中國幾乎全民都在討論商品房房價，似乎商品房已成為了全民皆可購買的普惠式消費(fèi)品。其實(shí)就連發(fā)達(dá)國家，如美國，擁有一套屬于自己的住房都是要努力奮斗才能實(shí)現(xiàn)的夢，又何況在中國這樣一個社會主義初級階段的發(fā)展中國家。剛剛有十年的市場化商品房的歷史，每年的商品房交易量（含二手房）不到城市家庭戶數(shù)的5%（按套計算），更談不上是一種市場中普遍意義上的消費(fèi)品了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為收入決定消費(fèi)能力，因此有了衡量房價合理性的房價收入比之說，也有住房消費(fèi)可支付性指數(shù)等計算方式，但什么是收入則有不同的定義。

經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為收入（income）是指一定期限內(nèi)的工資、利息、股息和其他有價物品的流入（包括附加福利、拆遷補(bǔ)償、各種補(bǔ)貼性收入和政府轉(zhuǎn)移支付的收入）。

其中部分收入，如利息或紅利等則來自于財富。財富（wealth）是指人們在某一時點(diǎn)所擁有的資產(chǎn)的貨幣凈值。注意，財富是一個存量，而收入是單位時間中的流量。家庭的財富中包括房屋、字畫、汽車等有形資產(chǎn)，也包括現(xiàn)金、儲蓄、債券、股票等金融資產(chǎn)。

這樣收入就變成了多項(xiàng)組合而絕非單一工資收入的概念了。但國內(nèi)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家或評論家們大多只用統(tǒng)計局公布的標(biāo)準(zhǔn)工資收入來計算房價收入比或可支付性指數(shù)就必然會出現(xiàn)巨大的偏差。別忘了中國五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，這就形成了巨大的財富或預(yù)期的財產(chǎn)性收入。

即使是計算上這些已升值的財產(chǎn)性收入，商品房仍然是一種奢侈品，原因在于財富與收入分配的不平均。房價的高低不是按平均收入水平或消費(fèi)能力來決定的，而是由先富起來的最高收入的30—40%的家庭的消費(fèi)能力決定的。

根據(jù)核心城市已購房人群的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，排在第一位的購房群體戶主本人為賦閑人群，他們也許按工資性收入統(tǒng)計為低收入或無收入人群，但因家庭的其他成員的收入或家庭財富性收入而擁有了無法用統(tǒng)計數(shù)字計算的消費(fèi)能力?；蛘哒f一個城市中最富有的30—40%的家庭在決定著房價所對應(yīng)的消費(fèi)能力。 

核心城市中高檔住房中約20—30%的房屋被并不在這個城市中擁有戶籍的外來家庭所購買。這些家庭的收入則是這個城市之外的富裕家庭。于是房屋的價格不是按照這個城市自身的平均消費(fèi)能力而定價的，而是按照高端收入家庭的消費(fèi)能力定價。

當(dāng)然個人購房消費(fèi)信貸的政策也大大提高了家庭的消費(fèi)能力，特別是提高了年輕人的可支付能力。通常一個人的收入曲線是隨著年齡和技能的提高而先低后高的。而消費(fèi)信貸則可以將這些收入曲線拉平并將后期的高收入前移，形成當(dāng)期的消費(fèi)。

許多人在批評購房信貸讓許多人成為了“房奴”，并因?yàn)闉榱诉€貸而減少了當(dāng)期的消費(fèi)能力。除非是過度的購房消費(fèi)外，否則從經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯上看結(jié)論是相反的。

當(dāng)人們?yōu)榱速彿慷芰Σ蛔銜r，如果沒有個貸的幫助就要拼命的儲蓄，一方面要有大量的租房費(fèi)用支出，另一方面要減少日常的當(dāng)期消費(fèi)以增加儲蓄，這對本就儲蓄過度并消費(fèi)不足的中國經(jīng)濟(jì)而言必然是一種難以進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的災(zāi)難。

除非永遠(yuǎn)打消了實(shí)現(xiàn)住房夢的欲望，否則就只能拼命的儲蓄，這種情況下可能增加當(dāng)期的消費(fèi)嗎？

當(dāng)個貸將收入曲線的前低后高的情況拉平時，合理的住房消費(fèi)中還貸的部分大約與租用同等住房的費(fèi)用相同或略低。但只要滿足了一個家庭當(dāng)月還貸的金額少于家庭收入的50%時，反而提高了當(dāng)期的消費(fèi)能力。按中國改革后三十年的收入曲線統(tǒng)計，平均年收入的增長率為7—10%，則二十年的個貸期限中平均家庭收入（財富收入）自然會讓當(dāng)期的消費(fèi)欲望大大提高，可以講預(yù)期的未來收益變成今天的消費(fèi)。

住房本就是一種消費(fèi)，無非按統(tǒng)計的原則列入了投資中。住房也是一種投資，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的資產(chǎn)升值是歷史已證明必然存在的規(guī)律。但因住房二產(chǎn)生的裝修、家具、電器和生活質(zhì)量提高中的支出都是增加了消費(fèi)。如沒有房子也許推遲了結(jié)婚生子，也許無法在家中團(tuán)聚或招待朋友，也許無法將在遠(yuǎn)方的父母、兄弟接到身邊分享幸福和天倫之樂……

相比之下，當(dāng)租房生活同時儲蓄現(xiàn)金準(zhǔn)備購房時的兩項(xiàng)支出是比購房還貸額高還是低呢？現(xiàn)金儲蓄而產(chǎn)生的收入是比購房之后的財產(chǎn)性收入的增長快還是慢呢？以住房為基礎(chǔ)的消費(fèi)是增加了還是減少了呢？生活的質(zhì)量是提高還是降低了呢？

如果今天家庭1萬元的月收入無法購房，但當(dāng)個貸讓每月還貸5千元之后，還有5千元的消費(fèi)能力，怎么會減少當(dāng)期的消費(fèi)呢？

“房奴”們應(yīng)該感謝個貸讓“房奴”們有了提高生活質(zhì)量和減少后顧之憂的條件。歷史已證明房價讓“房奴”們在用少量的按月還貸獲取了大量的已升值的財富。歷史也已證明了，如果這些“房奴”們當(dāng)初沒有把自己變成“房奴”，那么今天他們所獲取的各種收入已無法購買同樣的住房了。大量的二手房市場的交易可以明顯看出，消費(fèi)者從購房中獲取的財產(chǎn)性收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商一次性賣出房產(chǎn)所獲利潤的數(shù)倍。當(dāng)財產(chǎn)性收入讓“房奴”們樂得臉上都開了花，這樣的“房奴”豈不是美譽(yù)之稱嗎？

商品房不是所有人都能消費(fèi)的商品，否則怎么會有土地的出讓與非出讓之分。商品房自然也就不會依平均消費(fèi)能力而定價，合適的產(chǎn)品只供應(yīng)給合適的消費(fèi)人群，而發(fā)展中的中國城市中，房價是一部分高消費(fèi)能力的家庭所決定的。