中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，各地加速推地，一方面是土地出讓收益減少，地方財(cái)政吃緊，另一方面客觀上也起到了增加土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期的積極作用。
根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結(jié)果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元，同比分別減少9.7%和26.3%。其中，三季度出讓總面積和價款分別為9.02萬公頃和7175億元，環(huán)比分別增加30 .1%和47.6%，帶動前三季度降幅有所減小。
今年上半年，土地供應(yīng)情況不容樂觀。據(jù)國土部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國住宅用地供應(yīng)量為4 .72萬公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%。
此前國務(wù)院督察組完成對16個省市“落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況”后也表示，部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個別城市不到10%。
專家認(rèn)為，土地供應(yīng)下滑將會導(dǎo)致接下來住房的新開工量和供應(yīng)量的下降，土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致對未來房價上漲的預(yù)期增強(qiáng)。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房價反彈。
“房價的合理回歸，起碼地價要平穩(wěn)。”朱中一說，在各地的推地?zé)岢敝校P(guān)鍵還是要控制地價的非理性上漲，防止地方政府因財(cái)政“吃緊”放松調(diào)控。
張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前土地市場加大供應(yīng)與地方政府推地的現(xiàn)象有利于未來房價的中長期穩(wěn)定。但開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，開發(fā)企業(yè)投資意愿尚未有太大信心，不會出現(xiàn)“搶地潮”。
土地市場并未完全回暖
根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結(jié)果顯示，今年前三季度，全國土地市場維持整體偏冷格局，全國土地出讓面積和價款季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個季度同比下降。全國土地市場整體處于偏冷區(qū)間，尚不存在全面回暖的基礎(chǔ)。
記者注意到，雖然近期土地供應(yīng)、成交繁密，但除了少數(shù)高溢價地塊，此輪推地，幾個城市走的都是低價路線，出讓地塊多以低溢價成交。萬科[簡介 最新動態(tài)]以13.65億總價在廣州搶的地塊溢價率僅8.3%。8月底，萬科以7.9億元拿下位于上海松江區(qū)的地塊，溢價率也僅9.27%。
張宏偉認(rèn)為，個別“地王”并不意味著土地市場的回暖。在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，總價、單價“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，對于大多數(shù)中小房企只能望而卻步；當(dāng)前土地市場溢價率并不高，并且也和“低起拍價”價格有關(guān)系；今年以來高溢價和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好，地段位置較好地塊當(dāng)然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。
此外，從土地市場來看，拿地主體企業(yè)來看已經(jīng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。拿地主體基本上為高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)在前期通過降價跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的階段開始補(bǔ)倉拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動作及力度由于現(xiàn)金流不暢、對未來市場預(yù)期不明朗等均不及高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。
張宏偉表示，從這些企業(yè)拿地的時機(jī)及原因來看，一方面是市場成交量持續(xù)回升之后開發(fā)企業(yè)資金面有所好轉(zhuǎn)，開始謹(jǐn)慎拿地；另一方面，土地市場價格尚是相對較低的時候，此時正值政府大規(guī)模推地的時機(jī)，是比較好的拿地“換倉”時機(jī)。
