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寫字樓的市場需求在哪里？
作為一個擁有全國排行第三、年交易額超過400億元商品批發(fā)市場的商貿(mào)城，臨沂坐擁幾十個專業(yè)市場和數(shù)十萬個體工商戶，他們是臨沂寫字樓的重要客戶群?？梢钥吹?，從傳統(tǒng)商貿(mào)大市向現(xiàn)代商貿(mào)物流強市的轉(zhuǎn)變過程中，臨沂的經(jīng)濟會有一個很大的提高，會有一批新的消費力極強的群體被催生，現(xiàn)有的辦公條件已經(jīng)不能滿足其對辦公現(xiàn)代化的需求。從展示和提高自身形象的角度出發(fā)，這些眾多擠在小門頭、小商鋪辦公的公司，隨著其經(jīng)營規(guī)模的擴張必然會急需一些具備現(xiàn)代辦公條件的樓宇，他們的這種需求也正是臨沂寫字樓有市場的重要原因。他們產(chǎn)生的巨大消費潛力無疑會有力地推動臨沂寫字樓市場的發(fā)展，特別是臨沂的高端純寫字樓項目將由此迎來一個發(fā)展的“春天”。可以說，臨沂的寫字樓市場不缺少客戶。
近年來，隨著臨沂經(jīng)濟的快速增長，加之出臺了一系列優(yōu)惠政策，臨沂的金融、科技、公關(guān)營銷、咨詢、法律、會計以及廣告?zhèn)髅降确?wù)業(yè)成長迅速，他們對高形象辦公物業(yè)需求強烈，成了寫字樓物業(yè)圈定的重要租售對象。同時，加工類企業(yè)隨著自身規(guī)模的擴大，自身銷售等部門與生產(chǎn)部門脫離，也出現(xiàn)了對寫字樓物業(yè)的需求。并且，隨著臨沂在魯南、蘇北崛起，越來越多的大中型企業(yè)開始選擇在臨沂設(shè)立分支機構(gòu)和辦事處，這也在一定程度上加速了臨沂寫字樓市場的成長。
此外，政府支持也是寫字樓市場發(fā)展一個重要的有利因素。寫字樓的出現(xiàn)是今后集約化辦公發(fā)展的必然趨勢，寫字樓匯聚了大量的人流、資金流和信息流，能夠有效節(jié)約資源。且站在政府的角度來看，將幾十家甚至上百家中小企業(yè)集中在一棟寫字樓上辦公，不僅可以節(jié)約有限的國土資源，而且寫字樓的外觀及內(nèi)飾的高標(biāo)準(zhǔn)也會提升城市的品位和檔次，從而能改善提升城市的投資環(huán)境。
據(jù)臨沂一知名房地產(chǎn)公司的營銷部門對臨沂寫字樓市場所做的一份調(diào)查顯示，在被調(diào)查者當(dāng)中，8%、20%、32%的人分別表示近期有購買商務(wù)辦公樓的打算、一年內(nèi)左右有購買商務(wù)辦公樓的打算、幾年內(nèi)有購買商務(wù)辦公樓的打算；不足40%的人表示暫時沒有購買商務(wù)辦公樓的打算。從中我們可以看出，60%以上的人近幾年內(nèi)有購買寫字樓的打算，如此強勁的購買需求，給了立志在臨沂寫字樓市場上一展身手的開發(fā)商們很強的信心支持。
什么樣的寫字樓受歡迎？
據(jù)以上所提及的調(diào)查顯示，對“對于所選擇的寫字樓，你最關(guān)注的是什么”這一問題，被調(diào)查者當(dāng)中，23%、14%、13%、10%的人分別表示最關(guān)注物業(yè)管理、地段、價格、城市配套；8%的人表示最關(guān)注工程質(zhì)量、開發(fā)商信譽；6%的人最關(guān)注升值、自身配套；5%的人最關(guān)注套內(nèi)結(jié)構(gòu)設(shè)計、景觀；2%的人最關(guān)注商務(wù)規(guī)模。
就比較容易接受的價格，76%的被調(diào)查者表示容易接受4000至4500元/平方米的價格；16%的被調(diào)查者表示容易接受4500至5000元/平方米的價格；8%的被調(diào)查者表示容易接受5000至5500元/平方米的價格；而對于6500元/平方米以上的價格，所有的被調(diào)查者都表示無法接受。
同時，44%的被調(diào)查者希望開發(fā)商提供一般裝修標(biāo)準(zhǔn)；28%的希望開發(fā)商提供多種裝修套餐供買家選擇；24%的希望開發(fā)商提供全毛坯；只有4%的希望開發(fā)商提供精裝修。
通過采訪，記者發(fā)現(xiàn)，一些定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計有特點的產(chǎn)品受到青睞。例如，城建·時代廣場層高5.1米的商務(wù)辦公LOFT，花一層價格得兩層面積，其自身產(chǎn)品的特點迎合了市場的需求，銷售情況甚好。而市場上一些定位于傳統(tǒng)的商住兩用的寫字樓，雖然自身價格較低，但是由于產(chǎn)品自身特點的制約，已經(jīng)漸漸不為市場所接受。同時，有些寫字樓項目由于其銷售政策不夠靈活，租售比例不恰當(dāng)，不能很好地滿足市場的多元化需求，銷售也受到一定影響。另外，有些寫字樓雖然各種條件都不錯，但由于定價過高，也沒有達(dá)到預(yù)想的銷售目標(biāo)。
綜合分析，可以看出，真正高品質(zhì)、有自身特點、售價在4000至5000元/平方米的寫字樓項目受到市場的歡迎。
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臨沂的寫字樓還缺什么？
近幾年，隨著寫字樓市場的逐步發(fā)展，市場競爭越來越激烈，為了更好地迎合市場需求，各個項目都越來越重視自身品質(zhì)的塑造：各種智能化管理的應(yīng)用、追求一流的物業(yè)管理、功能配套設(shè)施的完善等等無不令購買者所稱道。不過，也應(yīng)該看到，盡管臨沂的寫字樓品質(zhì)越來越好，越來越“人性化”，但仍存在一些不足之處有待改進(jìn)。
據(jù)上述調(diào)查顯示，被調(diào)查者當(dāng)中，69%的人對現(xiàn)在的辦公條件滿意，31%的人對現(xiàn)在的辦公條件不滿意。在不滿意的原因當(dāng)中，31%的人認(rèn)為電梯過少；18%的人認(rèn)為物業(yè)管理不盡如人意；11%的人認(rèn)為戶型結(jié)構(gòu)不合理；9%的人認(rèn)為規(guī)劃配套不健全；9%的人認(rèn)為建筑質(zhì)量欠佳；9%的人認(rèn)為采光通風(fēng)不是很好；其他如周邊配套設(shè)施、樓層朝向、交通、地段等也有較少數(shù)被調(diào)查者表示不滿意。
臨沂寫字樓發(fā)展將走向何方？
應(yīng)時所需，臨沂寫字樓市場逐步得到開發(fā)，同時，也在不斷提升。在辦公形態(tài)上，逐漸從住宅辦公、商住辦公向純商務(wù)辦公過渡；在辦公品質(zhì)上，對辦公形象、功能配置、便利程度等方面提出了更高要求。在辦公形象上，也逐漸向國內(nèi)大城市乃至全球先進(jìn)寫字樓物業(yè)看齊，并出現(xiàn)了國際化和生態(tài)化等趨勢。同時，隨著企業(yè)對寫字樓使用功能需求的增多，寫字樓產(chǎn)品開始走向一條“以人為本”的路線。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種市場表現(xiàn)標(biāo)志著寫字樓開發(fā)商已經(jīng)開始由投資地段向投資產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，寫字樓市場即將進(jìn)入產(chǎn)品競爭時代。
臨沂房產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下一步，臨沂寫字樓的開發(fā)與銷售應(yīng)該注意一些方面的問題。設(shè)計上，最好為框架式結(jié)構(gòu)可自由分割，內(nèi)部為玻璃隔墻以增強采光性和美觀度；套型面積能靈活劃分，在100至300平方米為宜；裝修方面，內(nèi)部裝修要與外部相吻合，提供適當(dāng)裝修為宜，以體現(xiàn)寫字樓的高品質(zhì)；功能配套一定要完善，尤其是電梯數(shù)量、停車位等一定要充足；價格定位方面，要在充分考慮成本和臨沂市場的消費水平下合理定價，均價在5000元/平米左右為宜；在銷售策略上，要注重租售結(jié)合，預(yù)留部分樓層出租，滿足市場多元化需求。
該人士還認(rèn)為，地段(包括區(qū)位、交通、周邊配套等方面)、品質(zhì)(包括形象、配置、服務(wù)等方面)、價格(購買成本、使用成本等)是寫字樓競爭的三大要素，其中品質(zhì)所占的比重應(yīng)該最大?！爱?dāng)然也應(yīng)看到，對于寫字樓，在高品質(zhì)、完善的配套設(shè)施、便捷的交通等條件滿足的情況下，產(chǎn)品的最終競爭力要以價格來衡量。到2010年，臨沂至少還需要80萬平方米的寫字樓?！?/P>
