提升。貨幣政策繼續(xù)從總量上發(fā)力穩(wěn)定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，下半年不排除繼續(xù)非對(duì)稱(chēng)降息，房貸利率短期仍有一定下降空間。