8月16日，SOHO中國在香港發(fā)布了2012年中期業(yè)績，并宣布將結(jié)束散售模式，轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”的模式，未來將持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)約150萬平米，其中北京約38萬平米、上海約112萬平米，涵蓋旗下主要在建項(xiàng)目。對(duì)于此次轉(zhuǎn)型，SOHO中國的董事長潘石屹笑言，從此要做“包租公”了。業(yè)界也出現(xiàn)了SOHO中國轉(zhuǎn)型是“形勢倒逼”的猜測。

　　是形勢倒逼？

　　SOHO中國一直以做商業(yè)地產(chǎn)散售著稱，該模式為其帶來了高周轉(zhuǎn)和高回報(bào)，但也有物業(yè)經(jīng)驗(yàn)混亂等“爛口碑”。如今十幾年模式一夕改，消息一出，有如重磅炸彈落地。SOHO中國的股價(jià)第二天應(yīng)聲下跌，盤中大跌8%，收盤時(shí)跌去5.4%。

　　同時(shí)，業(yè)界也出現(xiàn)了SOHO中國轉(zhuǎn)型是“形勢倒逼”的猜測。據(jù)其公布的2012年中期業(yè)績顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額12.22億元，同比下降約54%；凈利潤為6.13億元，同比下降約65%。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這樣的半年業(yè)績是“慘淡”。

　　同時(shí)，SOHO中國已經(jīng)連續(xù)兩年未達(dá)到銷售目標(biāo)。2011年，其全年銷售109億元，低于230億元目標(biāo)；今年上半年完成合同銷售額60億元，僅占全年銷售目標(biāo)的26%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，SOHO中國的轉(zhuǎn)型是“遲到的”，“最佳的時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2009年，像華潤置地在當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)型就很及時(shí)。由于SOHO中國的盈利方式單一，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力不足，現(xiàn)在它是被市場逼著走的。”

　　全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波認(rèn)為，SOHO中國此舉既是主動(dòng)的選擇，也有被動(dòng)的方面，“原有的散售模式不具有可持續(xù)性，SOHO中國轉(zhuǎn)型迫在眉睫。”

　　租務(wù)市場的“召喚”？

　　面對(duì)“倒逼論”的質(zhì)疑，潘石屹回應(yīng)說此次是“戰(zhàn)略性的布局”。SOHO中國執(zhí)行董事張欣也表示，最大的動(dòng)力是受租務(wù)市場的“召喚”。據(jù)世邦魏理仕報(bào)告顯示，過去18個(gè)月北京、上海辦公樓租金分別上漲了73%、18%，同時(shí)空置率降到歷史最低水平，分別為4%、6.7%。

　　張欣坦言：“從去年開始，北京和上海的租務(wù)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，而銷售卻非常緩慢，促使我們對(duì)市場進(jìn)行重新評(píng)估。”她還透露，預(yù)計(jì)5年后SOHO中國150萬平米的物業(yè)年租金收入將超過40億元，年回報(bào)率逾10%。

　　RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬認(rèn)為，SOHO中國的轉(zhuǎn)型是出于企業(yè)成長考慮的正確選擇。他還透露，2009年和2010年間，SOHO中國就曾經(jīng)就商業(yè)自持的運(yùn)營問題和戴德梁行有過接觸。

　　自2007年上市之后，潘石屹就多有欲自持商業(yè)的言論傳出。其在北京前門大街項(xiàng)目上的“練兵”，也被視為其轉(zhuǎn)型的鋪墊。

　　對(duì)于SOHO中國的轉(zhuǎn)型決定，業(yè)內(nèi)普遍叫好。朱凌波認(rèn)為，雖然大方向沒有走錯(cuò)，但是SOHO中國也不得不面對(duì)兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是“資金風(fēng)險(xiǎn)要抗住”；二是“運(yùn)營管理要補(bǔ)課”。

　　潘石屹曾透露，公司目前擁有150億資金，凈負(fù)債率僅為20%，足以支撐公司轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型后的負(fù)債率將可能提升至30%。張家鵬認(rèn)為，如果SOHO中國通過自有資金來完成轉(zhuǎn)型，應(yīng)適度放緩速度、掌握節(jié)奏，避免資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，從投資市場的角度來說，張欣認(rèn)為，此前的散售模式較難得到國際資本市場的認(rèn)可，轉(zhuǎn)型之后有望拓展融資規(guī)模。為此，張家鵬也認(rèn)為，自持模式更符合國際投資者的偏好。