■房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負(fù)相關(guān),但中長期對房價的影響有限
■房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國的稅收征管機制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對接;還在于對居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題,而且短時間內(nèi)難以解決
有利于抑制投機,引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運行
記者:房產(chǎn)稅改革牽動人心。它的推出將對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生什么樣的影響?
巴曙松:我們對房產(chǎn)稅改革的效果進行了實證研究。對稅基的處理,為了與現(xiàn)有房產(chǎn)稅的口徑一致,也與目前房地產(chǎn)法規(guī)的分類標(biāo)準(zhǔn)一致,我們模擬將房產(chǎn)稅的征收范圍劃分為兩種:第一種是商品房(住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓),第二種是商業(yè)用房(商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓)。假定按對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進行調(diào)整,研究的結(jié)果是,開征房產(chǎn)稅對商品房價格的影響系數(shù)從中部、西部、東部到全國,分別為0.1018、0.0818、0.0618、0.0479;對商業(yè)用房價格的影響系數(shù)分別為0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。實證研究的結(jié)果表明,房產(chǎn)稅開征會使房價微量下跌,房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負(fù)相關(guān)。
這種負(fù)相關(guān),將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。對保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅,閑置的土地也將按照評估的財產(chǎn)價值納稅,有利于促使開發(fā)商加快土地開發(fā)進度,從而優(yōu)化土地資源配置,有利于抑制房地產(chǎn)市場投機,引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運行。由于稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房價供求方面不能成為決定性因素,中長期看,開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。
開征房產(chǎn)稅不會抑制自住購房者需求
記者:無論是消費性購房,還是投資性購房,開征房產(chǎn)稅,都會增加購房成本,你認(rèn)為房產(chǎn)稅改革最終會抑制消費和投資需求嗎?
巴曙松:要具體分析。房產(chǎn)稅的開征,將通過對房價的影響作用于不同類型的需求主體。對于自住購房者來說,一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本,進而降低前期購房成本,購房需求不僅不會被抑制,反而可能得到激勵。對投資和投機者來說,由于后期保有成本的增加必然對投資與投機者的購買動機產(chǎn)生抑制效果,隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重,投資與投機者受影響程度逐步遞增。
記者:有什么現(xiàn)實依據(jù)嗎?
巴曙松:為了獲得基礎(chǔ)分析數(shù)據(jù),我們通過多種渠道開展了問卷調(diào)查。此次調(diào)查分為網(wǎng)上和網(wǎng)下進行,其中網(wǎng)下收回118份有效問卷,網(wǎng)上收回186份有效問卷,樣本總數(shù)為304 份。受訪者年齡分布主要在20—50歲之間,中等收入水平群體占比達63%,已有住房和沒有住房的比例接近1∶1,且行業(yè)分布廣泛。因此,本次問卷調(diào)查具有一定的代表性。
受訪者對房產(chǎn)稅改革條件下房價變化的預(yù)期是明顯的。首次購房者的投資決策受政策變化的影響較小,自住性需求的價格彈性較小,而投資性購房者的投資決策易受政策左右。對于出臺房產(chǎn)稅方案后如何處置投資性住房,已購置住房的受訪者對房產(chǎn)處理的選擇趨同,28%以上的受訪者選擇賣掉全部或部分投資性住房。