在今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的背景下,房企7月融資總額延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)??藸柸鸾跀?shù)據(jù)顯示,2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元,環(huán)比減少13.7%,同比減少62.9%,房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示,2022年7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元,同比下降56.7%,環(huán)比下跌3.1%,延續(xù)了二季度相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)。
值得注意的是,雖然融資總額環(huán)比再次下滑,但房企融資成本持續(xù)保持低位。數(shù)據(jù)顯示,7月,行業(yè)平均利率為3.85%,同比下降1.28個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)。另一方面,7月,房企共有51筆債券到期,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為740億元,環(huán)比增加15.8%,房企償債潮仍在持續(xù)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
“上半年房企銷售數(shù)據(jù)不佳,經(jīng)營(yíng)性回款未能改善現(xiàn)金流,同時(shí)6、7月為海外債年內(nèi)第二波償債高峰。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示,抓銷售回款、通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金、與債權(quán)人積極溝通以時(shí)間換空間,是房企緩解資金壓力主要手段。展望未來(lái)融資市場(chǎng),他認(rèn)為,未來(lái)行業(yè)非銀融資仍以境內(nèi)公開市場(chǎng)融資為主,規(guī)模及結(jié)構(gòu)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。
房企融資總額再下滑
從7月最新數(shù)據(jù)看,房企融資難問(wèn)題仍然較為突出。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元,環(huán)比減少13.7%,同比減少62.9%。房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少。
從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看,境內(nèi)債權(quán)融資429億元,環(huán)比減少18.5%,同比減少33.6%;境外債權(quán)融資29億元,環(huán)比增加203.6%,同比減少92.4%;本月資產(chǎn)證券化融資40億元,環(huán)比減少42.8%,同比減少89.4%。
中指研究院數(shù)據(jù)也顯示,7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為881.1億元,同比下降56.7%,環(huán)比下跌3.1%,延續(xù)了二季度相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)。其中,信用債融資同比下降5.6%,環(huán)比上升7.2%;海外債融資同比下降98.0%,環(huán)比下降74.5%;信托融資同比下降85.5%,環(huán)比下降30.4%;ABS融資同比下降51.8%,環(huán)比微降1.8%。
談及信用債占比的提升,劉水告訴記者,信用債發(fā)行受政策支持,并且發(fā)行主體以國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民企為主,信用水平較高,因此投資人認(rèn)可度較高,近幾個(gè)月發(fā)行量趨于平穩(wěn)。與上年同期相比,海外債、信托融資規(guī)模下滑過(guò)快,因此造成當(dāng)前信用債占比快速提升。
值得注意的是,數(shù)據(jù)還顯示,信托今年以來(lái)首次單月跌至百億之下,僅為84.8億元。信托資金進(jìn)一步趨向保守,對(duì)行業(yè)投資更為審慎。
雖然融資總額環(huán)比再次下滑,但房企融資成本持續(xù)保持低位。數(shù)據(jù)顯示,從融資利率來(lái)看,本月發(fā)行的信用債平均利率為3.29%,同比下降0.67個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降0.18個(gè)百分點(diǎn);海外債僅一筆,發(fā)行利率為4.30%。
對(duì)此,劉水表示,從利率均值來(lái)看,海外債發(fā)行利率高于信用債2-3個(gè)百分點(diǎn),信托高于信用債3-4個(gè)百分點(diǎn)左右,當(dāng)前融資結(jié)構(gòu)發(fā)生改變,高成本融資占比大幅下降,總?cè)谫Y利率隨之下降。
8月到期債券總額將下降
值得注意的是,在樓市遇冷的背景下,房企償債境況也備受市場(chǎng)關(guān)注。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,7月房企共有51筆債券到期,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為740億元,環(huán)比增加15.8%,償債潮仍在持續(xù)。大發(fā)在本月到期的3只境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)到期的1只境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾到期的一只境外債券以及藍(lán)光的一筆公司債則出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。提前關(guān)注到2022年8月將有34筆債券到期,剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元,環(huán)比減少33.5%。
另一方面,多家出險(xiǎn)企業(yè)也申請(qǐng)了展期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,7月為信用債到期高峰,多家出險(xiǎn)企業(yè)為本月到期債務(wù)申請(qǐng)了展期,展期總額達(dá)135.3億元,占當(dāng)月到期額的16.6%。民企償債狀況不佳,也拉低了投資人對(duì)民企再融資能力的信心。
“2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件,而由于當(dāng)前仍有部分房企存在流動(dòng)性問(wèn)題,因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件,仍需要行業(yè)注意。”克爾瑞分析師認(rèn)為。
“上半年房企銷售數(shù)據(jù)不佳,經(jīng)營(yíng)性回款未能改善現(xiàn)金流,同時(shí)6、7月為海外債年內(nèi)第二波償債高峰,因此近期房企違約事件較為集中。”劉水則表示,抓銷售回款、通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)回籠資金、與債權(quán)人積極溝通以時(shí)間換空間,是房企緩解資金壓力的幾種主要手段,也是避免觸發(fā)違約事件的主要方式。
展望未來(lái)融資環(huán)境,克爾瑞分析師認(rèn)為,整體看來(lái),7月政府加大了對(duì)公募REITs和綠色金融的支持,預(yù)計(jì)未來(lái)房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化,優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)擴(kuò)大。
劉水對(duì)記者表示,未來(lái)行業(yè)非銀融資仍以境內(nèi)公開市場(chǎng)融資為主,規(guī)模及結(jié)構(gòu)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化。“近兩月持續(xù)有房企違約,市場(chǎng)信心仍未修復(fù);非銀融資主要依靠境內(nèi)公開市場(chǎng),而發(fā)行主體以國(guó)央企和少量?jī)?yōu)質(zhì)民企為主。融資主體和渠道均受限,短期內(nèi)行業(yè)融資環(huán)境不會(huì)有明顯好轉(zhuǎn),但受監(jiān)管一直強(qiáng)調(diào)的‘滿足房企合理融資需求’及各地行業(yè)支持性政策影響,環(huán)境也不會(huì)再度出現(xiàn)明顯惡化。”
(原題為《7月房企融資成本保持低位 償債潮仍在持續(xù)》)
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