2011年，我國(guó)要開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，整個(gè)“十二五”期間，我國(guó)將要完成3600萬(wàn)套保障性住房建設(shè)，不可謂力度不大。在這樣一場(chǎng)保障房跨越式發(fā)展的歷史進(jìn)程中，如何構(gòu)建保障房建設(shè)秩序，平衡保障房建設(shè)各方利益，找到保障房建設(shè)的科學(xué)規(guī)律，讓保障房建設(shè)更有保障，正是我們不斷努力探尋的。
8月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了全國(guó)22個(gè)省市自治區(qū)上半年保障房建設(shè)數(shù)據(jù)，截至6月底，全國(guó)保障房項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工率為56.6%，被外界批評(píng)為進(jìn)展緩慢。
今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)讓嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商嗅到了商機(jī)。然而，政府投入保障房資金不足，融資渠道較少以及開(kāi)發(fā)商尚未有成熟的盈利模式，讓保障房變成難啃的骨頭。
龍頭房企轉(zhuǎn)向保障房
萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，在不損害股東利益的情況下，萬(wàn)科將積極參與保障性住宅的開(kāi)發(fā)，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。作為行業(yè)龍頭，萬(wàn)科認(rèn)為，保障房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將有助于商品房市場(chǎng)獲得更平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而避免市場(chǎng)的大起大落，為行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)提供穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境。
據(jù)行業(yè)人士分析，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)將帶來(lái)近2萬(wàn)億元建設(shè)行業(yè)市場(chǎng)，而未來(lái)潛在的保障房市場(chǎng)，也已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商們摩拳擦掌。僅在2010年，萬(wàn)科就通過(guò)競(jìng)標(biāo)以代建方式參與了深圳龍華擴(kuò)展區(qū)0008地塊保障房項(xiàng)目 (17.5萬(wàn)平方米)，北京半步橋和西紅門公租房項(xiàng)目(12.8萬(wàn)平方米)，南京江寧上坊保障房項(xiàng)目(132.8萬(wàn)平方米)三個(gè)保障房項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)約163萬(wàn)平方米。目前，三個(gè)項(xiàng)目均在緊張建設(shè)之中。
對(duì)此，萬(wàn)科董秘譚華杰稱，龍華保障房項(xiàng)目具有范本性質(zhì)，萬(wàn)科希望通過(guò)提升保障房建設(shè)品質(zhì)和效率，成為別人學(xué)習(xí)的范本，不僅是為了賺錢。
除了萬(wàn)科，招商地產(chǎn)去年9月通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式獲得深圳光明保障性住房項(xiàng)目，總建筑面積59萬(wàn)平方米，總投資57億元，總戶數(shù)達(dá)5800戶，據(jù)悉該項(xiàng)目由政府出資，招商地產(chǎn)收取代建管理費(fèi)。
招商地產(chǎn)已建成的保障房項(xiàng)目還有招商·瀾園項(xiàng)目中無(wú)償為政府代建廉租房640套、建筑面積約3.15萬(wàn)平米。以及在北京的招商嘉銘·瓏原項(xiàng)目中，為政府代建廉租房504套、建筑面積約2萬(wàn)平方米；限價(jià)房2840套、建筑面積約21萬(wàn)平方米。
而在今年6月份，中海通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式也獲得位于深圳龍崗的一塊保障房項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。
保障房建設(shè)“錢景”未明
上半年各地開(kāi)工率不足的情形卻表明保障房建設(shè) “錢景”并未明朗。對(duì)此，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，“從政府層面來(lái)看，資金問(wèn)題是困擾保障房建設(shè)的根本問(wèn)題，由于政府保障房融資渠道較少以及政府財(cái)政支持力度弱，致使個(gè)別保障房項(xiàng)目建設(shè)資金缺口較大，從而導(dǎo)致保證房整體建設(shè)緩慢；對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利模式和盈利空間不明是導(dǎo)致企業(yè)缺乏參與積極性的根本原因。”
而在開(kāi)發(fā)商眼中，今年的保障房建設(shè)目標(biāo)仍然可以完成。9日，萬(wàn)科總裁郁亮就表示：“到現(xiàn)在落實(shí)六成已不容易，我相信全年開(kāi)工目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的。”招商地產(chǎn)董秘劉寧也稱，目前，國(guó)家已經(jīng)在保障房建設(shè)政策方面開(kāi)了綠色通道，允許開(kāi)發(fā)商對(duì)保障房項(xiàng)目進(jìn)行融資。7月26日，保利宣布發(fā)行40億元的公司票據(jù)用于保障房項(xiàng)目，為此做了最好的注腳。
“以前保障房項(xiàng)目大多是由企業(yè)代建，政府資金壓力很大。”劉寧表示，這是國(guó)家在保障房政策方面開(kāi)了口子。但保障房建設(shè)利潤(rùn)率低也是行業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)的事實(shí)，這讓大多數(shù)開(kāi)發(fā)商望而卻步。
據(jù)悉，萬(wàn)科已結(jié)算的保障房項(xiàng)目平均利潤(rùn)率只有2%，而招商地產(chǎn)在北京的瓏原項(xiàng)目整體利潤(rùn)率也僅為6%左右。對(duì)于保障房投資收益，郁亮認(rèn)為，保障房建設(shè)是系統(tǒng)工程，政府也需要考慮各方因素，很多因素都可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。“萬(wàn)科參與保障房項(xiàng)目希望做到不虧本。”
盡管保障房建設(shè)整體平均利潤(rùn)率偏低，但一些券商機(jī)構(gòu)卻一致看好。去年以來(lái)，包括中信證券在內(nèi)，一些券商也大肆炒作保障房題材，并認(rèn)為招商地產(chǎn)將受益于去年競(jìng)得的深圳目前最大的保障房項(xiàng)目，獲得穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
而韓長(zhǎng)吉卻認(rèn)為，“房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)將只能獲取項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，以及信貸優(yōu)勢(shì)，保障房建設(shè)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)率以及業(yè)績(jī)的支撐作用卻相對(duì)欠缺。按照此前的保障房建設(shè)收益情況推斷，由于保障房建設(shè)屬于半公益性質(zhì)，即使市場(chǎng)容積擴(kuò)大，項(xiàng)目利潤(rùn)也不可能有太大空間。”
除了資金等因素，中國(guó)指數(shù)研究院華南分院市場(chǎng)部研究總監(jiān)林建暉也指出，土地、開(kāi)發(fā)盈利模式、保障房如何分配等都是制約保障房開(kāi)發(fā)建設(shè)的因素。郁亮稱：“保障房各方都有探討，萬(wàn)科也非常積極。需要各方進(jìn)一步共同積極探索，尋找可以持續(xù)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)方式。”
實(shí)際上，除了以往的政府出資，企業(yè)代建和商品房配建的開(kāi)發(fā)模式，由房企開(kāi)發(fā)的保障房盈利模式并沒(méi)有成型。
有分析稱，房企參與保障房開(kāi)發(fā)尚未找到合理的盈利模式，成為掣肘保障房建設(shè)進(jìn)展的主要因素。
