通州底部探向1.3萬(wàn)

    10月23日，京貿(mào)國(guó)際城拿到了424套房源的預(yù)售證，去年3月份報(bào)價(jià)還在25000元/平方米以上的京貿(mào)國(guó)際城此次開盤起始價(jià)格僅為13400元/平方米，均價(jià)14600元/平方米，之前業(yè)內(nèi)人士一直認(rèn)為15000元/平方米的通州樓市底價(jià)再度被打破。

    京貿(mào)國(guó)際城的13400元起價(jià)還不是通州核心區(qū)最低的。10月25日，記者從東亞獲悉，其在通州的項(xiàng)目東亞逸品閣(樓盤資料)擬以13200元/平方米于年底入市，且贈(zèng)送有10%-15%的面積，這相當(dāng)于在單價(jià)13200元上的基礎(chǔ)上又打了8.5折到9折，該價(jià)格再度將通州樓市的底線拉至13000元。

    事實(shí)上，通州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)多次跳水，來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8-10月3個(gè)月通州樓市的成交房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常明顯的松動(dòng)，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了17000萬(wàn)/平方米、16000萬(wàn)/平方米、15000萬(wàn)/平方米、13400元/平方米到東亞13200元/平方米的連續(xù)跳級(jí)。其中，百合灣、華業(yè)東方玫瑰(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、天時(shí)名苑、京貿(mào)國(guó)際城等多項(xiàng)目均出現(xiàn)了明顯的價(jià)格下調(diào)。隨著區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格陸續(xù)跳水，整個(gè)區(qū)域內(nèi)均價(jià)出現(xiàn)整體下調(diào)的趨勢(shì)，8、9月份成交均價(jià)環(huán)比分別下降27.7%與4.4%。

    成交量也伴隨著房?jī)r(jià)跳水出現(xiàn)了不同程度的變化。通州作為曾經(jīng)的成交大戶在3、4、7月份成交占比跌至3個(gè)百分點(diǎn)，成交套數(shù)也在3、4月份達(dá)到最低點(diǎn)，僅有170多套。受價(jià)格因素的刺激作用，9月份通州的成交套數(shù)達(dá)到545套，成交占比也順利回升至10.24%。但是10月份再度受挫，截至10月20日，成交套數(shù)僅為170套。

    促銷和價(jià)格拉鋸戰(zhàn)展開

    隨著年底的臨近，不少房企的回款壓力大增，千方百計(jì)拉動(dòng)銷售是開發(fā)商的首要目標(biāo)，五花八門的促銷手段出現(xiàn)在通州的樓市，促銷戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)紛紛上演。

    自潤(rùn)楓領(lǐng)尚項(xiàng)目率先跳水拉開區(qū)域內(nèi)降價(jià)大幕之后，通州內(nèi)的各個(gè)樓盤都開始使用各種形式的促銷手段，有的是單價(jià)直降、有的是贈(zèng)送精裝修家電，有的則是贈(zèng)送面積，而在公開宣傳的優(yōu)惠力度之外，一般實(shí)際成交時(shí)還會(huì)有不同幅度的減價(jià)活動(dòng)，區(qū)域內(nèi)開始出現(xiàn)價(jià)格紛爭(zhēng)的亂象。

    據(jù)了解，融科鈞廷項(xiàng)目前幾個(gè)月的成交均價(jià)為18900元/平方米，而現(xiàn)在項(xiàng)目報(bào)價(jià)僅為15000元/平方米，直降將近4000元/平方米；而富力金禧花園項(xiàng)目直接優(yōu)惠的力度較小，報(bào)價(jià)18000元/平方米，兩居室優(yōu)惠后均價(jià)17000元/平方米左右，但是為精裝交房并贈(zèng)送全套家電；另外一種優(yōu)惠措施則是市場(chǎng)上比較流行的贈(zèng)送面積活動(dòng)，記者從東亞了解到，緊鄰珠江國(guó)際公館的東亞逸品閣將贈(zèng)送10%-15%的面積。

    為了爭(zhēng)取有限的“房票”，通州的開發(fā)商可謂煞費(fèi)苦心。然而，雖然一部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量，但是部分項(xiàng)目的降價(jià)和促銷顯然沒(méi)有達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期，通州區(qū)的出貨速度依然堪憂。

    通州可售庫(kù)存160萬(wàn)平方米

    亞豪的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，通州區(qū)域的在售商品住宅套數(shù)約為13000套左右，在售面積160萬(wàn)平方米左右，占據(jù)了全市住宅存量的12%左右。而按照9月份區(qū)域成交545套的月度成交量來(lái)看，通州區(qū)要消化目前這批存量需要將近兩年多的時(shí)間。從存量結(jié)構(gòu)來(lái)看，兩居與三居的住宅占據(jù)了通州存量住宅的絕大部分，分別占比為33%、31%。

    在通州巨大的住宅存量當(dāng)中，馬駒橋區(qū)域所占份額非常龐大。目前該區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目有6個(gè)，占了通州全部在售項(xiàng)目的一半之多。而在10月底以及11月份，該區(qū)域還有首開國(guó)風(fēng)美侖 、合生世界花園 、IN北京、UP生活四個(gè)項(xiàng)目要進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將更加加劇。

    通州區(qū)域內(nèi)巨大的存量壓力，使得其區(qū)域均價(jià)仍然面臨較大的下行壓力。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，2011年剩下的兩個(gè)月當(dāng)中，能夠取得先機(jī)實(shí)現(xiàn)較大批量銷售的項(xiàng)目才能渡過(guò)這一難關(guān)，而一旦帶著2011年未完成的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)入2012年之后，如果調(diào)控政策仍然緊縮不放松，那么將會(huì)有一大批的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題。因此在這一階段，率先價(jià)格探底，低價(jià)放量才能占得先機(jī)。