最近樓市有些新消息，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格，由5月份的環(huán)比上漲0.2%，轉(zhuǎn)為6月份的環(huán)比下降0.1%。這是近15個(gè)月以來，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增幅的首次由漲到降。
房?jī)r(jià)五年翻番
我在去年的時(shí)候，說北京的房?jī)r(jià)每平方米要到20萬元，上海是30萬元。這是最高價(jià)格，而不是平均價(jià)。一個(gè)城市在一個(gè)鎖定的區(qū)域內(nèi)，把新區(qū)拿掉，他的房?jī)r(jià)只有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)叫均價(jià)，一個(gè)叫天價(jià)。
均價(jià)和天價(jià)是什么關(guān)系？
如果這個(gè)圈里80%是本地人，那么人口流動(dòng)性低，均價(jià)低，均價(jià)天價(jià)比為1：2。
當(dāng)這個(gè)圈變了，外來人口超過50%，這時(shí)候流動(dòng)性中等，社區(qū)均價(jià)翻番，均價(jià)天價(jià)比為1：3，就如同如今的鄭州。
當(dāng)外來人口超過80%，或者即將超過80%，它的高流動(dòng)性造成均價(jià)也高，均價(jià)天價(jià)比為1：5，北京、上海、深圳都屬于這樣的圈子。
所以將來北京會(huì)進(jìn)入老區(qū)房屋均價(jià)4萬元乘以5，即單價(jià)20萬元每平方米，上海房屋均價(jià)6萬乘以5，即30萬元每平方米時(shí)代。
不要覺得這不可能。
還記得1986年北京方莊第一個(gè)商品房，開盤價(jià)是每平方米1200元到1500元天價(jià)開盤，當(dāng)時(shí)《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)論，像這樣的房?jī)r(jià)在北京工作一百年，也買不起一個(gè)兩居室的房子。“天價(jià)”這個(gè)詞，就是從1986年開始的。可是你現(xiàn)在還覺得1200~1500元每平方米是天價(jià)嗎？所以我們一直是在天價(jià)中，一步一步走過來的。
從1986年開始算，1986年1200元每平方米，1990年2400元每平方米，1995年5000元每平方米，2000年北京市房?jī)r(jià)，進(jìn)入萬元時(shí)代，2005年2萬元每平方米，現(xiàn)在直奔4萬。
歷史告訴未來，我們就這么走過來，而且走過來時(shí)大家都沒抱怨，兩個(gè)原因，第一，溫水煮青蛙，慢慢漲；第二，當(dāng)時(shí)買房的是小群體，現(xiàn)在是大眾，特別是在買房的人越來越多，擁有房產(chǎn)的人越來越多的情況下，就得慢慢漲。
所以政府不能夠說打壓房?jī)r(jià)，但是一定要調(diào)控房?jī)r(jià)，不調(diào)控就是暴漲，直到城市化結(jié)束。
