珠三角地區(qū)
東莞惠州限購態(tài)度不明朗
投資客涌入迅速推高房價
珠三角地區(qū)分布著廣州、深圳、佛山三個限購城市，城市之間關(guān)聯(lián)密切，限購城市的投資需求迅速流向未限購城市，導(dǎo)致上半年該區(qū)域的未限購城市樓市量價齊升。東莞、惠州是其中的典型，中國證券報記者實地走訪這兩座城市發(fā)現(xiàn)，大量投資客的涌入使得該區(qū)域上半年房價迅速上漲，而兩座城市對出臺相應(yīng)限購舉措的態(tài)度并不十分明朗。
北京周邊城市慎言限購
自去年樓市調(diào)控以來，除了燕郊等個別區(qū)縣，北京市周邊的大多數(shù)城市房價仍呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。按照國家新近出臺的調(diào)控精神，如果這些地區(qū)房價漲勢難以遏制，不排除被納入樓市限購城市名單的可能。
業(yè)內(nèi)人士同時認(rèn)為，限購將對當(dāng)?shù)貥鞘型顿Y成交造成較大影響，地方政府可能并不愿意使用這個“殺手锏”。這種背景下，一些城市可能加大價格調(diào)控的力度，避免出現(xiàn)房價明顯上漲局面。
房價上漲勢頭明顯
廊坊市位于北京東南部，是一個典型的三線城市。中國證券報記者在當(dāng)?shù)夭稍L時了解到，2009年時廊坊的房價還不超過4000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米七八千元了，有的樓盤價格已經(jīng)過萬。
由于區(qū)域位置靠近一線城市，且不受限購政策影響，近年來廊坊房價一直保持堅挺，所轄的固安、香河等縣城房價漲幅尤為明顯。如位于廊坊固安的孔雀大衛(wèi)城，房價已經(jīng)由去年底的5500元/平方米上漲到6500元/平方米，漲幅接近10%。
此外，秦皇島、保定等距離北京較近的二三線城市房價也出現(xiàn)了較明顯上漲。數(shù)據(jù)顯示，6月秦皇島新建商品住宅同比上漲8.6%，在70個大中城市中名列前茅。
也有少數(shù)區(qū)域成為例外，比如燕郊。由于前期價格上漲過于迅速，去年以來燕郊房價在調(diào)控政策影響下已經(jīng)明顯回落。以當(dāng)?shù)氐纳仙铣菫槔?010年初售價一度達(dá)到11000元/平方米，如今則回落到了8200元/平方米，跌幅達(dá)到25%左右。
對于環(huán)北京周邊城市的房價上漲，中投證券首席地產(chǎn)分析師李少明認(rèn)為，從本輪調(diào)控來看，北京的調(diào)控政策力度一直是比較嚴(yán)厲的。如果其周邊區(qū)域房價過快上漲，不排除被納入限購城市名單的可能。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，國家此前雖然明確二三線城市可能被納入限購，但具體名單出臺時間可能尚需時日。“國家會給地方一些調(diào)控時間，如果未來部分城市沒有相應(yīng)措施或房價仍上漲過快，就可能需要出臺限購政策。”她認(rèn)為。
限價能否代替限購
“我們最近接到市里通知，市區(qū)商品房售價最好不超過8200元/平方米。這種限價政策執(zhí)行多久，現(xiàn)在誰也說不好，但樓盤的折扣優(yōu)惠隨時有可能變動。”位于廊坊市中心區(qū)域的某項目銷售人員對中國證券報記者說，為了遏制房價過快上漲，廊坊市相關(guān)部門近期已經(jīng)對不少開發(fā)商提出建議，普通商品住房價格最高不超過9000元/平方米，市區(qū)中心區(qū)平均售價不超過8200元/平方米。
這種限價政策，是否會對限購產(chǎn)生替代效應(yīng)？對此業(yè)界看法并不統(tǒng)一。李少明認(rèn)為，從效果上看，只要二三線城市房價不再過快上漲，應(yīng)該就不用再出臺“限購令”。2008年上一輪樓市調(diào)控時，部分二線城市也曾出臺類似價格調(diào)控措施，不排除未來有城市繼續(xù)效仿。
郭毅則認(rèn)為，目前部分城市的限價不意味著可以代替限購。“廊坊市的商品房售價上限是每平方米9000元，但目前該市的房屋均價只有每平方米7000元左右，這意味著房價距離調(diào)控目標(biāo)還有20%的空間，這顯然會吸引部分投資需求進(jìn)入市場。”
“限購政策如果出臺，肯定會對公司銷售產(chǎn)生重大影響。但我們公司所在的城市規(guī)模不大，我個人認(rèn)為真正出臺限購政策的可能性不大。只要公司繼續(xù)維持上半年的業(yè)績水平，財務(wù)經(jīng)營風(fēng)險就不大。”河北省某房企負(fù)責(zé)人表示。
樓市調(diào)控不僅是限購
針對二三線城市的限購令已箭在弦上，一觸即發(fā)。
此前，一線城市的限購政策已取得成效。從限購令執(zhí)行后的房地產(chǎn)市場特征看，交易量萎縮較為明顯。翻看一下主要地產(chǎn)上市公司的業(yè)績快報就能發(fā)現(xiàn)，部分房企二三線城市的銷售量占比達(dá)到90%以上，而一線城市的銷售量則陷入極度“深寒”。
如果探究一下限購政策下的市場特征形成原因，投資、投機(jī)類的購買力退出市場以及改善類的住房消費被限制，或是新建商品住宅市場成交量萎縮的主要原因。再有，一線城市房價仍維持高位，對于普通民眾來說買房還是遙不可及，即使有10%的實際降價也依然超出很多家庭所能承受的范圍。對于很多低收入人群來說，商品住宅價格“穩(wěn)中有降”意義不大，他們注定只能依靠政府的保障性住房來解決住房問題。刨除有能力支付高昂房價的投資類與改善類的購買力，以及根本無力支付如此沉重房價負(fù)擔(dān)的廣大中低收入人群，剩下既符合限購政策又有能力買房的家庭，是否能改變市場預(yù)期，還需要進(jìn)一步觀察。
客觀地說，政府政策干預(yù)是短期內(nèi)即產(chǎn)生效果的最有效手段。但諸如限購、限貸政策能否從根本上扭轉(zhuǎn)房價上漲的勢頭，或還要看其他諸多因素。首先，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠長期堅持執(zhí)行。政府對樓市進(jìn)行調(diào)控干預(yù)并非是中國獨創(chuàng)的做法，有些高度市場經(jīng)濟(jì)的國家對住房問題也進(jìn)行必要干預(yù)。例如，韓國和日本就有“一戶一宅”的限購法律。如果限購政策能夠長期得到堅定執(zhí)行，可以想象的是，房地產(chǎn)市場供需平衡將會發(fā)生改變。房價調(diào)控目標(biāo)是有可能實現(xiàn)的。其次，若要大規(guī)模將房價降至與普通民眾家庭收入相匹配的程度，或需有房產(chǎn)去投資化的政策予以配合。
中國社科院相關(guān)機(jī)構(gòu)曾在上海做過一項專項調(diào)查，抽樣調(diào)查了部分新建住宅的“空關(guān)率”。所謂“空關(guān)率”是指已經(jīng)售出的住房無人居住與該樓盤總量之比。這項調(diào)查是以住戶的水表、電表、氣表是否轉(zhuǎn)動為依據(jù)的。調(diào)查顯示，不少新建樓盤的空關(guān)率達(dá)到30%，有的甚至達(dá)80%。雖然，目前尚未有權(quán)威部門對我國主要城市的空關(guān)率進(jìn)行過統(tǒng)計，但可以確信的是各大城市中投資性空置房屋應(yīng)不是一個小數(shù)目。如果能將這部分房源釋放出來，必會對市場產(chǎn)生較大影響。在北歐國家，有地方政府規(guī)定，如果發(fā)現(xiàn)有房屋空置長期無人居住，政府有權(quán)強(qiáng)制性按規(guī)定價格出租給需要住房的家庭，并且租期長短由租戶的實際需要而定。
德國的經(jīng)驗也值得借鑒。在德國，用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%到1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。并對投資者的房租收入征收25%的所得稅。稅收大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。在這一政策下，從1977年至今，德國房價年均上漲僅為2%，大大低于其國民的收入增長。
下半年二三線城市實施限購政策，有望使這些城市的房價穩(wěn)定下來，但著眼于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在政策制定上或需通盤考慮、長遠(yuǎn)規(guī)劃。
