“不限購，不限貸，投資自用隨您便”、“買一層，送一層”這是北京某商住兩用樓盤打出的廣告標(biāo)語。在限購不放松的背景下，這種誘人的條件引得多少人駐足。但商住兩用房是否真有商家所描述的這樣好？記者走訪的專家表示，商住兩用房的概念并不存在，只是商家為了增添房屋售賣砝碼而制造出的噱頭。與此同時，雖然商住兩用房看上去很美，但是，其存在著住宅成本高、產(chǎn)權(quán)年限短等諸多問題有待解決。
“不限購”“稀缺性”成為商住兩用房標(biāo)簽
日前，記者走訪了北京市部分商住兩用樓盤，K 2百合灣位于通州區(qū)運河附近，銷售人員介紹，百合灣分布在運河兩側(cè)，東側(cè)樓盤屬于純住宅，西側(cè)則是商住兩用。對于二者的區(qū)別，銷售人員介紹，純住宅類的房源 戶 型 較 大 ， 而 商 住 兩 用 房 多 為LO FT，小戶型為主。他又補充道，商住兩用不限購，不限貸，“不限購，您想自住可以，想注冊公司做辦公室也可以，現(xiàn)在這樣的房子已經(jīng)不批了，以后想買也買不到了。”
記者查閱有關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，近年來在土地出讓環(huán)節(jié)，政府考慮到配套設(shè)施的完善，單純的住宅用地、商業(yè)用地越來越少，更多的是一種“綜合搭配”出售，即一塊土地既有住宅又有商服性質(zhì)。這只是對地塊使用用途的整合，并不是對土地使用用途的改變。
2011年6月1日，北京市五部門聯(lián)合出臺的《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》正式實施，這意味著此前大打政策擦邊球的“商改住”項目也被緊急叫停。于是，“不限購”、“稀缺性”便成了開發(fā)商為最后的“商改住”項目打上的標(biāo)簽。
對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，商住兩用房的用地本質(zhì)不是住宅而是商業(yè)，是限購出現(xiàn)的產(chǎn)物，是曲線入市。
“近年來，開發(fā)商獲利空間不斷縮窄，商住倒掛，開發(fā)商看到住宅好銷售，便將以商業(yè)立項的項目改為商住，如果自己持有還將面臨經(jīng)營問題，因此，轉(zhuǎn)變?yōu)樯套捎梅渴圪u，以便盡快變現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說。
受限購影響購買商住兩用房實屬無奈
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也表示，商住兩用房房產(chǎn)證上明確標(biāo)明是商用，雖然也是五證齊全，但只是表面上的合法。如果認(rèn)真追究起來，圍繞居住設(shè)計的商業(yè)地產(chǎn)其實是在打政策的“擦邊球”，是開發(fā)商的一種營銷手段、廣告策略。另外，從價格上來看，其價格多為同區(qū)域住宅價格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。
隨后，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，對于“商住兩用”項目，不少銷售員都把推銷的重點放在了不受限購令約束、投資自主皆可，以及由于停止審批而具有的“稀缺性”上。雖然來買房的大部分是沒有購房資格的外來人員，表示購買“商住兩用”項目純粹是受限購影響的無奈之舉，但是大多數(shù)仍表示是作為投資或過渡使用，將來可以出租。
“本想以后再買房，可看現(xiàn)在情況，房價一直不降，反而在上漲，可我還不到年限，這才不得不來看商住兩用房，最起碼想先買一套保值，要不以后可以買的時候就買不起了。”在樓盤推薦處，看房者小李這樣對記者抱怨道。
張大偉認(rèn)為，在限購、限貸的背景下，部分剛性人群不得不購買商住兩用房，但是不排除仍有部分是用作投資使用。“商住兩用房多為體量小，容積率高，密度大，人口多而雜，整體使用率較低，因此，真正購買作為自用的并不多，而北京屬于商住兩用房較多的地區(qū)，樓盤占整個住房市場近10%。所以，從量上更能看出房屋的用途。”
“也有部分購買者寄希望于土地產(chǎn)權(quán)會變更”聶梅生說。雖然商住兩用房產(chǎn)權(quán)是40年到50年，但購房者認(rèn)為在這期間內(nèi)，土地產(chǎn)權(quán)會發(fā)生變化，所以進(jìn)行購買。
商住兩用項目轉(zhuǎn)讓成本高
但值得注意的是，商住兩用房除產(chǎn)權(quán)年限不同外，契稅費用，水電費用，物業(yè)費用，戶籍制度，周邊配套等方面與純住宅均有較大差別。除商水商電外，契稅費用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等，使成本更高。
與此同時，在購房時，商住兩用房首付比例要求不低于50%，且不能使用公積金貸款，只能使用10年限期商貸，也給購房者徒添不少壓力。在戶籍方面，商住兩用房并不能用來落后，因此，即便周邊有較好的教育資源，仍不能享受。
除此之外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如學(xué)校、商業(yè)、居委會等，也就是說不會被強制配套幼兒園、學(xué)校，醫(yī)療機構(gòu)以及相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)等。而這無形中造成了購房者生活、學(xué)習(xí)上的不便。目前大多數(shù)“商住兩用”項目都是酒店式公寓設(shè)計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔(dān)憂。
聶梅生認(rèn)為，在政府加大管理力度的背景下，商住兩用房會逐漸減少，但是，必須看到，有市場即為合理，購房者的確有購房的需求，因此，我們必須提出新的解決方案，加大公租房、保障房受眾范圍，以保障人有所居，解決住房需求。
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