此方式風(fēng)險(xiǎn)很大
早在2010年國家住建部就下發(fā)了文件,規(guī)定未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。住建部這些規(guī)定主要是為了維護(hù)購房者的權(quán)益。
金口律師事務(wù)所劉律師認(rèn)為,就這件事來講,如果購房者輕信了這些承諾與開發(fā)商簽訂了所謂的“借款協(xié)議”,未來可能要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn):
首先,開發(fā)商沒能取得預(yù)售許可證,到底是因?yàn)榉孔拥馁|(zhì)量問題還是其他具體原因我們并不清楚,但可以肯定的是這個(gè)樓盤沒有滿足銷售條件。這也就意味著,即使你買到了現(xiàn)在相中房子,也不可能取得房產(chǎn)證,也就是說其實(shí)你并沒能從法律上真正買到這套房子。其次,開發(fā)商是以“借款”的名義收取了購房者總房款的30%,如果開發(fā)商在開盤時(shí)“坐地起價(jià)”,購房者的權(quán)益很難受到保護(hù),即使開發(fā)商將購房者預(yù)付的30%如數(shù)退還,消費(fèi)者在等待期間因?yàn)橘Y金被“套牢”很可能錯(cuò)失更好的買房機(jī)會(huì),這個(gè)損失開發(fā)商不會(huì)承擔(dān)。最后,如果開發(fā)商沒有完成項(xiàng)目建設(shè),就是我們常說的“爛尾”了,購房者現(xiàn)在交的30%房款就成了一張“十幾萬或者幾十萬的欠條”,雖然在法律上,購房者可以以債務(wù)的形式進(jìn)行追討,但這只能歸屬于民間借貸糾紛,處理起來也十分麻煩。
“購買‘便宜房’要三思而行,特別是證件不全的“便宜房”,千萬不能被開發(fā)商拋出的‘低價(jià)’給忽悠了,貪小便宜就容易吃大虧。已經(jīng)繳納‘權(quán)益金’的購房者可要求開放商退回‘權(quán)益金’。若開發(fā)商不退,應(yīng)保留好證據(jù)向有關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)。”劉律師提醒說。
據(jù)劉律師介紹,商品房預(yù)售幾乎成為當(dāng)今開發(fā)商賣房的普遍形式,原因很簡單:開發(fā)商如果不通過預(yù)售的方式盤活資金的話,幾乎無法完成整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營。
“商品房預(yù)售必須取得許可證,這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定,其目的是保障廣大購房者的權(quán)益和房地產(chǎn)開發(fā)市場的良好秩序。但是,開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下,購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同是無效的,開發(fā)商應(yīng)無條件地退還收取的購房款并進(jìn)行相應(yīng)賠償。”
“辦理‘商品房預(yù)售許可證’必須要有其他的幾個(gè)證件。如果沒有其他的‘四證’,‘商品房預(yù)售許可證’也根本辦不出來。”劉律師最后說。
房產(chǎn)部門:
預(yù)售必須有預(yù)售許可證
記者電話采訪了青島市房產(chǎn)交易中心審批處的工作人員。據(jù)李姓工作人員介紹,商品房預(yù)售許可證的辦理在市場處,他們負(fù)責(zé)最后一步的審批。他介紹說,“商品房銷售必須有房屋預(yù)售許可證,如果沒有辦理預(yù)售許可證而進(jìn)行商品房的銷售是違反政策規(guī)定的。他認(rèn)為,不管是買還是賣,沒有“商品房預(yù)售許可證”的房子都是違規(guī)的。如果市民購買了沒有“預(yù)售許可證’的商品房,風(fēng)險(xiǎn)是肯定存在的。收取權(quán)益金、擅自發(fā)售VIP卡,辦理會(huì)員卡等形式都是違反政策規(guī)定的。”
“那么進(jìn)行房屋意向登記呢?”該工作人員回答,“沒有‘預(yù)售許可證’這樣做也是違規(guī)的。”同時(shí)他還表示,如果存在違規(guī)行為,市民可以舉報(bào)。若情況屬實(shí),相關(guān)職能部門會(huì)對其進(jìn)行查處。