2009年12月平抑房?jī)r(jià)措施接連出臺(tái) 包括營(yíng)業(yè)稅征免“二改五”、拿地首付五成等 專家表示——

遏制高房?jī)r(jià) 增加保障房最有效

2009年12月，政府頻頻出手，給火熱的房地產(chǎn)降溫。

繼2009年12月9日二手房交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整后，14日，國(guó)務(wù)院又召開常務(wù)會(huì)議提出旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)四條”，隨后，五部委聯(lián)合出手，打擊開發(fā)商囤地。

《法制晚報(bào)》記者邀中國(guó)社科院專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，對(duì)出臺(tái)的這些措施遏制高房?jī)r(jià)的效果進(jìn)行分析、打分。

專家們認(rèn)為，在目前情況下，“國(guó)四條”中加強(qiáng)保障房建設(shè)對(duì)遏制高房?jī)r(jià)最有效果，而對(duì)開發(fā)商實(shí)施的拿地首付提至五成，短期內(nèi)不會(huì)起到大的效果。

專家們還有一個(gè)共同的看法——“政策制定好，關(guān)鍵要看執(zhí)行情況”。

京城首例個(gè)人集資建房倡導(dǎo)人、聯(lián)想集團(tuán)工程師于凌罡接受法晚記者采訪時(shí)認(rèn)為，降房?jī)r(jià)的最好辦法就是將土地使用權(quán)直接賣給購(gòu)房者，開發(fā)商只有開發(fā)權(quán)。

遏制高房?jī)r(jià)效果排行

首付提至五成

2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》。

通知要求，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。

專家解析

首付提高沒能攔住出地王

專家認(rèn)為，財(cái)政部等五部門的通知，主要是針對(duì)2009年以來土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)的交易火爆和過熱現(xiàn)象，打擊一些熱點(diǎn)城市的炒地、囤地現(xiàn)象。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，2009年下半年北京拍出的4塊“地王”中，除廣渠路15號(hào)地的土地出讓金需要一次性付清外，其余3塊都約定在簽訂合同后的3日內(nèi)支付20%作為定金，剩余部分在半年內(nèi)付清。

中國(guó)社科院研究員、多部《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》主編牛鳳瑞認(rèn)為，該政策對(duì)大的開發(fā)商沒有什么影響，短期內(nèi)對(duì)高房?jī)r(jià)起不到大的抑制作用。中小開發(fā)商可能會(huì)因?yàn)殚T檻高了，資金不足而退縮，最后剩幾個(gè)寡頭在拼。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)常委、副秘書長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，這個(gè)和降房?jī)r(jià)沒有關(guān)系。

“可能對(duì)資金鏈比較小的開發(fā)商來說會(huì)受到打擊，但對(duì)大的開發(fā)商來說無(wú)所謂，最近的幾次土地競(jìng)拍，不也出現(xiàn)了地王嗎？不管（開發(fā)商拿地）首付幾成，還是有人拿??！”陳云峰說。

中國(guó)城市住宅產(chǎn)業(yè)理事會(huì)副理事長(zhǎng)黃璽慶認(rèn)為，開發(fā)商都在搶著拿地的時(shí)候誰(shuí)還在乎這個(gè)比例，那么多的開發(fā)商，有限的土地誰(shuí)會(huì)因?yàn)?0%的首付而不想拿了？尤其是一些大點(diǎn)的開發(fā)商，更不會(huì)在乎這個(gè)比例，即使50%，也是有賺的！

征免時(shí)限“二改五”

2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，對(duì)2008年底提出的一些政策進(jìn)行必要的完善和調(diào)整，其中較為引人關(guān)注的是第（七）條“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。

專家解析

短期難有效果 增加買房成本

牛鳳瑞認(rèn)為，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，著力點(diǎn)是抑制投機(jī)性的炒房。

但政策導(dǎo)致的恐慌性購(gòu)房，使二手房交易出現(xiàn)“井噴”。房子作為一種商品，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格必然往上漲。

持類似觀點(diǎn)的還有黃璽慶。黃璽慶表示，“二改五”的政策最直接的作用是加快了二手房交易，在降房?jī)r(jià)方面的意義不大。

黃璽慶說，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，這些營(yíng)業(yè)稅最終會(huì)由買方來承擔(dān)，因此變相增加了購(gòu)房成本。另外，短期內(nèi)更是加大了供求之間的矛盾，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的推動(dòng)作用。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2009年12月24日，2009年北京二手住宅成交總量達(dá)到27萬(wàn)套，超過此前三年的總和，而且一套房子一天漲十幾萬(wàn)二十萬(wàn)早已是“家常便飯”，房?jī)r(jià)有漲沒跌。

陳云峰接受本報(bào)采訪時(shí)表示，雖然營(yíng)業(yè)稅“二改五”后，購(gòu)房者被動(dòng)地承擔(dān)了營(yíng)業(yè)稅，但從長(zhǎng)期來看，還是對(duì)二手房的投資投機(jī)有一定的抑制作用。

新聞延伸

2009年住房政策大事記

1月9日 全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)議要求全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)

5月11日 國(guó)土資源部發(fā)布通知對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整

6月10日 國(guó)土資源部要求各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為

11月10日 國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委規(guī)定，商品住宅用地的宗地（土地登記的基本單元）出讓面積小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃，中等城市不超過14公頃，大城市不能超過20公頃

12月9日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年

12月14日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控

12月17日 財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成

抑制炒房加大差別信貸

2009年12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出被稱為“國(guó)四條”的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的四項(xiàng)措施。

其中提出，要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

專家解析

抑制炒房關(guān)鍵看銀行

專家認(rèn)為，支持自住和改善性住房需求，應(yīng)當(dāng)在政策上對(duì)炒房有所限制。遏制、限制過渡炒房，應(yīng)當(dāng)成為政府關(guān)切的重點(diǎn)，政府不應(yīng)當(dāng)放手讓房地產(chǎn)市場(chǎng)肆無(wú)忌憚的，毫無(wú)秩序的競(jìng)爭(zhēng)。

牛鳳瑞接受法晚記者采訪時(shí)表示，“炒房”不完全是一個(gè)貶義詞，對(duì)于自己有錢的人來說，可以去炒，它可以引導(dǎo)開發(fā)商的資金回流，政府也沒有必要去抑制。

關(guān)鍵是不能拿銀行的錢去炒，而目前市場(chǎng)上的許多炒客都是拿銀行的貸款去炒房。

正因?yàn)槿绱朔績(jī)r(jià)才被他們這些人炒上去下不來了。在這方面銀行要在抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)中有所作為。

怎么樣去抑制投機(jī)，重心還是在政府怎么樣去平衡購(gòu)房者、開發(fā)商、政府三者之間的利益關(guān)系。

北京是全國(guó)房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)。國(guó)內(nèi)投資客多把目光瞄準(zhǔn)了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)首都房子大炒特炒，將之推向了風(fēng)口浪尖。

專家指出，解決北京房?jī)r(jià)瘋漲的困局，需要多方協(xié)調(diào)、重拳出擊、提高效率，“僅僅提出一些口號(hào)將無(wú)濟(jì)于事”。

增加普通商品房和政策房

2009年12月14日出臺(tái)的“國(guó)四條”提出：增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)。

繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問題。

專家解析

這招遏制高房?jī)r(jià)最有效

牛鳳瑞指出，增加供給能讓沒有房住的人看到希望，給買房者吃了一顆“定心丸”。加強(qiáng)保障房建設(shè)這一條可以緩和供求矛盾，因此對(duì)平抑房?jī)r(jià)肯定是有作用的。

陳云峰認(rèn)為，“國(guó)四條”對(duì)平抑房?jī)r(jià)有一定的積極作用，但重點(diǎn)還是要在結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。

“保障房只限于有北京戶口的人買，而北京人買房的目前連30%都沒有。”陳云峰說。

“有住房需求的很大一部分是在北京工作的外地人，這些人根本就享受不到政策房，而他們只能去買高價(jià)的商品房，造成商品房源的告急，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)又如何下得來？”陳云峰告訴記者。

黃璽慶認(rèn)為，遏制高房?jī)r(jià)最主要的還是增加保障房建設(shè)，直接讓商品房降價(jià)很難。

“土地面積是有限的，保障房多了，商品房必然就占的比例小了。比如拿整個(gè)土地面積的70%去建保障房，保障房已經(jīng)解決了大部人的住房需求，那么30%的商品房留給有錢人。”黃璽慶說。

文/溫如軍 制圖/李銘

點(diǎn)評(píng)專家

牛鳳瑞：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，多部《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》主編。

陳云峰：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專委會(huì)常委、副秘書長(zhǎng)。

黃璽慶：中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家委員，中國(guó)城市住宅產(chǎn)業(yè)理事會(huì)副理事長(zhǎng)。

打分說明：

綜合專家意見，對(duì)效果按照百分制進(jìn)行打分。

拿地

效果打分

50分

營(yíng)業(yè)稅

效果打分

60分

信貸

效果打分

70分

政策房

效果打分

80分