10月22日，北京統(tǒng)計(jì)局公布前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)稱，截至9月份北京市住宅銷售面積為118.6萬(wàn)平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當(dāng)月住宅銷售套數(shù)為0.9萬(wàn)套，比8月份減少37.4%，成交量達(dá)到今年3月以來(lái)的最低值。住宅銷量大減的原因在于供應(yīng)量大減：今年1-9月份，北京新房開(kāi)工量為1169.1萬(wàn)平方米，同比下降22.4%?！?/p>

　　幾乎同一時(shí)間，民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部發(fā)布《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書(shū)》稱，今年1月份，北京樓市去庫(kù)存需要約24個(gè)月(按照月均銷售1.2萬(wàn)套計(jì)算)，而到今年9月底，樓市庫(kù)存已經(jīng)只夠5個(gè)月的銷量。

　　北京樓市是否已經(jīng)走向供不應(yīng)求的十字路口？

　　德意志銀行中國(guó)區(qū)董事秦靖在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，供給和需求是個(gè)動(dòng)態(tài)概念，很難拿一個(gè)時(shí)點(diǎn)的庫(kù)存去衡量樓市當(dāng)前的狀況。而城市房屋庫(kù)存量沒(méi)有所謂的警報(bào)線。他舉例說(shuō)，2008年初，沒(méi)人買(mǎi)房時(shí)，那是庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩，但彼時(shí)的庫(kù)存量有可能還沒(méi)有現(xiàn)在多。

　　庫(kù)存量并非房?jī)r(jià)最終決定因素

　　房屋庫(kù)存，也稱房屋可售，通常指已獲得批準(zhǔn)預(yù)售許可，但尚未被市場(chǎng)消化的部分。

　　按照物業(yè)類型，房屋可售包括商品住宅可售以及其他物業(yè)可售情況；按照入市房屋完工情況，則分為期房可售與現(xiàn)房可售兩大類。研究商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存，則參考商品住宅可售量，包括商品住宅期房可售與現(xiàn)房可售，兩者總計(jì)構(gòu)成商品住宅可售總量。

　　庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要是基于供銷變動(dòng)情況。庫(kù)存增長(zhǎng)，往往處于供應(yīng)增長(zhǎng)，交易較弱的環(huán)境下，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)整，房?jī)r(jià)多會(huì)相應(yīng)下調(diào)，反之則相反。然而，這種情況是在假定其他條件不變的前提下。實(shí)際市場(chǎng)情況下，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有很多，庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)的走向只是起到一部分作用。

　　中國(guó)住宅與產(chǎn)業(yè)研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，需求并不是按照平均速度釋放的，有可能一段時(shí)間很多，有可能一段時(shí)間很少，供給亦是如此，同時(shí)有一定的滯后效應(yīng)。這種不平衡可能會(huì)給樓市帶來(lái)短期的波動(dòng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院向本報(bào)記者提供的2008-2009年京滬深可售套數(shù)走勢(shì)變動(dòng)圖顯示，2008年初至年底三個(gè)城市可售量一路上揚(yáng)，分別于2008年底2009年初到達(dá)峰值，進(jìn)入2009年則逐步下滑。該變動(dòng)主要受住宅供銷的共同影響，2008年整體市場(chǎng)供應(yīng)充足，同時(shí)交易相對(duì)低迷，未消化房屋量增長(zhǎng)。2009年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)由供過(guò)于求向供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變，前期余留庫(kù)存以及后期供應(yīng)消化加快，可售減少。

　　但通過(guò)觀察走勢(shì)變動(dòng)圖可以發(fā)現(xiàn)，2009年9月庫(kù)存仍高于2008年前三月的庫(kù)存。而2008年前三月，北京房屋庫(kù)存均低于10萬(wàn)套。

　　進(jìn)入2009年以來(lái)，京滬深三城市住宅新開(kāi)工面積與施工面積波動(dòng)上行，尤其是北京該上行趨勢(shì)最明顯，如截至8月北京新開(kāi)工面積與施工面積環(huán)比分別增長(zhǎng)40%與30%左右。作為供應(yīng)量的先行指標(biāo)，新開(kāi)工面積與施工面積的回升，預(yù)示著未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供應(yīng)將有可能回升，同時(shí)新開(kāi)工面積量與施工面積量對(duì)供應(yīng)量也有著很大影響。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師孟奇認(rèn)為，今年供應(yīng)量與去年同期相比并無(wú)太大變化，市場(chǎng)存在所謂供應(yīng)不足的感覺(jué)，是因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，人為造成實(shí)際供應(yīng)不足的情況。從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2010年供應(yīng)基本有保證，不可能出現(xiàn)房荒。

　　開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者同時(shí)觀望

　　最近幾個(gè)月，一線城市銷售量有所下滑，對(duì)庫(kù)存有何影響？據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月，北京商品住宅可售總量達(dá)10萬(wàn)套，與去年同期相比住宅可售量下滑了26%左右。上海與深圳兩市也呈現(xiàn)明顯下滑。近期，京滬深可售并未有明顯的反彈跡象。一方面，8-9月份市場(chǎng)氛圍雖不復(fù)上半年的一路上行的姿態(tài)，但三城市交易量下滑幅度較小，對(duì)于市場(chǎng)庫(kù)存消化速度不構(gòu)成絕對(duì)影響。另一方面，三地批準(zhǔn)上市量同比與環(huán)比表現(xiàn)均不樂(lè)觀。如9月北京批準(zhǔn)上市量再現(xiàn)近50%的回落，這說(shuō)明從輸入角度看，近期不具備可售大幅反彈的可能。但從長(zhǎng)期來(lái)看，新開(kāi)工、施工各項(xiàng)指標(biāo)均在企穩(wěn)回升，未來(lái)供應(yīng)有可能增長(zhǎng)，同時(shí)政策微調(diào)、價(jià)格居高不下等因素加大了后市交易不確定性，市場(chǎng)庫(kù)存有增長(zhǎng)可能。

　　亞豪機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，由于10月成交量持續(xù)下跌，樓市逐漸進(jìn)入了交易淡季。樓市預(yù)期也變得不甚明朗起來(lái)。受此影響，北京11月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的數(shù)量出現(xiàn)明顯的下降。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有41個(gè)，其中，首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目為13個(gè)，主要集中在朝陽(yáng)區(qū)及大興、通州、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)域。老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有26個(gè)，分布范圍較廣，這些項(xiàng)目中有頻繁加推房源的熱銷項(xiàng)目，如保利西山林語(yǔ)、潤(rùn)澤莊園、K2海棠灣等，也有久未開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目后期如新磁器、東恒時(shí)代等。

　　11月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目從數(shù)量上看，出現(xiàn)了明顯減少的趨勢(shì)，相比8月份80余個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目量，11月縮減了五成，特別是純新盤(pán)的上市步伐更是明顯減慢。

　　究竟是什么阻礙了新增供應(yīng)的上市速度？亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，擬入市純新盤(pán)的減少主要是因?yàn)樯胁痪邆溟_(kāi)盤(pán)條件，雖然蓄客已久，但在后續(xù)政策不明、觀望情緒較為濃厚的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于年底是否推盤(pán)顧慮較大。11月又是轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)銷售淡季的一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商在對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷上也趨于保守。另一方面，受到今年存量快速消化的影響，多數(shù)開(kāi)發(fā)商可售房源不足，企業(yè)面臨著持有流動(dòng)性過(guò)剩、資金相對(duì)充足的現(xiàn)實(shí)，純新盤(pán)更愿意等一個(gè)更好的時(shí)機(jī)、更好的價(jià)格點(diǎn)上出手。但從價(jià)格上看，11月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍持續(xù)走高，這種現(xiàn)象說(shuō)明，樓市的博弈現(xiàn)象進(jìn)一步加深，開(kāi)發(fā)商在當(dāng)前采取了“保價(jià)舍量”的策略來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

　　孟奇稱，在宏觀經(jīng)濟(jì)加快回升、2010年通脹預(yù)期有所加大的背景下，進(jìn)入10月下旬樓市成交量比上旬明顯增加。但樓市政策前景不明，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、二手房業(yè)主惜售和購(gòu)房者觀望的現(xiàn)象同時(shí)存在，預(yù)計(jì)基本穩(wěn)定、小幅波動(dòng)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)將持續(xù)到12月底。