六、“拓界投資顧問(wèn)”分析：

優(yōu)勢(shì)：地塊所處的河?xùn)|板塊位于沂河以東近郊區(qū)域，從目前河?xùn)|的住宅市場(chǎng)的供應(yīng)來(lái)看，目前河?xùn)|整個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將在沿沂河沿線，其獨(dú)特的景觀效果和較河西更為優(yōu)美的河岸線及低廉的價(jià)格，將吸引一大批的蘭山客戶跨越大橋來(lái)安家置業(yè)。

劣勢(shì)：河?xùn)|區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為不均，以沿河九曲鎮(zhèn)為代表的沿河片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均及眾多實(shí)力客戶向蘭山板塊項(xiàng)目的流失致使本區(qū)在中短時(shí)期內(nèi)發(fā)展受限。

機(jī)會(huì)：由于河?xùn)|板塊所處的地緣優(yōu)勢(shì)，臨沂市近兩年來(lái)規(guī)劃“以河為軸、跨河?xùn)|進(jìn)”的戰(zhàn)略，把河?xùn)|打造成與河西對(duì)應(yīng)的“半壁江山”，使得很多購(gòu)房來(lái)將目光投向河?xùn)|區(qū)。

風(fēng)險(xiǎn)：新的金融、稅收政策相繼出臺(tái)，使投資性房產(chǎn)的前景撲朔迷離，擠壓了投資回報(bào)利潤(rùn)，期房的禁止轉(zhuǎn)讓，更是削弱了房產(chǎn)投資的投機(jī)空 間，使投資性需求在臨沂降到最低。

七、“拓界投資顧問(wèn)”建議：

基于地塊處在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，距離沂河不遠(yuǎn)的位置，該地塊可以依托沂河獨(dú)特的水景資源優(yōu)勢(shì)，將樓盤打造成為臨沂首屈一指的高檔樓盤。但是鑒于目前該地區(qū)房?jī)r(jià)在3000~4000元/平方米的現(xiàn)狀，此地塊的拍賣要控制在600元/平方米以內(nèi)，因當(dāng)?shù)馗邔拥慕ò渤杀臼?100元/平方米左右，加上土地成本和管理及稅收，該地塊的投資回報(bào)率比較有限，建議穩(wěn)健型開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。