房企花式促銷早已不是什么新鮮事，但面對各種各樣的促銷，購房者各有打算。近段時(shí)間以來，深圳樓市低首付甚至是“零首付”的現(xiàn)象重現(xiàn)，樓市“打新”也要提高警惕。

“零首付”隱藏風(fēng)險(xiǎn)

近日，一則號稱深圳龍崗區(qū)某樓盤項(xiàng)目的“零首付購三房”消息在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)流傳。證券時(shí)報(bào)記者采訪得知，該項(xiàng)目零首付實(shí)際是一份金融方案。具體操作方式是購房者先交定金10萬元給開發(fā)商，然后第三方借給購房者最高100萬元作為首付款。購房者第一年內(nèi)需還30萬元，分三筆還清；第二年至第四年每年內(nèi)需還20萬元，分兩筆還清；第五年還10萬元，分兩筆還清。不過，中介人員表示，此項(xiàng)活動(dòng)已經(jīng)叫停，而且該項(xiàng)目多棟“期房待售”房源均顯示“分局鎖定”。隨后，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)深圳市深潤川實(shí)業(yè)有限公司也發(fā)布聲明稱，“銷售過程中不會(huì)有關(guān)于首付分期等不實(shí)行為。”

其實(shí)，多年不見的低首付早已重現(xiàn)江湖，而且也不時(shí)有開發(fā)商回應(yīng)市場傳聞。有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，按照相關(guān)住房貸款管理辦法，購房者必須一次性支付首期款，不存在開發(fā)商自己借款給購房者付給自己的說法，而深圳此前推出的多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)政策文件中也都有類似打擊首付分期的表述。除此之外，2017年住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

近日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也就“零首付”購房的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)布提示，指出“零首付”不僅不能從根本上解決購房者資金短缺問題，還須借助于首付款高息墊付、虛高評估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，“零首付”涉及的部分違規(guī)操作，無法在合同中明確約定（即使約定，其有效性也難被法律認(rèn)可），一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠，也存在被銀行拒貸和違約風(fēng)險(xiǎn)，請消費(fèi)者面對“零首付”購房的誘惑時(shí)保持冷靜，購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。

此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，提高合規(guī)從業(yè)與避險(xiǎn)意識(shí)，拒絕參與此類以“零首付”或首付分期為噱頭的銷售行為中。否則，一旦發(fā)生消費(fèi)者糾紛投訴，參與的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員都有可能面臨嚴(yán)肅查處，甚至喪失從業(yè)資格。

降低購房首付成效如何

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，開發(fā)商一些創(chuàng)新自救的努力，也從一個(gè)側(cè)面表明深圳市場銷售壓力較大。在接受記者采訪中，大部分購房者認(rèn)為首付比例下調(diào)也意味著需要更多貸款額度，后續(xù)月供的壓力會(huì)增大，在目前情況下也不會(huì)因?yàn)榻凳赘抖p易入市。

最近一段時(shí)間以來，多個(gè)城市繼續(xù)加入放松樓市調(diào)控政策的隊(duì)伍，政策主要指向?qū)Χ追渴赘侗壤蠓山?。例如，同屬粵港澳大灣區(qū)的惠州在8月15日傳出對于居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。不過，早在今年4月，惠州市住建局、自然資源局等多部門已經(jīng)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，提出限購松綁、公積金付首付、差別化信貸等多方面施策紓困樓市。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，接連退出限購，松綁限貸，惠州樓市會(huì)有起色，但惠州樓市走勢基本取決于深圳，目前深圳二手住房價(jià)格仍舊在下跌，新房二手房交易量跌幅明顯，市場整體仍處在低迷態(tài)勢，即便政策紓困下惠州樓市趨于好轉(zhuǎn)，但不可能迅速好轉(zhuǎn)起來，未來一段時(shí)間仍處于”低位尋底“的態(tài)勢中。

與此同時(shí)，一些城市的降首付等購房信貸政策調(diào)整卻讓人“摸不清頭腦”，特別是市場傳聞傳出后銀行隨即否認(rèn)，也看出在降首付方面各方相對謹(jǐn)慎。嚴(yán)躍進(jìn)表示，許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調(diào)整空間不大，而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。