《福布斯》發(fā)表評(píng)論文章，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)低迷，原因包括購(gòu)房退稅到期、聯(lián)儲(chǔ)支持終結(jié)、貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊、房?jī)r(jià)依然高昂、市場(chǎng)心理難以恢復(fù)、止贖狂潮仍將繼續(xù)等等。

　　這個(gè)夏天，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)改善的曙光，成為經(jīng)濟(jì)中的亮點(diǎn)之一。房?jī)r(jià)在馬不停蹄地下跌3年之后短暫回升。甚至許多對(duì)就業(yè)狀況過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)測(cè)家都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表達(dá)出過(guò)于樂(lè)觀的情緒。

　　夏天的數(shù)據(jù)仍在陸續(xù)公布。根據(jù)凱斯-希勒(Case-Shiller)指數(shù)，6月份 房?jī)r(jià)同比下降15.4%。周二，最新的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示跌幅收窄至13.3%。從環(huán)比角度來(lái)講，房?jī)r(jià)上漲1.2%。但隨著季節(jié)轉(zhuǎn)入秋季，我們有八大繼續(xù)擔(dān)憂房地產(chǎn)市場(chǎng)的理由。

　　購(gòu)房退稅政策到期

　　整個(gè)今年，首次購(gòu)房者退稅8000美元的政策給房屋銷(xiāo)售帶來(lái)了提升。由于很多人不論有沒(méi)有退稅都會(huì)買(mǎi)房，因此我們不可能知道退稅帶來(lái)了多少銷(xiāo)售，但這一政策的提升效應(yīng)卻是不容置疑的。該政策將在12月1日截止。國(guó)會(huì)正在討論是否要延長(zhǎng)退稅期限(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商和購(gòu)房者均歡迎此舉)，但大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為這么做成本太高，而且收效有限。

　　聯(lián)儲(chǔ)支持的終結(jié)

　　在恐慌形勢(shì)下，聯(lián)儲(chǔ)一直暗地里支撐著抵押貸款市場(chǎng)。過(guò)去一年來(lái)，聯(lián)儲(chǔ)購(gòu)買(mǎi)了8400億美元抵押貸款支持證券。這一項(xiàng)目推低了抵押貸款利率，減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。我們無(wú)法知道這一項(xiàng)目所產(chǎn)生效應(yīng)的確切大小，但沒(méi)有它的話，獲得抵押貸款的成本將會(huì)更高，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。在本周召開(kāi)的會(huì)議上，聯(lián)儲(chǔ)宣布將會(huì)在2010年3月之前逐步結(jié)束這一項(xiàng)目，這意味著抵押貸款利率將會(huì)上升。

　　抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊

　　房地產(chǎn)泡沫中的一個(gè)問(wèn)題是，幾乎所有人只需簽一個(gè)名就能獲得數(shù)十萬(wàn)美元的抵押貸款。這樣的日子已一去不復(fù)返，銀行和監(jiān)管者都在提高他們的標(biāo)準(zhǔn)。這是對(duì)危險(xiǎn)的泡沫年代一個(gè)重要的糾偏過(guò)程，但隨著標(biāo)準(zhǔn)不斷收緊，人們獲得貸款的難度提高了，而貸款下降則意味著銷(xiāo)售下降。10月1日，聯(lián)儲(chǔ)的一系列新要求將開(kāi)始實(shí)施，這將提高抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

　　房?jī)r(jià)依舊很高

　　盡管房?jī)r(jià)相比2005年和2006年的天價(jià)已經(jīng)大幅跳水，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷史平均水平。比如說(shuō)，凱斯-希勒房?jī)r(jià)指數(shù)顯示20座主要城市房?jī)r(jià)仍比2000年1月高41%(在2006年7月的峰值，房?jī)r(jià)比2000年1月高106%)。美國(guó)人口普查局本月公布的一份報(bào)告顯示，過(guò)去十年美國(guó)人的收入并未增加。在收入沒(méi)有增加的情況下，美國(guó)人如何能夠承擔(dān)房?jī)r(jià)41%的上漲呢？盡管房?jī)r(jià)可能不會(huì)一路跌回歷史平均水平，但至少?gòu)倪@一對(duì)比來(lái)看，價(jià)格依然很高。

　　心理遭受摧殘

　　在過(guò)去十年被房地產(chǎn)燒得遍體鱗傷之后，人們的心理需要很長(zhǎng)時(shí)間才能轉(zhuǎn)變。相比購(gòu)買(mǎi) 股票，購(gòu)房是一個(gè)更大的、更情緒化的決定。凱斯-希勒房?jī)r(jià)指數(shù)的編制者之一、耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授羅伯特·希勒(Robert Shiller)認(rèn)為我們必須考慮到人們的“野獸精神”。希勒指出，經(jīng)過(guò)1990-1991年規(guī)模較小的泡沫及其破裂過(guò)程之后，房?jī)r(jià)在6年后才開(kāi)始上漲。

　　夏季結(jié)束

　　房屋銷(xiāo)量通常會(huì)在夏季上升、冬季下降(誰(shuí)會(huì)在年底節(jié)期去找房呢？)，房?jī)r(jià)往往也會(huì)同步有所漲跌。所有主要的房?jī)r(jià)衡量標(biāo)準(zhǔn)都對(duì)這一季節(jié)性因素作出了調(diào)整。但經(jīng)過(guò)3年的垂直下跌之后，沒(méi)有人知道以前的季節(jié)性調(diào)整辦法是否依舊充分。如果調(diào)整不充分，房?jī)r(jià)指標(biāo)就會(huì)出現(xiàn)出人意料的深跌。

　　止贖狂潮

　　根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)，隨著那些勉強(qiáng)支撐的借款者最終被清理出局，止贖規(guī)模將在2010年底之前繼續(xù)擴(kuò)大。這意味著止贖風(fēng)潮在最終平息之前還會(huì)繼續(xù)惡化，將推低房?jī)r(jià)并使得那些希望以其他原因出售房屋的人更加艱難。對(duì)于那些持有可調(diào)整利率抵押貸款的業(yè)主來(lái)講，止贖將變得尤其糟糕。這其中最危險(xiǎn)的是那些“選擇性可調(diào)整抵押貸款”(option ARM)，這種貸款基本上是讓貸款者自己選擇月供的額度，不足部分直接計(jì)入貸款余額。最終這些貸款將會(huì)被重新安排，意味著他們將不再被允許吹氣球，這可能導(dǎo)致月供直線上升。根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)的一份報(bào)告，在他們所調(diào)查的1890億美元選擇性可調(diào)整抵押貸款中，88%都還未重新安排。換句話說(shuō)，這些借款者中大部分都會(huì)面臨月供劇增，從而可能被趕入止贖大軍。

　　影子存貨

　　3年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直陰霾籠罩。許多打算有所行動(dòng)的美國(guó)人只能靜靜地等待著。銀行已經(jīng)接收了如此之多的止贖房產(chǎn)，很多并未真正釋放到市場(chǎng)中。房地產(chǎn)商囤積了大量未開(kāi)發(fā)的土地，仍在繼續(xù)賠錢(qián)，一旦他們找到買(mǎi)家，將會(huì)不惜代價(jià)地低價(jià)拋售房屋。每當(dāng)情況看起來(lái)開(kāi)始好轉(zhuǎn)的時(shí)候，這種影子存貨就會(huì)開(kāi)始回到市場(chǎng)中，從而讓房?jī)r(jià)維持在低位。

　　不必徹底悲觀的理由

　　隨著大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心回升，那些多年來(lái)站在市場(chǎng)之外的租房者可能會(huì)開(kāi)始考慮購(gòu)房。如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)轉(zhuǎn)好，人們對(duì)自己工作的安全性將會(huì)更有信心。如果股市繼續(xù)上漲，財(cái)富效應(yīng)可能會(huì)讓更多的買(mǎi)家進(jìn)入市場(chǎng)。另外，成年人口在增加，所有那些二十多歲的人最終將不得不從父母的地下室搬出來(lái)。