從長期看，中國房地產(chǎn)市場大概還能快速發(fā)展十年左右，也就是說還有下一個“黃金十年”值得期待。這其中，人們常說的城鎮(zhèn)化是一個重要支撐因素。也有人認(rèn)為我國城鎮(zhèn)化還可以高速發(fā)展20-30年。我認(rèn)為不可能持續(xù)這么久。

原因就在于，我國城鎮(zhèn)化的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，與實際情況存在巨大水分。一般而言，城鎮(zhèn)化率的簡單計算方法是城鎮(zhèn)人口除以全國人口。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字表明，截止2008年底，全國人口為132802萬，其中農(nóng)村人口72135萬，城鎮(zhèn)化率為45.7%。近二十年左右，我國城鎮(zhèn)化率年均上漲一個百分點左右。按此推算，達(dá)到70%左右還需20-30年。

但這一算法的最大不足之處，是沒把大量的農(nóng)民工計算進(jìn)去。國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，截至2008年12月31日，大陸農(nóng)民工總數(shù)2億2542萬人，其中外出農(nóng)民工1億4041萬人，占農(nóng)民工總數(shù)的62.3%；本地農(nóng)民工8501萬人，占農(nóng)民工總數(shù)的37.7%。即便是做保守的估計，常年在城市打工的農(nóng)民工只有1億，那么按國外情況，他們應(yīng)當(dāng)成為城市常住人口了，也即事實上的“城里人”，這么計算，則我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)53%。

這些戶口在農(nóng)村，法定身份是農(nóng)民的“新城里人”，正在成為我國住宅需求的重要力量，而且我認(rèn)為在下一個房地產(chǎn)“黃金十年”中，其重要性將大大加強。上億農(nóng)民工當(dāng)中，有兩種人將在城里購房，一種是在城市經(jīng)商，成為中小老板，或有特殊才能成為高級技術(shù)工人、公司白領(lǐng)，舉家搬離農(nóng)村，在城里生活；另一種是部分工作穩(wěn)定、收入還可以的新生代的民工，他們已在精神上、物質(zhì)上拋棄的故鄉(xiāng)，鐵了心在城里混飯吃，開始購房。

剛出版的《廣東消費藍(lán)皮書》中，分析了老一代農(nóng)民工和新生代農(nóng)民工的消費觀念、消費習(xí)慣以及消費方式的差異。

老一代民工：九成把工資送回家        

老一代農(nóng)民工和新生代農(nóng)民工的消費觀念、消費習(xí)慣以及消費方式都已經(jīng)開始出現(xiàn)比較大的差異。老一代農(nóng)民工中，80％-90％把掙來的錢寄回家或帶回家。因為這些農(nóng)民工的消費主要受制于家庭對他們的期望和他本人對家庭的責(zé)任。老一代的農(nóng)民工把工資寄回家，是中國農(nóng)村家庭資金積累的主要渠道，同時也表明，這些農(nóng)民工的收入主要還是在農(nóng)村消費。

新生代民工：部分已在按揭買房

調(diào)查顯示，新生代農(nóng)民工受教育程度高，家庭負(fù)擔(dān)輕，絕大多數(shù)未婚，基本沒有務(wù)農(nóng)經(jīng)驗，渴望融入城市。65％-70％的新生代農(nóng)民工的收入主要用于自己的吃穿住行，工資很少寄回家，有近70％擁有手機或小靈通，通信費用占總消費的比例很高，一般高達(dá)15％-25％。很多新生代農(nóng)民工開始吃麥當(dāng)勞了，而老一代一般不舍得吃。部分工資收入較高的農(nóng)民工有的已經(jīng)成為“有產(chǎn)（房）階級”，不過，大部分采用按揭買房的方式。此外，電視、冰箱、洗衣機、電腦和手機等時尚品消費有了較大幅度的上升。

老家在農(nóng)村的朋友們，都會有深切感觸，當(dāng)前的中國農(nóng)村，越來越成為老人、女人、小孩的世界。越來越多的在城市務(wù)工的年輕人，回家的次數(shù)越來越少，雖然國家大力支持“三農(nóng)”，但隨著年輕人的減少，農(nóng)村的活力實際上是在下降的。農(nóng)村宅基地和房屋的空置與浪費情況，變得越來越嚴(yán)重，客觀上需要盡快推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機制的建立。而且，以前農(nóng)民父母為兒子蓋新房（為了娶媳婦）的熱情已大不如從前，因為下一代已不打算在鄉(xiāng)下生活了，而是開始奢望并努力在城市購房。