盡管房屋的最基本功能是居住，可不可否認(rèn)的是在前一時(shí)期乃至現(xiàn)階段，房屋已被很大一部分人視作投資工具。因?yàn)椋瑥拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資不動(dòng)產(chǎn)不僅可以保值，還將有可能獲得可觀的收益。可并不是每一個(gè)人都可以進(jìn)行房產(chǎn)投資的，那些擁有雄厚資金實(shí)力的人投資房產(chǎn)時(shí)有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而資金實(shí)力較弱，甚至依賴(lài)借貸來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)投資的人，其投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大為增加，尤其是在房?jī)r(jià)畸高的市場(chǎng)狀況下。依筆者看來(lái)，普通百姓投資房產(chǎn)需注意五個(gè)方面：

一、擺正心態(tài)

1、合理預(yù)期。我們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)投資時(shí)，無(wú)論是出售圖利、出租獲益還是持有保值，都要將自己的獲利預(yù)期調(diào)整到合理的狀態(tài)，不要將獲利預(yù)期定得過(guò)高。

2、平和心態(tài)。投資必然有風(fēng)險(xiǎn)，故我們?cè)谕顿Y房產(chǎn)時(shí)要有不以物喜，不以己悲的心態(tài)。大賺不必太得意，小賺何需暗自喜。不賺無(wú)需增煩惱，賠了不必自?huà)仐墶?/p>

3、懂得分享。作為我們普通百姓來(lái)說(shuō)，投資房產(chǎn)的資金大多數(shù)是家庭成員所共有的，也就是說(shuō)，在我們投資時(shí)，我們的風(fēng)險(xiǎn)是由全家共同承擔(dān)的。因此，我們要懂得分享，和家人分享投資經(jīng)驗(yàn)、投資過(guò)程、投資成果。

4、量力而行。房產(chǎn)投資是大宗投資行為，投資時(shí)必須慎重行事，量力而行。有的人抵押自己的住房，靠盤(pán)活舊房來(lái)投資新房；也有的人賣(mài)掉自己的住房（自己租房?。?，靠賣(mài)房款來(lái)購(gòu)進(jìn)大戶(hù)型、熱點(diǎn)區(qū)域的房子，甚至是兩套以上的房子；還有的人只要是手頭有夠支付首付的錢(qián)就進(jìn)行投資；更有甚者，有的人完全靠借貸進(jìn)行房產(chǎn)投資。這些人的投資行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，事實(shí)上，已經(jīng)有人為此付出了代價(jià)。

二、認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)

1、失去機(jī)會(huì)。房產(chǎn)投資是大宗投資，在目前的高房?jī)r(jià)下，投資一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，多則數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)。這樣，即便是三成首付，投資一套房子也將要投入幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)的資金。房?jī)r(jià)處高位的市場(chǎng)狀況下，房產(chǎn)成交難、變現(xiàn)難且速度慢將導(dǎo)致投資者可支配資金減少。這樣，在有更好的投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，很難把握住機(jī)會(huì)。

2、資產(chǎn)縮水。我們都知道，盡管房屋可以作為投資工具，可最終體現(xiàn)其價(jià)值的，只能是居住。因而，絕大多數(shù)有自住需求的人買(mǎi)不起房之際，便是房?jī)r(jià)下跌甚至是大跌之時(shí)。這樣，在高價(jià)位時(shí)買(mǎi)入便有因房?jī)r(jià)下跌而導(dǎo)致資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

3、信用受損。投資者在房?jī)r(jià)處高位下購(gòu)房，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，靠借貸買(mǎi)房的投資者將面臨巨大的還貸壓力。在這樣的狀況下其投資的房子既難變現(xiàn)更將難出售，而銀行的錢(qián)卻是要還的。這樣，這些投資者就會(huì)因?qū)掖瓮锨贩抠J而導(dǎo)致個(gè)人信用受損的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人信用一旦受損，其今后的發(fā)展將會(huì)受到極大影響。

4、事業(yè)受限。投資者購(gòu)進(jìn)房屋，其目的就是為了獲利。房?jī)r(jià)處上升階段時(shí)，投資者對(duì)其所投資的房產(chǎn)還不會(huì)投入太多精力，因?yàn)橹灰淠苡衅胶偷男膽B(tài)，將房子委托中介即可。可在房?jī)r(jià)下跌時(shí)就不同了，因在房?jī)r(jià)下跌時(shí)拋盤(pán)者眾而接盤(pán)者少，投資者在還貸壓力下將多方委托出售自己投資的物業(yè)，這樣，勢(shì)必令其為此投入很多的精力，從而影響到自己的工作并有導(dǎo)致其個(gè)人事業(yè)受限的風(fēng)險(xiǎn)。

5、信心受挫。有一些人本身缺乏房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，可看到別人投資房產(chǎn)賺錢(qián)了也就滿(mǎn)懷信心地跟進(jìn)?？僧?dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，因資產(chǎn)損失、還貸壓力等而導(dǎo)致其自信心受到極大的打擊。這樣，將有可能影響其在未來(lái)的生活中對(duì)相關(guān)事物的判斷。

6、家庭危機(jī)。因在高房?jī)r(jià)進(jìn)行房產(chǎn)投資要?jiǎng)佑么蠊P資金，故有一些人在投資房產(chǎn)時(shí)，不一定能得到家人的贊同和支持。這樣，在房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)損失時(shí)將極有可能增加家庭矛盾甚至引發(fā)家庭危機(jī)。

三、避開(kāi)誤區(qū)

1、盲從跟進(jìn)。有一些人看到別人投資房產(chǎn)賺錢(qián)，也就盲目跟進(jìn)；也有人為沒(méi)能抓住前一波房產(chǎn)行情而后悔，最近看到有人入市，也就將錢(qián)投了進(jìn)來(lái)。事實(shí)上，我們投資房產(chǎn)時(shí)，是要考慮很多因素的，如：房產(chǎn)市場(chǎng)狀況、房產(chǎn)類(lèi)別、所在地區(qū)、貸款問(wèn)題、抵押財(cái)產(chǎn)、稅收問(wèn)題、與代理打交道以及房屋維修等。只有在自己具備足夠的心理準(zhǔn)備及相對(duì)較為全面的房產(chǎn)投資知識(shí)時(shí)，才能進(jìn)行房產(chǎn)投資。

2、急功近利。有很多人投資房產(chǎn)就是為了通過(guò)買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲利，當(dāng)然，在房產(chǎn)火暴時(shí)期，這樣的想法是對(duì)的，也確實(shí)有一部分人通過(guò)這樣的方式獲取了較為豐厚的回報(bào)?？稍诜?jī)r(jià)處高位及房產(chǎn)趨向理性的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，這樣的想法將難以令其如愿。因?yàn)?，房?jī)r(jià)在高位時(shí)隨時(shí)有下跌的可能，這樣，將有可能導(dǎo)致投資受損；房產(chǎn)在理性的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，將不可能再出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的現(xiàn)象，短期內(nèi)獲取暴利是不可能的。

3、過(guò)度借貸。有一些人在投資房產(chǎn)時(shí)，只要自己的錢(qián)夠首付時(shí)就大膽出手；也有一些人有一部分資金投資在證券、實(shí)業(yè)等領(lǐng)域，其不愿將這部分資金抽出來(lái)完全依靠貸款來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)投資。這樣的想法都是不對(duì)的，因?yàn)橘J款買(mǎi)房時(shí)，將不僅承擔(dān)不菲的利息，還將承擔(dān)不小的還貸壓力，與此同時(shí)，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也大大增加。

4、租售不明。有一些人在投資房產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有明確的投資方向，買(mǎi)了房以后在掛牌出售的同時(shí)，又掛租單。表面看來(lái)，這樣的做法好象對(duì)自己有利，平?？孔饨皤@利，一旦售價(jià)達(dá)到自己心理預(yù)期時(shí)將其賣(mài)出。而事實(shí)上，這樣沒(méi)有明確的投資方向的行為將會(huì)為自己帶來(lái)很多麻煩。一方面，因買(mǎi)家看房不方便、租客的行為令房屋品質(zhì)看起來(lái)有所降低等因素令賣(mài)房時(shí)延緩成交速度和降低獲利預(yù)期。另一方面，因沒(méi)有明確的長(zhǎng)線投資的心理準(zhǔn)備，故在房屋的裝修、配置上的投資大為降低，這樣，將難以租出好的價(jià)位，從而影響其獲利。

5、瞄準(zhǔn)高端。高端物業(yè)，市中心區(qū)域的房子往往受到投資客青睞和追捧，因?yàn)檫@些房子大多具有較好上升空間和抗跌性?？蛇@些區(qū)域的房子并不是適合每一個(gè)投資者，因?yàn)槠涓邌蝺r(jià)、高總價(jià)令成交速度大大降低。而事實(shí)上，每一個(gè)區(qū)域都因其不同的優(yōu)勢(shì)而各具投資價(jià)值。

6、優(yōu)柔寡斷。有一些房產(chǎn)投資者因?qū)Ψ慨a(chǎn)市場(chǎng)缺乏明確的判斷，在出售時(shí)往往會(huì)受到各種因素的影響令其不能當(dāng)機(jī)立斷，從而因影響成交速度而導(dǎo)致錯(cuò)失獲利良機(jī)。我們?cè)谕顿Y房產(chǎn)時(shí)，要時(shí)刻關(guān)注房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在房產(chǎn)處上升階段，不要太貪，達(dá)到自己心理價(jià)位時(shí)果斷拋出；在房產(chǎn)處下跌態(tài)勢(shì)下，要么果斷割肉，要么轉(zhuǎn)售為租，不能優(yōu)柔寡斷。

四、做足功課

1、凡事預(yù)則立。買(mǎi)房之前要在諸多方面做足功課：

政策——關(guān)注并研究政府及各部委的政策；

市場(chǎng)——留意市場(chǎng)各方面得動(dòng)態(tài)，諸如，價(jià)格走勢(shì)、成交量、供應(yīng)量等；

定位——確定自己買(mǎi)房是為了保值、出租還是出售；

策略——買(mǎi)房、賣(mài)房相關(guān)策略準(zhǔn)備；

方案——制定相對(duì)完備的房產(chǎn)投資方案。

2、備足而戰(zhàn)。投資房產(chǎn)時(shí)要做好充分的準(zhǔn)備，包括：

資金——根據(jù)自己的投資定位進(jìn)行資金準(zhǔn)備；

時(shí)間——確保自己有足夠的時(shí)間進(jìn)行投資操作；

知識(shí)——收集房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)并消化；

資源——進(jìn)行相關(guān)資源整合，諸如，人脈資源、投資顧問(wèn)資源、法律顧問(wèn)資源。

五、謹(jǐn)慎交易

1、新盤(pán)交易。

購(gòu)前：購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，我們應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶(hù)型、周邊的環(huán)境及生值潛力等因素。另外，重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解。

簽約：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第建設(shè)工程開(kāi)工證，國(guó)有土地使用證，商品房預(yù)售許可證）。交付定金，簽訂認(rèn)定書(shū)，選擇付款的方式，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷(xiāo)售或者預(yù)售登記，這是購(gòu)房的第二個(gè)階段。

收房：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開(kāi)發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書(shū)”（住宅質(zhì)量保證書(shū)，住宅使用說(shuō)明書(shū)），接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

補(bǔ)充條款：

第一，應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。購(gòu)房合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三，明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后精裝修的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色、款式、型號(hào)等。

第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

2、二手交易。

中介選擇：

企業(yè)狀況——規(guī)模、品牌、資質(zhì)、團(tuán)隊(duì)；

操作程序——是否賺取差價(jià)，費(fèi)用是否明確；

相關(guān)服務(wù)——服務(wù)是否專(zhuān)業(yè)。

房屋狀況：

房屋本身——用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬是否存有爭(zhēng)議；房屋是否為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋是否已出租他人，因?yàn)槌凶馊擞袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)唤灰追课菔欠翊嬗匈|(zhì)量瑕疵。

維修基金余額的結(jié)算與更名——買(mǎi)賣(mài)雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)約定過(guò)于籠統(tǒng)，只寫(xiě)“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣(mài)方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買(mǎi)賣(mài)合同中約定不明確，賣(mài)方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買(mǎi)方自行繳付；而買(mǎi)方也可以認(rèn)為，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買(mǎi)方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

水、電、煤、電話(huà)、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)——這類(lèi)糾紛在房屋買(mǎi)賣(mài)中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒(méi)有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，等買(mǎi)方入住后，收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣(mài)方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，房東早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)數(shù)額不大，但買(mǎi)方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。

房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的驗(yàn)收——一般來(lái)講，買(mǎi)方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

戶(hù)口問(wèn)題——按照通常的交易習(xí)慣，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶(hù)或交房前將戶(hù)口遷出。有時(shí)由于暫無(wú)能夠入住戶(hù)口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣(mài)方會(huì)要求推遲戶(hù)口遷出的時(shí)間。對(duì)于這類(lèi)情況，雙方應(yīng)書(shū)面約定戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口延遲問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

評(píng)估狀況——在二手房交易的重要一環(huán)是需對(duì)交易房屋進(jìn)行評(píng)估，在這個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)就是房屋評(píng)估價(jià)偏高或偏低，偏離房屋的市場(chǎng)價(jià)值。高了賣(mài)不出去，低了將遭受損失

合同細(xì)節(jié)：

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行明確約定，避免糾紛的發(fā)生，即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié)，買(mǎi)方可預(yù)留一部分房款，在房屋交接完成后再支付，這樣可以提高賣(mài)方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。房屋交付后，雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書(shū)，將交房中完成的事項(xiàng)寫(xiě)入其中，以書(shū)面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)(如維修基金更名、戶(hù)口遷出等)無(wú)法按期完成時(shí)，更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書(shū)，將未完成事項(xiàng)以及何時(shí)完成寫(xiě)入其中，以便將來(lái)如期如約履行。