包租公要“多多修煉”

　　至于在物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營方面，SOHO中國要“取經(jīng)”的地方似乎更多。

　　在寫字樓租賃上，張欣表示，SOHO中國有著超過十年、逾250萬平米的物業(yè)租賃經(jīng)驗(yàn)，因此不懼挑戰(zhàn)。而宋延慶認(rèn)為，為散戶代理租賃和大規(guī)模自持租賃不能相提并論。而且SOHO中國將面臨“四不像”的難題，“我們所說的寫字樓物業(yè)自持，多是以高端的甲級寫字樓為主；而這和SOHO中國的物業(yè)類型、品牌理念都是相悖的。”

　　在商鋪的運(yùn)營管理方面，SOHO中國更顯“底氣不足”。據(jù)其半年報(bào)顯示，SOHO中國在北京前門大街的5.5萬平米項(xiàng)目已經(jīng)完工。但該項(xiàng)目被指在招商、出租率方面的表現(xiàn)不佳。為此潘石屹表示，5月份已更換管理公司，將重新定位和招商，情況有望年底改觀。

　　張欣也坦言：“商業(yè)物業(yè)在整個資產(chǎn)組合中的占比約為30%。對于商業(yè)運(yùn)營，我們感覺到比較大的挑戰(zhàn)。”

　　據(jù)悉，今年5月，SOHO中國與盈石資產(chǎn)管理有限公司達(dá)成合作，該公司將全面接手SOHO中國的商鋪項(xiàng)目。潘石屹曾對外表示，兩者的長期合作有助于SOHO建立自己的專業(yè)招商和運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)、提高租戶質(zhì)量及物業(yè)收益。

　　為此，張家鵬、朱凌波均認(rèn)為，SOHO中國在商業(yè)人才的培育、經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的累積、與外圍服務(wù)商的配合、與客戶的溝通等方面，都需要“多多修煉”。

　　■ 五問潘石屹

　　潘石屹：大部分自持，部分仍出售

　　新京報(bào)：SOHO中國的散售模式一直被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，為何現(xiàn)在決定轉(zhuǎn)型？

　　潘石屹(以下簡稱“潘”)：散售能盡快回流資金，抓住機(jī)會、做大規(guī)模，公司實(shí)力得到特別大的提高。而過去十年，所有購買SOHO物業(yè)的人都分享了房價上漲。奧運(yùn)會、世博會使北京、上海過去十年房價高漲，但今天兩城市輪廓已成型，租金漲幅更快，我們在建商業(yè)項(xiàng)目量150萬平米，持有對公司價值更大。

　　新京報(bào)：上半年SOHO中國只賣了60億元，只完成全年目標(biāo)的26%，中報(bào)業(yè)績大跌，是否因銷售不利、投資人壓力轉(zhuǎn)型？

　　潘：中報(bào)在預(yù)期內(nèi)，年中沒有能交付的項(xiàng)目，今年9-10月銀河SOHO交付后會產(chǎn)生較大盈利。我們項(xiàng)目不多，半年看業(yè)績起伏大，2008年中期還虧損，我們和董事會反復(fù)考慮過，業(yè)績不確定這個問題很嚴(yán)重。轉(zhuǎn)型原因內(nèi)外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤一半以上都交了稅。

　　新京報(bào)：具體怎么“由賣轉(zhuǎn)租”？是否所有項(xiàng)目都“一刀切”不再出售？

　　潘：大部分自持，部分仍出售，如北京望京SOHO三棟樓，兩棟出售，最高一棟自持，年底望京SOHO有望清盤；比如SOHO天山廣場有3萬平米的酒店和住宅，這部分銷售，辦公和商業(yè)自持。出售的還有上海中山廣場的公寓部分、上海世紀(jì)大道SOHO。

　　新京報(bào)：SOHO稱轉(zhuǎn)型5年后，年租金收入40億元，但相比公司此前每年百億元以上的銷售收入，業(yè)績是否會出現(xiàn)劇烈下滑？

　　潘：這幾年公司收入還是靠銷售。房地產(chǎn)銷售有滯后性，如分期付款，未來能收回來的錢大概是100億元，可能3-4年后銷售收入會較大下跌。手頭150萬平米房子都建完需要三年時間，租金收入能補(bǔ)上一部分。

　　新京報(bào)：轉(zhuǎn)型后公司的組織架構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)會不會有調(diào)整？

　　潘：未來人員方面，銷售部分人員會有縮減，部分轉(zhuǎn)崗，轉(zhuǎn)向出租部、管理運(yùn)營部門。