此方式風(fēng)險(xiǎn)很大

　　早在2010年國家住建部就下發(fā)了文件，規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。住建部這些規(guī)定主要是為了維護(hù)購房者的權(quán)益。
 
　　金口律師事務(wù)所劉律師認(rèn)為，就這件事來講，如果購房者輕信了這些承諾與開發(fā)商簽訂了所謂的“借款協(xié)議”，未來可能要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)：

　　首先，開發(fā)商沒能取得預(yù)售許可證，到底是因?yàn)榉孔拥馁|(zhì)量問題還是其他具體原因我們并不清楚，但可以肯定的是這個(gè)樓盤沒有滿足銷售條件。這也就意味著，即使你買到了現(xiàn)在相中房子，也不可能取得房產(chǎn)證，也就是說其實(shí)你并沒能從法律上真正買到這套房子。其次，開發(fā)商是以“借款”的名義收取了購房者總房款的30%，如果開發(fā)商在開盤時(shí)“坐地起價(jià)”，購房者的權(quán)益很難受到保護(hù)，即使開發(fā)商將購房者預(yù)付的30%如數(shù)退還，消費(fèi)者在等待期間因?yàn)橘Y金被“套牢”很可能錯(cuò)失更好的買房機(jī)會(huì)，這個(gè)損失開發(fā)商不會(huì)承擔(dān)。最后，如果開發(fā)商沒有完成項(xiàng)目建設(shè)，就是我們常說的“爛尾”了，購房者現(xiàn)在交的30%房款就成了一張“十幾萬或者幾十萬的欠條”，雖然在法律上，購房者可以以債務(wù)的形式進(jìn)行追討，但這只能歸屬于民間借貸糾紛，處理起來也十分麻煩。
 
　　“購買‘便宜房’要三思而行，特別是證件不全的“便宜房”，千萬不能被開發(fā)商拋出的‘低價(jià)’給忽悠了，貪小便宜就容易吃大虧。已經(jīng)繳納‘權(quán)益金’的購房者可要求開放商退回‘權(quán)益金’。若開發(fā)商不退，應(yīng)保留好證據(jù)向有關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。”劉律師提醒說。
 
　　據(jù)劉律師介紹，商品房預(yù)售幾乎成為當(dāng)今開發(fā)商賣房的普遍形式，原因很簡單：開發(fā)商如果不通過預(yù)售的方式盤活資金的話，幾乎無法完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營。

　　“商品房預(yù)售必須取得許可證，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是保障廣大購房者的權(quán)益和房地產(chǎn)開發(fā)市場的良好秩序。但是，開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下，購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同是無效的，開發(fā)商應(yīng)無條件地退還收取的購房款并進(jìn)行相應(yīng)賠償。”

　　“辦理‘商品房預(yù)售許可證’必須要有其他的幾個(gè)證件。如果沒有其他的‘四證’，‘商品房預(yù)售許可證’也根本辦不出來。”劉律師最后說。

　　房產(chǎn)部門：

　　預(yù)售必須有預(yù)售許可證

　　記者電話采訪了青島市房產(chǎn)交易中心審批處的工作人員。據(jù)李姓工作人員介紹，商品房預(yù)售許可證的辦理在市場處，他們負(fù)責(zé)最后一步的審批。他介紹說，“商品房銷售必須有房屋預(yù)售許可證，如果沒有辦理預(yù)售許可證而進(jìn)行商品房的銷售是違反政策規(guī)定的。他認(rèn)為，不管是買還是賣，沒有“商品房預(yù)售許可證”的房子都是違規(guī)的。如果市民購買了沒有“預(yù)售許可證’的商品房，風(fēng)險(xiǎn)是肯定存在的。收取權(quán)益金、擅自發(fā)售VIP卡，辦理會(huì)員卡等形式都是違反政策規(guī)定的。”
 
　　“那么進(jìn)行房屋意向登記呢？”該工作人員回答，“沒有‘預(yù)售許可證’這樣做也是違規(guī)的。”同時(shí)他還表示，如果存在違規(guī)行為，市民可以舉報(bào)。若情況屬實(shí)，相關(guān)職能部門會(huì)對其進(jìn)行查處。