個人房貸如同橡皮筋，松緊皆易，而且不停的牽扯著房地產(chǎn)各利益相關(guān)方的神經(jīng)。日前有消息稱，中國銀行北京分行已下發(fā)通知，將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折升至8.5折，且全面停止與中介的二手房合作。老實說，這只去年以來房貸消息滿天飛中的一個，但卻吸引了眾多眼球。

    先得從個人房貸的重要性說起。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，離開銀行貸款肯定玩不轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)對銀行的依賴度，在中國諸多行業(yè)中不敢說第一，至少是前三。央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年全國房地產(chǎn)貸款新增量超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%；其中個人房貸新增1.4萬億元，同比增長47.9%，占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。

    所以，房地產(chǎn)貸款規(guī)模很大，其中的主角又是個人房貸，如果個貸收緊，則直接抑制購房需求。同時，又對開發(fā)商資金鏈形成威脅，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。2009年樓市火爆，開發(fā)不差錢，很大程度上拜房貸量激增所賜。

    從近幾年諸多房地產(chǎn)政策的效果來看，個人房貸政策算得上威力最大的一個工具。2007年9月27日“二套房貸”政策出臺后，之前還氣焰囂張的樓市，立馬出現(xiàn)降溫，尤其是房價瘋漲的深圳。2008年10月房貸政策重新放松，尤其是對首套普通住宅實行最低二成首付、利率七折優(yōu)惠之后，11-12月商品住宅成交量就出現(xiàn)明顯反彈，同時對2009年全國樓市的持續(xù)回暖、火爆立下“汗馬功勞”。

    也正由于此，2009年房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)向，最先從房貸緊縮開始。6月19日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求商業(yè)銀行堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。此后，各種房貸緊縮的消息不斷，直至12月“國四條”出臺，要求實行差別化房貸政策，但還是明確支持二次置業(yè)中的改善性購房需求。及至今年1月的“國十一條”，口徑又變，規(guī)定只要是二次購房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

    實際上，從去年12月至今，個人房貸政策可以說“亂成一鍋粥”，銀監(jiān)會層面緊縮的速度太快，各家商業(yè)銀行有些不知所措，至于商業(yè)銀行的地方分支行，就更是一頭霧水，搞不清房貸的松緊度到底該如何控制?？傮w而言，對于二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行，各家商業(yè)銀行基本接到明確指令或者“窗口指導(dǎo)”，即按“國十一條”所要求的首付最低四成，利率視風(fēng)險而定。

    但對于首套房貸的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，各家商業(yè)銀行各行其事，存在明顯差別，總體尚屬偏寬松。而現(xiàn)今如果中國銀行北京分行確屬將首套房貸的優(yōu)惠利率統(tǒng)一由7折升至8.5折，則無疑又發(fā)出一個明確信號：首套房貸也要進(jìn)一步收緊。估計還會有其它商業(yè)銀行跟進(jìn)。

    除了此番中央抑制投資投機(jī)、穩(wěn)定房價的決心很大之外，也與今年銀行信貸整體趨緊有關(guān)。上個月央行提高存款準(zhǔn)備金率，以及對1月份超量放貸的銀行追加提高存款準(zhǔn)備金率，充分證明了這一點。如此看來，今年全年個人房貸的新增量鐵定難以超過去年的1.4萬億元。

    實際上，銀監(jiān)會已對今年的信貸政策進(jìn)行了明確定調(diào)，其中緊縮個人房貸和開發(fā)貸款是重點，甚至有可能對亂放貸的主管行長實行問責(zé)?？梢灶A(yù)計，在個人房貸不良率很低，依然屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的情況下，部分商業(yè)銀行依然會像以前那樣“打擦邊球”，但今年房貸總體偏緊已成定局，在此條件下，商品住宅需求萎縮、房價盤整甚至是下跌，看來難逃宿命。