2011年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，國內(nèi)多個(gè)地區(qū)房價(jià)陷入調(diào)整。如何看待2011年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)？2012年，相關(guān)政策將保持怎樣的基調(diào)？房地產(chǎn)市場調(diào)整勢(shì)頭會(huì)否進(jìn)一步深化？帶著這些問題，本報(bào)記者采訪了房地產(chǎn)界權(quán)威專家、住建部政策研究中心副主任王玨林。
樓市形勢(shì)并非“一片蕭條”
記者：怎么看今年房地產(chǎn)市場的形勢(shì)？
王玨林：從前10個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，全國樓市形勢(shì)并非部分人所形容的“一片蕭條”甚至“慘不忍睹”，相反卻相當(dāng)不錯(cuò)，必須正確看待這個(gè)形勢(shì)。
前10個(gè)月全國商品房銷售面積79653萬平方米，增長10.0%。其中，住宅銷售面積增長9.0%。商品房和住宅銷售面積均超過2007年的全年水平(分別為7.6億、6.9億平方米)。如果按此推算，2011年全年商品房銷售面積會(huì)超過2009年全年水平。而2009年則樓市的火熱程度則僅次于2010年。另外，今年前三季度房地產(chǎn)投資同比增長32%，增速并不低。
從價(jià)格上來看，10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，全國房價(jià)平均環(huán)比下跌0.14個(gè)百分點(diǎn)。其中，高房價(jià)城市的“四大金剛”京滬穗深，新建商品房價(jià)格環(huán)比分別下跌0.1、0.3、0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)。但整體來看，房價(jià)目前仍屬于“停止上漲”階段。
簡而言之，今年一線城市樓市相對(duì)低迷，成交量大幅下滑，但二、三線城市樓市成交量還可以。這說明，房地產(chǎn)調(diào)控政策起了作用，有了效果。
調(diào)控政策不能放松
記者：如何評(píng)價(jià)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策？
王玨林：盤點(diǎn)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限貸、限購、房產(chǎn)稅等，其中影響最大的首推限貸。限貸不僅使中小開發(fā)商資金緊張，也使一些大開發(fā)商資金受到影響。對(duì)于購房人來說，限貸政策下，貸款下放周期有所延長。由此，投入房地產(chǎn)市場的資金，有很大一部分被堵住了，這對(duì)房地產(chǎn)市場的影響是很大的。另外，今年上半年央行多次加息，進(jìn)一步提高了開發(fā)商和購房者的資金壓力，對(duì)樓市也產(chǎn)生了一定影響。
限購政策對(duì)樓市影響也很大，但受執(zhí)行城市數(shù)量限制，其影響范圍相對(duì)有限。目前看來，限購政策對(duì)一線城市和旅游城市、沿海地區(qū)影響更大一些，因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)投資性購房所占比例較高；對(duì)二、三線城市影響較小，因二、三線城市投資性購房所占比例較小?？傮w來看，限購政策對(duì)各個(gè)區(qū)域的樓市剛需而言，不會(huì)造成過多打擊因而政策影響實(shí)際上是相對(duì)溫和的。
就房地產(chǎn)稅來看，目前仍處于試點(diǎn)階段，試點(diǎn)地區(qū)僅限于上海、重慶兩個(gè)城市，范圍有限，影響也有限。
綜上所述，2011年樓市調(diào)控政策對(duì)市場產(chǎn)生了積極作用，目前樓市已經(jīng)由過去的供求矛盾非常突出，轉(zhuǎn)入供求矛盾有所緩解的階段，但還沒出現(xiàn)供大于求的局面。
記者：明年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策會(huì)否出現(xiàn)一些變化？
王玨林：2005年以來，政府曾陸續(xù)出臺(tái)一些房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，但由于種種原因，前幾年調(diào)控效果不夠理想?？梢哉f，調(diào)控真正取得效果是在2011年。調(diào)控成果可謂“來之不易”。
為了鞏固來之不易的成果，就必須保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不能再折騰了。目前房地產(chǎn)市場的購買需求還很大，政策一旦放松，房價(jià)就會(huì)反彈，調(diào)控可能就將功虧一簣。即使是區(qū)域性的政策放松，也可能會(huì)影響全國調(diào)控的大局。所以，調(diào)控政策不會(huì)也不能放松。
從另一個(gè)層面來看，現(xiàn)有調(diào)控政策如果真要放開的話，也必須有新的調(diào)控手段來承接，即要實(shí)現(xiàn)“一進(jìn)一退”，這還需要一定時(shí)間。稅收應(yīng)該是承接房地產(chǎn)市場調(diào)控的長期手段之一，未來房地稅的實(shí)施范圍肯定要擴(kuò)大，這是大方向，但這需要具備一定條件，包括個(gè)人住戶信息系統(tǒng)的建設(shè)等。
記者：如何看明年的房價(jià)走勢(shì)？
王玨林：現(xiàn)在輿論傾向于房價(jià)下跌趨勢(shì)已形成。對(duì)于明年房價(jià)，我最擔(dān)心的卻是出現(xiàn)反彈。目前市場觀望情緒濃重，消費(fèi)需求受到很大抑制。一旦購房需求集中釋放，房價(jià)可能面臨很大的反彈壓力。另外，現(xiàn)在很多開發(fā)商也在觀望，降價(jià)幅度仍較有限。
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