11月28日，李連源（中）通過網(wǎng)絡(luò)召集和聯(lián)系購房團成員。 一年前的李連源，是西安一個普通的房地產(chǎn)中介人士。一年后的李連源，是西安小有名氣的“萬人購房團”組織者。通過一年間對房地產(chǎn)市場的深層次介入，李連源對樓市冷暖有了切身感受。

新華社記者 都紅剛 攝

國家采取措施抑制房價過快上漲 控制房價手段方法較以前更豐富。

2009年注定是載入中國房地產(chǎn)發(fā)展史最具典型意義的一年。僅僅一年時間，中國樓市的成交量和房價就經(jīng)歷了從冰點，到小陽春，再到爆發(fā)，甚至瘋狂的跳躍式發(fā)展軌跡。搶購，則自然成為2009年樓市最有代表性的關(guān)鍵詞之一。

樓市泡沫已經(jīng)形成

2009年11月份全國房價仍一片漲勢，上漲速度甚至超過預(yù)期。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。2009年房價的峰值是在11月底12月初，出現(xiàn)了所謂的恐慌性購房和“搶房”行為。

2009年“4萬億”的投資有多少進入樓市，人們不得而知，但北京、上海等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國社科院的《經(jīng)濟藍皮書》也認為，當前有85％的中國家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，這一切都提示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

“這是典型的超預(yù)期增長。房價漲成這樣，確實是很多人沒有想到的。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析說：“全國房價高漲的原因其實很復雜，包括信貸政策、土地價格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個原因是，2008年持幣觀望的那部分人進入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來了，這導致了2009年樓市的異?；鸨?rdquo;

有專家分析火爆的原因認為，一是由于樓市經(jīng)過2008年的低潮，開發(fā)商拿地、開發(fā)的意愿不高，使得房地產(chǎn)投資大幅下降，商品房供給量出現(xiàn)不足；二是消費者對住宅的剛性需求依然強勁，當看到房價上漲后，恐慌性心態(tài)激發(fā)了更多的入市行為；三是政府為了應(yīng)對全球金融危機，采用了多項措施刺激國內(nèi)消費，放寬了對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控限制，這使得更多的資本投入到房地產(chǎn)市場中，其中就包括了很多投機性購房資金；四是一些房地產(chǎn)企業(yè)借機炒作。

新一輪樓市調(diào)控揭幕

新一輪的樓市調(diào)控大幕已經(jīng)拉開。2009年12月召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。而相關(guān)部門已開始行動，從二手房營業(yè)稅征免政策從2年恢復至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，這說明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心是很大的，未來還會有其他樓市新政出臺。

中國社會科學院金融所金融市場室副主任尹中立表示，首付50%，一年內(nèi)付清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當今土地價格高漲的形勢下，全款支付之后卻不開發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機會成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

他表示，調(diào)控樓市的后續(xù)政策還很多，比如普通住房與保障性住房建設(shè)，土地招拍掛制度如何完善以及銀行對房地產(chǎn)行業(yè)實行有差別的信貸政策等，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富，控制房價的效果當然也會比前幾次好。

樓市“高燒”可望緩退

對于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，這將有效抑制投機者在二手房市場快買快賣迅速套現(xiàn)。他認為，房地產(chǎn)市場2009年12月上升到歷史頂峰以后，將出現(xiàn)成交量和價格的雙下調(diào)。特別是執(zhí)行新政后，2010年一季度市場有趨淡的可能。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所負責人也告訴記者：“預(yù)計2010年房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的需求會逐漸減弱，最晚到2010年中期房地產(chǎn)市場將進入一個中長期調(diào)整型的適度增長期，屆時房價會面臨回調(diào)。”

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進入2009年11月以來，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個方面來看，其實機構(gòu)和投資者對房地產(chǎn)市場的后市并不看好。”

美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。

對此，業(yè)內(nèi)專家表示，短期來看房價很難再繼續(xù)走高，在現(xiàn)有多數(shù)優(yōu)惠政策依然保留的市場下，專家建議非自住購房的投資者可以考慮在適當?shù)臅r機出手。