年初的調(diào)控措施中一個重點是遏制投資與投機性購房，兩會中住建部認為投資的定義界限難以區(qū)分，設為打擊投機性購房，且國務院工作報告中要擴大民眾的財產(chǎn)性收入，自然就不應遏制投資了。

       投資與投機購房被社會、官方、媒體稱為是推高房價的重要原因，因此抑制部分城市房價上漲過快的措施變成了全國一刀切的打擊投機性購房的行動，從稅收、信貸等各個方面出臺政策，堅決打擊和限制二套房。

       全國城鎮(zhèn)擁有第二套住房的比例到底有多少？全國城鎮(zhèn)擁有兩套以上商品房的又有多少？統(tǒng)計局并沒有給出過一個明確的數(shù)字，誰也無法說清楚投資、投機性購房的比例有多少。許多的所謂“專家”“學者”們忽悠的是一個樓中有多少燈亮著，以此來證明“空置率”，但如果沒有一個清楚的數(shù)字證明，又憑什么去確定國家的調(diào)控措施呢？難道國家政策是依據(jù)忽悠而定的，而不是依據(jù)可靠的經(jīng)濟實體中的數(shù)據(jù)確定的嗎？

       至今為止有統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是2005年全國百分之一人口調(diào)查中加長問卷中的住房情況調(diào)查，全國擁有二套以上住房的比例（城鎮(zhèn)）為8.8%（2003年為7.33%）。其中4.4%為偶爾居住即5+2的生活居住方式，工作與戶籍地點分離的游動方式、特定休假的居住方式（海南過冬）、學習、醫(yī)療、會議特殊需要的居住方式、照顧子女或父母的居住方式等等。其余4.4%中多數(shù)為出租，少數(shù)為子女、退休而準備或預留的資產(chǎn)。有空置但不等于是為買賣而投機的行為。

       上述擁有兩套以上住房的分布，并非因富有而集中于高或中高收入家庭之中，而是平均分配在低收入、中低收入、中下收入、中收入、中上收入、高收入和最高收入的不同收入階層中，尤其是擁有兩套商品房的比例更低了。

       一個奇怪的現(xiàn)象反而是家庭住房自有率隨著家庭收入的增加反而呈下降趨勢，低收入組家庭的房屋自有率最高，但租賃情況反而相反，高收入群體高于低收入家庭，見圖例：

       低收入階層中的第二套住房許多是私有平房，也許是歷史遺留中的“地、富、反、壞、右”和“小商人、小業(yè)主、小資本家”等“革命”讓他們倍受打擊，尤其是文革讓他們失去了工作、學習的機會，連后代都被社會歧視，因此從昔日的富有變成了今日的低收入，但退還私房政策讓他們擁有或繼承了滿足自己居住需求之外的住房。

       中國有五十年歷史的住房實物福利分配制度，這種分配是不分收入高低的，于是大量不同收入的階層都有了租住和分配的機會，因此就出現(xiàn)了不同收入階層中均有兩套住房的情況，有的家庭分配的住房就有兩套或兩套以上之多。

       中國實行住房制度貨幣化分配的改革之后，又有大量的人購買了商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房、平房等不同形式的住房，因此也有了第二套住房，大多是擁有原來的不管是租還是房改價購房的房子之外又擁有了一套商品房、經(jīng)濟適用住房或二手交易房等住房而形成了第二套住房（包括繼承而擁有的住房和因拆遷而形成的多套住房，也包括一個家庭分配了多套房改房）。

       2005年全國住房的私有化率約為84%，其中房改房轉為私房的比例為67%，自有住房的比例為17.25%。城鎮(zhèn)人口約為56212萬人，城鎮(zhèn)總家庭戶數(shù)約為18740戶，按8.8%的比例計算，總住房套數(shù)約為1650萬套，這個比例已經(jīng)很高了，基本與美國擁有第二套以上住房的比重相似。但幾乎對市場的沖擊極低，因為大多數(shù)家庭的住房條件尚未改善，不管是否有兩套以上的住房，其實真正從市場中購買的兩套以上商品住房的比例很低，自住型的比例很高。

       也許民眾缺少一個住房市場發(fā)展的基本概念。中國的住房市場由兩部分組成：一部分是傳統(tǒng)的基本建設方式生產(chǎn)與建設的房屋，包括住房，如單位建設的、合建的、市政建設配套、拆遷專用、部分經(jīng)濟適用住房和享受經(jīng)濟適用住房政策的住房、教師住房、廉租房以及各種專項住房等。第二部分是商品房部分，即房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計范圍，以出讓土地為基本條件的商業(yè)化產(chǎn)品，其中包括商品房小區(qū)中配建的經(jīng)濟適用住房、廉租房和兩限房等。

       1998年住房制度改革之前，房地產(chǎn)的部分約為總量的20%，基本建設部分約為80%。1998年之后兩者比重發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)部分快速上升，非房地產(chǎn)部分快速下降。目前從投資看，房地產(chǎn)部分占70—80%，但由于土地出讓成本的原因，兩者的開復工面積基本相等，每年略有不同，有時是房地產(chǎn)占60%，有時是非房地產(chǎn)占60%。

        房地產(chǎn)業(yè)住房的生產(chǎn)量每年約400多萬套（2003年為302萬套，函配建的經(jīng)濟適用住房45萬套等），約為城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的1.7—2%之間（加二手房交易量不到3%），即一年生產(chǎn)竣工的住房總量在總存量中也不過只占3%左右。全國目前的住宅總存量約為140億平方米，其中80%為成套住房，其他為非成套住房（如筒子樓、平房等沒有獨立廚房與衛(wèi)生間的非成套住宅）。

       自1998年以來，全部住宅竣工總量約為74億平方米，其中商品房住宅竣工總量約為45億平方米，這之中還包括了一些商品房被單位購買后又房改化的房子，也包括部分經(jīng)濟適用住房、廉租房，占140億平方米中的32%。真正的商品房約只占25%左右（扣除房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等配建的房子）。

       假設2005年統(tǒng)計中的8.8%第二套住房都是購買的商品房，則等于2000年至2005年的商品房住房全部為投資客所購買了，一套首居自住房都沒有，這可能嗎？

       反之，如果扣除2005已有調(diào)查的二套住房情況，則將2006—2009年的部分商品房都賣給投資于第二套住房的人，則這部分總量約為總存量的10%，這也是不可能出現(xiàn)的。假定每年商品房中購買第二套住房者的比例為30%（全國660個城市都平均為30%，幾乎是不可能的，總量約為5億平方米，這也幾乎是不可能的），則在總量中不到1%，全國擁有第二套住房的家庭總數(shù)不到10%左右。（與2005年相比城鎮(zhèn)總戶數(shù)增加了，原有擁有第二套住房的比重下降了）。

       中國是個以人口眾多為特征的國家與城市，因此如以10%計算約有2000萬個家庭擁有兩套以上住房，這個數(shù)量也是巨大的。假如全部都是商品房，則約相當于4—5年商品房的竣工總量。但如果大量的消費者是從房改房進入商品房的升級，并用房改房的出租收入變成商品房的還貸來源，則證明擁有第二套住房的情況即使再多都應是一種改善型需求，是合理的消費。