預(yù)期

    市場(chǎng)各方預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向

    在成交量走高的支撐下，商品住宅的均價(jià)依舊高位運(yùn)行，個(gè)別樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了明顯的上漲。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，上周深圳一手住宅成交均價(jià)為18672元/平方米，環(huán)比上漲12.9%，杭州一手住宅的成交均價(jià)達(dá)22333元/平方米，環(huán)比上漲4%。

    另?yè)?jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海市商品房成交均價(jià)為21463元/平方米，環(huán)比前周小幅上漲0 .8%，全市商品住宅成交均價(jià)為23008元/平方米，與上周基本持平。尤其引人注意的是，近期上海外環(huán)外幾個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)已接近或突破3萬(wàn)元，業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價(jià)格已直逼中心區(qū)域價(jià)格”。

    對(duì)于房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓表示“不意外”，“讓房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的因素比下降的因素多很多。”在她看來(lái)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、東西部發(fā)展差距、土地財(cái)政、流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值等都是支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的因素。就短期而言，除了高端項(xiàng)目的入市拉高了區(qū)域均價(jià)的因素外，有效需求仍較為充沛，購(gòu)房者的預(yù)期正發(fā)生著微妙變化，相當(dāng)一部分購(gòu)房者認(rèn)為，即使在多重調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)也很難走入下降通道。

    徐楓預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在到明年春節(jié)前，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，“明年春節(jié)過(guò)后，如果調(diào)控政策有所松動(dòng)的話，價(jià)格很可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)。”

    上海一位長(zhǎng)期關(guān)注樓市的投資者陸先生告訴記者，新政剛出來(lái)時(shí)還在觀望，但“‘狼最終沒(méi)有來(lái)’，反倒是越調(diào)越漲”，所以自己和身邊的大多數(shù)朋友已決定“個(gè)把月內(nèi)就出手”。最近的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，只有3成網(wǎng)友認(rèn)為樓市新政收到了預(yù)期效果，而將近7成網(wǎng)友仍認(rèn)為樓市實(shí)際上依然火爆。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，新一輪調(diào)控自9月份推出以來(lái)，其負(fù)面影響有被市場(chǎng)淡化跡象，面對(duì)高企的通脹壓力，自住客入市動(dòng)力加大。

    開(kāi)發(fā)商的預(yù)期轉(zhuǎn)向也表現(xiàn)得越來(lái)越明顯，大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區(qū)域最高價(jià)后，上周廣州高價(jià)地再度逆市而出，據(jù)業(yè)內(nèi)估算，該荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價(jià)高達(dá)17276元/平方米，創(chuàng)下了廣州市區(qū)樓面價(jià)新高。

    另?yè)?jù)公開(kāi)市場(chǎng)消息，龍湖]、萬(wàn)科佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手，佳兆業(yè)更是創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。

    廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，原先持觀望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開(kāi)始動(dòng)搖，因而加快了入市的步伐。而在強(qiáng)勁需求的正面刺激下，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉(zhuǎn)向“謹(jǐn)慎偏樂(lè)觀”的態(tài)度。另一位券商分析師則對(duì)記者表示，目前開(kāi)發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂(lè)觀。

    政策

    后續(xù)調(diào)控或再發(fā)力

    在房?jī)r(jià)依舊居高不下尤其是市場(chǎng)各方預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向的情況下，一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，后續(xù)調(diào)控壓力將承受更大壓力。

    就價(jià)格而言，新一輪調(diào)控似乎并未讓商品住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯的整體性松動(dòng)。仍以上海為例，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟介紹說(shuō)，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)在未受新政影響的9月，上海全市商品住宅均價(jià)為21226元/平方米，這一數(shù)據(jù)在10月攀升至21918元/平方米，高出9月3.3%；而11月前 三 周 的 均 價(jià) 更 是 進(jìn) 一 步 上 漲 至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個(gè)商品住宅項(xiàng)目中，10月均價(jià)高于9月的有186個(gè)，占了56.9%。

    從供應(yīng)上來(lái)看，有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政出臺(tái)后雖然出現(xiàn)過(guò)短期的供應(yīng)低谷，但大部分時(shí)間的商品住宅新增供應(yīng)量依然處于高位，雖然“逼出”供應(yīng)量是調(diào)控的最終目的之一，但事實(shí)上，在調(diào)控后供應(yīng)量的萎縮是正常現(xiàn)象，也是調(diào)控政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商威懾力的一種體現(xiàn)，而新一輪調(diào)控后新增供應(yīng)量未出現(xiàn)大幅下跌。

    對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，但上市公司整體償債能力仍處于正常水平，短期內(nèi)地產(chǎn)公司資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)很小。”渤海證券分析師陳慧認(rèn)為，從償債能力來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率和速動(dòng)比率在2010年一季度達(dá)到峰值后逐步下降，表明在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)上市公司的償債能力雖有所降低，但兩者相對(duì)于2008年的低點(diǎn)仍有較大距離。

    另有業(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，打壓剛需的首付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續(xù)出臺(tái)，使得剛需群體指望依靠調(diào)控政策來(lái)圓購(gòu)房夢(mèng)的想法變得很困難。

    不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士提醒，目前態(tài)勢(shì)的持續(xù)也可能引發(fā)監(jiān)管層出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。沈愛(ài)卿提醒，目前的情況下，不排除監(jiān)管層出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，比如房產(chǎn)稅或是價(jià)格管制等措施。

    據(jù)披露，在新一輪調(diào)控出臺(tái)近兩個(gè)月的時(shí)候，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查，摸底地方對(duì)中央調(diào)控政策的落實(shí)情況。業(yè)內(nèi)猜測(cè)，不排除有關(guān)部門(mén)醞釀后續(xù)調(diào)控的可能。