利潤(rùn)率多為2%~3%
保障房開(kāi)發(fā)時(shí)間和資金周期比普通商品房長(zhǎng)，照理說(shuō)應(yīng)該有更高的利潤(rùn)率，但實(shí)際情況并非如此。據(jù)記者采訪的情況，多數(shù)保障房項(xiàng)目利潤(rùn)率只有2%~3%。
對(duì)此，陳晟認(rèn)為，保障房的開(kāi)發(fā)規(guī)?？梢越档烷_(kāi)發(fā)商的邊際開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而提高利潤(rùn)率。
記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，通過(guò)全產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)發(fā)，也能讓開(kāi)發(fā)企業(yè)獲利。如金隅股份(601992，SH)在建設(shè)過(guò)程中大量采用金隅系統(tǒng)內(nèi)的建材產(chǎn)品，并且開(kāi)發(fā)地塊也大量使用金隅股份的閑置工業(yè)土地；多個(gè)保障房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損的保利地產(chǎn)，嘗試通過(guò)普通商品住宅和保障房的配建用地尋找盈利途徑；富力則通過(guò)對(duì)保障房項(xiàng)目“瘦身增高”，增加相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)面積，確保項(xiàng)目盈利。
但上述開(kāi)發(fā)模式，僅適用于有特殊資源的開(kāi)發(fā)商。對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這些模式并不適用。
綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南說(shuō)，綠城參與保障房建設(shè)，基本的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目投資總額的3%，扣除綠城在項(xiàng)目操作過(guò)程中的管理費(fèi)用外，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)可言。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉也指出，保障房建設(shè)的盈利模式是目前開(kāi)發(fā)商最頭疼的問(wèn)題。一方面，投資與回報(bào)不成正比，另一方面，保障房市場(chǎng)潛力小，地域格局明顯，參與保障房建設(shè)并不能給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期的發(fā)展機(jī)遇。
房企求解利潤(rùn)率難題現(xiàn)三大樣本
按照2%～3%的利潤(rùn)率水平，房企很難承受銀行貸款的融資成本。為突破保障房的利潤(rùn)率瓶頸，一些參與保障房建設(shè)的房企開(kāi)始尋找新的模式。
保利、富力：移植“公屋”及配建獲利
由于遭遇過(guò)保障房項(xiàng)目虧損的尷尬，保利開(kāi)始探索新的盈利模式。
此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道，今年4月28日，保利以7.885億元的成交價(jià)摘得荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)AF030448地塊，該地塊是廣州第一塊進(jìn)行掛牌出讓的“限地價(jià)、競(jìng)配建保障房”住宅用地。根據(jù)掛牌出讓公告，上述地塊“中小套型比例不低于70%，競(jìng)得人須配建30000平方米的保障性住房”。
與西子灣項(xiàng)目不同的是，保利這次選擇了參與“配建”。分析人士指出，雖然保障房所占的比例不大，但以“保障房”的名義可以以較低的價(jià)格競(jìng)得地塊，同時(shí)也可以規(guī)避“雙限”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，富力[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]位于廣州金沙洲的保障房項(xiàng)目也可借鑒。
今年6月初，該項(xiàng)目宣告動(dòng)工，此時(shí)距2006年年底富力拿地已經(jīng)過(guò)去了4年多。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目要等到2013年才能竣工入市。
該地塊入市時(shí)是作為限價(jià)房用地，2009年，富力主動(dòng)申請(qǐng)轉(zhuǎn)為保障房用地，政府退還了5.05億元的土地出讓金。今年5月初計(jì)劃開(kāi)工之前，富力再次申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目“瘦身增高”，增加了相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)面積。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)住宅建筑面積約34.12萬(wàn)平方米，其中廉租住房占九成，約30.71萬(wàn)平方米；經(jīng)濟(jì)適用房占一成，約3.41萬(wàn)平方米。此外，該項(xiàng)目還將建設(shè)約3萬(wàn)平方米的公建配套和商業(yè)服務(wù)設(shè)施。
雖然不用支付土地成本，但指望90%的廉租房來(lái)回款，顯然遙遙無(wú)期，增加商業(yè)面積或許是富力有意為之。
中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，從富力對(duì)該保障房項(xiàng)目的調(diào)整來(lái)看，利用商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)大盈利范圍，是典型的香港公屋式運(yùn)作模式，這將有力保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的盈利能力。
金隅、北京住總：全產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)獲利
富力金沙洲項(xiàng)目由于剛剛開(kāi)工建設(shè)，其盈利情況如何、“公屋”模式能否順利移植還不得而知，不過(guò)已有企業(yè)成功找到了其他盈利模式，如金隅股份正得得益于保障房建設(shè)，從而變“保”為“寶”。
在保障房建設(shè)領(lǐng)域，金隅模式的特點(diǎn)是全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同整合，通過(guò)縱向一體化的業(yè)務(wù)布局，全面參與保障房建設(shè)的全過(guò)程，將每個(gè)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)疊加起來(lái)，最終將利潤(rùn)率提升到合理水平。
金隅股份2010年年報(bào)顯示，金隅股份產(chǎn)業(yè)涉及水泥、新型建筑材料、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)投資管理，這些業(yè)務(wù)皆可在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中形成協(xié)同效應(yīng)，這可在金隅北京樓盤(pán)七零九零項(xiàng)目上窺見(jiàn)一二。
根據(jù)金隅股份2010年年報(bào)介紹，“金隅七零九零[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)、水泥到鋁木窗、加氣塊、外墻涂料和外墻外保溫材料等，都大量采用了金隅系統(tǒng)內(nèi)的建材產(chǎn)品。
北京政府為了解決保障房建設(shè)中的土地供應(yīng)難題，鼓勵(lì)企業(yè)使用旗下自有用地。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金隅股份的母公司金隅集團(tuán)前身為原北京市建材工業(yè)局，中銀國(guó)際研究報(bào)告顯示，金隅集團(tuán)旗下?lián)碛兄辽?000多萬(wàn)平方米工業(yè)用地，其中800多萬(wàn)平方米位于北京市內(nèi)，200萬(wàn)~300萬(wàn)平方米位于北京五環(huán)內(nèi)。
中銀國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)研究員田世欣指出，如果以平均容積率1.5為基準(zhǔn)，金隅集團(tuán)位于北京的800多萬(wàn)平方米工業(yè)用地可為金隅股份提供近1200萬(wàn)平方米的低價(jià)土地儲(chǔ)備。報(bào)告同時(shí)指出，金隅股份通過(guò)將母公司旗下的存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為保障房建設(shè)用地，一方面符合北京政府的鼓勵(lì)政策，另一方面可獲得一級(jí)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
金隅股份相關(guān)財(cái)報(bào)顯示，2009年金隅股份新獲土地儲(chǔ)備全部為自有工業(yè)用地轉(zhuǎn)化；2010年又轉(zhuǎn)換了燕山水泥廠和通州梨園磚廠村兩個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積達(dá)54萬(wàn)平方米，占當(dāng)年新獲土地儲(chǔ)備總量的36%。
為了增加利潤(rùn)，在保障房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，金隅股份還有意添加進(jìn)商業(yè)或商品房項(xiàng)目。比如金隅股份在北京朝陽(yáng)新城保障房項(xiàng)目建設(shè)中，保障房部分毛利率為32.8%，而配套的商業(yè)項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到69.2%。金隅股份旗下另一個(gè)保障房項(xiàng)目金隅通和園，保障房部分的銷(xiāo)售價(jià)格為6500元/平方米左右，而同一地域開(kāi)發(fā)的商業(yè)住宅項(xiàng)目金隅花石匠[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]，售價(jià)在16000元/平方米以上。
在今年4月公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金隅股份財(cái)務(wù)總監(jiān)王洪軍認(rèn)為，金隅股份在保障房領(lǐng)域具有較大的產(chǎn)業(yè)鏈條協(xié)同優(yōu)勢(shì)，致使公司保障房開(kāi)發(fā)收益率保持在20%以上，遠(yuǎn)高于同行。
由于找到了適合自己的盈利模式，金隅股份正不斷加大保障房建設(shè)力度。金隅股份2010年年報(bào)顯示，截至去年12月31日，金隅股份保障房項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積為114.1萬(wàn)平方米，占公司土地儲(chǔ)備總量的近20%。
和金隅股份情況相同的還有北京住總集團(tuán)。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，北京住總董事長(zhǎng)張貴林認(rèn)為，公司在保障房建設(shè)方面也是采取全產(chǎn)業(yè)鏈參與模式，包括前期的設(shè)計(jì)、后期的開(kāi)發(fā)投資、施工、物流以及物業(yè)管理等。通過(guò)全環(huán)節(jié)參與，每個(gè)環(huán)節(jié)掙2%~3%的利潤(rùn)，疊加起來(lái)，最終可以達(dá)到近10%的利潤(rùn)率。
