受到房價持續(xù)攀升、政策轉向影響購房者心理等共同因素影響，8月份北京、上海、深圳三地二手房成交量齊跌，分別環(huán)比下降10.4%、12.9%和21%。

九月第一周，北京市場呈現出“價跌量漲”的現象，9月第一周新推房屋均價環(huán)比下降30%，相對應房屋成交量開始出現增長。9月1日-7日，商品住宅成交套數環(huán)比增長10%,二手房成交量更是環(huán)比上漲近30%。

上一周，上海商品房和商品住宅的成交均價都有所下降。商品房成交均價12659元/平方米，環(huán)比下跌了480元/平方米，跌幅3.65%；商品住宅成交均價15590元/平方米，環(huán)比下跌了1738元/平方米，跌幅10.03%。

在這樣的市場態(tài)勢下，價格堅挺上漲的各樓盤開始挺不住了。時隔半年多，“打折風”再次悄然興起。最近一周，各大網站首頁的樓盤打折信息又開始多了起來，不少樓盤悄然打到了9.3折、9.4折。而即將于本月下旬開盤的朝陽區(qū)“屯三里”項目竟亮出了一次性付款8.5折的優(yōu)惠，成為半年多以來京城樓市的最低折扣。與此同時，上海、深圳、廣州等地市場都出現了降價促銷的現象。

市場出現這樣的局面是在筆者意料之中的，而且，在筆者看來，目前市場表現僅是拉開房企降價序幕，國慶過后，中國商品住宅市場將掀起降價狂潮。

一、國慶后，開發(fā)商將在加大供應的同時降價促銷以圖從市場拿錢。

1、下半年及未來很長一段時間，供大于求局面將長期存在。一份對全國22家知名房企的項目調研顯示，9、10兩月僅這些企業(yè)的項目新增供應面積就將達到700萬平方米左右，單月的供應量可比8月上漲近1倍。

在即將到來的9月，北京的開發(fā)商一改此前的遮遮掩掩，先后有50余個項目計劃入市銷售，盡管在數量上與8月持平，但在新盤輸出上卻遠遠超過8月。

從主城區(qū)商品房市場的供應來看，重慶上周可以說是供應量爆發(fā)，新批準預售面積大幅增加，共有15個項目取得新批準預售證，新批準預售面積比前一周增長了一半的量，創(chuàng)下了自5月份以來周供應量的新高，其中，商品住宅新批準預售量所占比重超過八成。

據不完全統計顯示，上海9月入市新盤將有19個之多，另外會在9月推新房源的在售樓盤也可達20個，這批新房的總供應量則可達150萬平方米。由此9月有望成為今年以來上海樓市供應量最大的一個月。

除了商品房的供應大幅放量外，各地保障性住房也加快了推進速度。最近一周來，上海出現新一輪的推地熱潮。市規(guī)劃和國土資源管理局接連發(fā)布的61、62、63號公告共推地11塊，總面積達45.83公頃。其中居住用地占了相當比例。同時，今年第九號土地出讓預公告，擬出讓閔行大型居住社區(qū)浦江基地魯匯A、B塊兩個地塊，共出讓土地17.13公頃。這兩個地塊同屬于今年確定的大型居住社區(qū)項目。在大手筆推地的同時,上海市15個大型居住區(qū)建設取得突破性進展。繼6月下旬江橋基地啟動以來,首批六個基地中的浦江、周康航和曹路三大基地從昨日起三天內先后開工。規(guī)劃顯示，六大基地建設用地面積約19.33平方公里，其中居住用地面積約10.77平方公里,規(guī)劃居住人口約52萬人。

故此，供大于求局面將在下半年及未來很長一段時間得以延續(xù)，開發(fā)商降價促銷是必然。

2、中國經濟基本面尚無明顯向好跡象，控制制造業(yè)資金流向樓市是必然選擇。盡管目前中國經濟形勢比預期的要好很多，可從市場態(tài)勢看卻沒有明顯的向好跡象。其中表現最為明顯的是制造業(yè)：今年上半年，電子制造業(yè)增加值同比下降0.6%，電子行業(yè)出口交貨值下降11.4%；今年上半年我國累計出口服裝及衣著附件和紡織紗線織物及制品727.8億美元，比去年同期(下下降10.8%；海關總署8月19日公布上半年我國出口玩具數據顯示，2009年1-6月我國共出口玩具28.5億美元，比2008年同期（下同）下降14.3%。

制造業(yè)的不景氣所帶來的最直接影響是就業(yè)形勢嚴峻、稅收銳減及投資大幅下降。與此同時，制造業(yè)的不景氣也導致大量制造業(yè)資金甚至是信貸資金流入樓市，這也是導致今年上半年房價暴漲的重要原因。對于這一點，政府是看在眼里痛在心上，痛定思痛之余嚴控制造業(yè)資金流向樓市將是必然選擇。近日銀監(jiān)會相繼出臺《固定資產貸款管理暫行辦法》、《項目融資業(yè)務指引》、《流動資金貸款管理暫行辦法》(征求意見稿)等監(jiān)管新規(guī)即為明證。

這樣，制造業(yè)的資金一旦撤出樓市，則房價必將下跌，開發(fā)商必將采取降價促銷的策略以期從市場拿錢。

3、超量貨幣信貸供應現象將在下半年出現根本性逆轉。今年1-7月，中國新增信貸高達7.37萬億元，一季度月均增量超過1.5萬億元，增幅驚人。但這種情況在7月份開始發(fā)生逆轉。7月末人民幣各項貸款僅新增3559億元，較6月份出現巨幅回落，降幅高達77%。有消息稱，四大行8月份前25天新增貸款約為1100億元，多家全國性股份制銀行也鑒于資本約束，開始進行規(guī)?？刂啤＿@使得市場估計，8月份新增貸款可能與7月份相仿甚至更低一些。

摩根士丹利分析師則預計，在今后的幾個月里，貸款發(fā)放將逐月正常化，但這不應視為政策的收緊。在這一背景下，今年全年新增貸款將可能達9萬億。照此推算，下半年信貸增長將只相當于一季度一個月的量。

由此，我們可以看出超量貨幣信貸供應現象絕難在下半年及未來很長一段時間出現，信貸供應將出現根本性逆轉，這樣，勢必大幅壓縮房產投資，房價下跌將是必然。

4、銀行對房地產貸款日益謹慎，房企融資將面臨困境，降價促銷從市場拿錢是必然選擇，住宅新盤將出現降價潮。中國銀行業(yè)協會與普華永道8日聯合發(fā)布的《中國銀行家調查報告2009》顯示，銀行對房地產貸款采取謹慎態(tài)度，78%的調查對象認為將“適當選擇項目穩(wěn)健投放”，僅有8%的調查對象表示“仍是優(yōu)質資產，將大力投放”。

此項調查顯示，在目前及未來相當長的一段時間內，銀行將對房地產貸款采取謹慎態(tài)度。這樣，房企融資將面臨困境，降價促銷以圖從市場拿錢是必然選擇，住宅新盤將出現降價潮。

二、炒房者將在國慶后上演出逃大戲，這樣，二手房市場將出現降價狂潮。

樓市炒家在炒高中國房價的同時，也將自己的風險炒到了一定的高度，筆者以為，隨著政府政策趨緊及炒家對自己風險認識的加深，其將在今年10月掀起出貨狂潮。理由如下：

1、政府各部委近階段密集的政策從根本上打擊了炒家的心態(tài)，炒家將選擇政府大力降房價政策出臺前出貨。近階段，政府各部委及各地方政府陸續(xù)出臺了諸多旨在降房價的政策：研究出臺物業(yè)稅表明政府已明確發(fā)出降房價的信號；調整資本金比例表明政府希望通過增加供應達到降房價的目的；國家統計局對各地房價成本進行調查利于打擊開發(fā)商暴利心態(tài)；嚴格執(zhí)行二套房貸政策，抑制房產投機；上海、北京等地集中推地，遏制房價快速上漲；查處“捂盤惜售”，規(guī)范市場行為；銀監(jiān)會逐步加強貸款管理，表明開發(fā)商獲取貸款的難度將大幅增加；國家發(fā)展改革委將抓緊房地產價格和收費監(jiān)管，開發(fā)商隨意定價哄抬房價的行為將受到很大抑制；北京、上海等地大力推進經濟適用房建設速度表明政府希望通過增加供應來平抑房價。國土資源部近期接連下發(fā)兩道通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，將在很大程度上打擊房產商囤地行為，從而加快房屋供應速度。

上述政策從根本上打擊了炒家的心態(tài)，勢必令其選擇在政府大力降房價政策出臺之前大量出貨，而這一時間段就應在九、十月份。相較而言，在這兩月份中，十月份當為炒家最后出貨良機。

2、市場已現疲態(tài)，觀望氣氛將延長房屋成交周期，炒家將在九月份試探性出貨。經歷7月的調整后，8月北京、上海等地的樓市成交降幅呈現擴大趨勢。來自中國指數研究院的監(jiān)測也顯示，上周全國32個大中小城市中，樓市成交面積跌多漲少，環(huán)比下跌的達18個城市。8月北京二手住宅成交2.3萬套，比7月下降了1.7%左右。8月上半月北京二手住宅成交量卻下滑了6%，也創(chuàng)了今年樓市反彈后的成交量低點；8月上海商品住宅成交面積166萬平方米，環(huán)比7月下降14.43%；8月上海二手房成交套數環(huán)比下降12.9%，降幅比7月又擴大6.5%。

市場成交的大幅降低勢必加重觀望情緒，這樣將大幅延長房屋（尤其是二手房）成交周期。由于炒家對市場的判斷不盡相同，故九月份將有部分炒家試探性出貨，這些炒家以老牌炒房勁旅（溫州炒房團、山西煤老板）為主。及至十月，將現出貨狂潮。

3、九月份新盤供應量出現大幅增加，將導致二手房成交受阻，炒家將選擇10月份集中出貨。九月份，大量新盤集中上市，將直接導致二手房成交受阻，故在此時期，炒家不會集中出貨以避開與新盤的激烈競爭，而十月份將是炒家的主戰(zhàn)場。今年的十月份，中國樓市將上演炒家瘋狂出逃大戲，一線城市房價將出現大幅下跌。

綜合上述觀點，筆者認為，國慶過后，商品住宅市場將出現降價狂潮。對于欲在國慶后投身購房大軍行列的人，筆者有兩點建議：盡量多觀望、買時多議價。