3日，盡管當(dāng)日的住宅成交記錄相當(dāng)“慘淡”，但是一套社區(qū)商鋪的成交個案卻為當(dāng)日的成交記錄書寫了濃重的一筆。透明售房網(wǎng)當(dāng)日統(tǒng)計顯示，位于申花板塊的耀江·文鼎苑成交了1套商鋪，高達(dá)5萬多元/平方米的成交均價也再次刷新了近一年以來杭州社區(qū)商鋪成交的最高均價。
昨日，耀江房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者回憶指出，其實該商鋪早在去年11月就已經(jīng)推向市場，具體位置在萍水西路，當(dāng)時的銷售價格是54000元/平方米。因為開盤期間舉行了“存五抵十”的活動，所以最終的成交均價比銷售價格略低。由于該套商鋪面積偏小，所以總價也不是特別高。“據(jù)我回憶，購買這套商鋪的應(yīng)該是一位杭州投資客，主要還是看中了耀江·文鼎苑周邊的區(qū)域優(yōu)勢。地鐵、學(xué)軍小學(xué)、銀泰的動工，都能讓投資者看到將來的投資預(yù)期。”
而贏商投資總經(jīng)理方芳認(rèn)為，這么高成交價的商鋪，對于目前的杭州社區(qū)商鋪整體市場而言，只能說是一個成交的個案，并不能代表杭州的社區(qū)商鋪的整體走勢。方芳分析，其實最近幾年杭州的社區(qū)商鋪的年回報率僅僅維持在4%左右，而根據(jù)正常的市場，社區(qū)商鋪的年回報率應(yīng)該在6%左右。
“這套商鋪以這么高的均價成交，對于投資客的心理承受能力將是一個巨大的考驗。我認(rèn)為類似于耀江·文鼎苑這樣的社區(qū)商鋪，今后的經(jīng)營業(yè)態(tài)只能走零售模式。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，如果一套商鋪以2萬元/平方米的均價成交，那么今后該商鋪的租金必須要維持在2·5元/平方米/天的水準(zhǔn)。“從中似乎也能夠看出部分投資客對于熱門社區(qū)商鋪商業(yè)價值的非理性透支行為。”
商鋪行情仍將保持理性態(tài)勢
盡管眾多業(yè)內(nèi)人士對于耀江·文鼎苑的“天價商鋪”心存疑問，但是對于該區(qū)域未來商業(yè)價值卻認(rèn)為值得期待。
原本默默無聞的申花板塊，因為政府定位與規(guī)劃的躍進(jìn)，利好不斷，使得該板塊在近兩三年里迅速躥紅，成為最受市場追捧的宜居中心與商貿(mào)熱土，被專家和媒體稱之為“杭州的徐家匯”。
贏商投資認(rèn)為，這一區(qū)域中心以萍水路“城西銀泰中心”落地點(diǎn)為中心，由5條公交線、地鐵二號線、水上巴士線組成的立體交通路網(wǎng)迅速建設(shè)，規(guī)劃定位的中高端居住中心、商貿(mào)中心已然形成，并向西湖、拱墅、余杭三區(qū)產(chǎn)生了強(qiáng)勁的輻射能力。
目前，申花板塊的商業(yè)價值正被品牌商家普遍看好。眼下，歐尚二店（富強(qiáng)商業(yè)廣場）、銀泰百貨、新武林商業(yè)中心、花園商貿(mào)城、豐元大廈等十多個內(nèi)外資重大商貿(mào)項目已經(jīng)在這一地塊落戶，有的已經(jīng)在開工建設(shè)，準(zhǔn)備大顯身手。“現(xiàn)在的城西依然存在“三高一少”，即居住密度高、人均收入高、消費(fèi)水平高，而高檔商業(yè)業(yè)態(tài)缺少的現(xiàn)象，決定了這一地塊的中高檔商業(yè)爆發(fā)力會特別強(qiáng)?？梢粤舷耄磥韼啄?，新城西的消費(fèi)熱會彌漫杭州城，到新城西去吃喝玩樂會成為很多市民的時尚。”
事實上，作為一個商業(yè)地產(chǎn)還不夠發(fā)達(dá)的城市，杭州的“住商倒掛”現(xiàn)象一直存在。即使行情火熱的2009年，商業(yè)地產(chǎn)的消化速度也遠(yuǎn)不及住宅，純寫字樓項目的售價往往仍低于住宅，而這也是目前數(shù)量上出現(xiàn)倒掛的根本原因。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，與住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)和實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)要緊密得多，因而商業(yè)地產(chǎn)的相對冷清也在一定程度上印證了樓市這一波走高行情的根基不穩(wěn)。“這主要基于兩個方面的原因。一是杭州的純寫字樓市場一直狀態(tài)不佳，租金增長和價格增長有限，投資價值要低于住宅和商鋪；二是受金融危機(jī)影響，實體產(chǎn)業(yè)普遍受到?jīng)_擊，經(jīng)營業(yè)務(wù)大幅萎縮，因而對寫字樓需求量較大的金融、外貿(mào)、咨詢等服務(wù)類企業(yè)也處于收縮狀態(tài)，市場需求明顯減少。”
對此，贏商投資總經(jīng)理方芳判斷，對于2010年的樓市行情，在住宅投資前景表現(xiàn)得并不是很明朗的前提下，作為社區(qū)商鋪來說，整體的價格趨勢仍將保持穩(wěn)中有升的理性發(fā)展態(tài)勢。
