■全年樓市發(fā)展情況分析

　　年內(nèi)京穗深或開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　據(jù)報(bào)道，中國(guó)知名財(cái)稅專(zhuān)家、物業(yè)稅方案設(shè)計(jì)專(zhuān)家劉桓認(rèn)為，就中國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革意義而言，這是“十二五”財(cái)稅改革的“破冰”之舉，有利于理順中央和地方的財(cái)政關(guān)系。他預(yù)計(jì)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革可能在一年內(nèi)擴(kuò)大到北京、廣州、深圳等一線城市，在5年內(nèi)將在全國(guó)重點(diǎn)城市普遍推開(kāi)。

　　樓市降溫程度將大于去年

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)在二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的大城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。

　　但調(diào)控政策顯效有一個(gè)“滯后期”，短期內(nèi)房?jī)r(jià)還難有明顯松動(dòng)。有關(guān)人士認(rèn)為，交易量的下降能否轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房?jī)r(jià)下降，將取決于“最嚴(yán)調(diào)控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。

　　得不到融資的房企將遭洗

　　在一系列宏調(diào)政策大背景下，內(nèi)地對(duì)房企的融資通道已被卡死，近期在港上市的內(nèi)地房企也未雨綢繆，憑借比A股市場(chǎng)更優(yōu)越的融資“錢(qián)道”，紛紛掀起了融資潮，向海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、債券以及與各大銀行簽訂信貸協(xié)議等籌備“過(guò)冬糧草”。

　　“新一輪調(diào)控全面收緊開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，市場(chǎng)洗牌在所難免。”戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏說(shuō)，如果一系列政策嚴(yán)格執(zhí)行，調(diào)控成果會(huì)逐步顯現(xiàn)。近期已有部分房企通過(guò)尋找股東入股、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等應(yīng)對(duì)資金困局。

　　限購(gòu)只能是種中短期政策

　　“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系。”

　　楊紅旭表示，無(wú)論是中央還是地方，其實(shí)都清楚地知道限購(gòu)政策這種直接干預(yù)市場(chǎng)的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時(shí)退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。

　　■縱深觀察

　　誤傷了“合理需求”調(diào)控需“區(qū)別用力”

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以松動(dòng)，而信貸成本、購(gòu)房門(mén)檻顯著提高，房租價(jià)格也大幅上漲。買(mǎi)還是不買(mǎi)，租還是不租，不少人面臨“兩難”困境。

　　上海白領(lǐng)陳樹(shù)哲一直盼望能在房?jī)r(jià)下降時(shí)買(mǎi)房自住，不過(guò)他發(fā)現(xiàn)眼下買(mǎi)房門(mén)檻明顯提高了：首套房貸八五折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應(yīng)之下，現(xiàn)在申請(qǐng)100萬(wàn)元、20年期限的房貸購(gòu)房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。

　　而推遲購(gòu)房，又不得不承受房租的上漲。陳樹(shù)哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶，目前月租金2300元。租約將于4月底到期，房東已多次“打預(yù)防針”：如果想續(xù)租，房租要漲幾百元。

　　近期，一份對(duì)全國(guó)31個(gè)省份4060名租房者的調(diào)查顯示，81.6%的人覺(jué)得去年房租上漲幅度較大。一些房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)顯示，部分城市去年房租漲幅超過(guò)10%。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預(yù)計(jì)將繼續(xù)上漲。

　　“加息通道中，未來(lái)還款壓力會(huì)繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗(yàn)。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，2010年熱點(diǎn)城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此，今后調(diào)控需要理順需求結(jié)構(gòu)，針對(duì)自住需求和投資、投機(jī)需求的不同特點(diǎn)“區(qū)別用力”。

　　國(guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張孝德表示，今后樓市調(diào)控，一方面要切實(shí)加快保障性住房建設(shè)，增加對(duì)自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場(chǎng)后，應(yīng)逐步改善調(diào)控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導(dǎo)力量，真正走出房?jī)r(jià)“蹦極”的怪圈。