深圳111座摩天大樓井噴———

    沒(méi)有最高，只有更高。高達(dá)441.8米的深圳第一高樓京基100大廈，其標(biāo)桿高度僅僅在保持一年多之后就有可能易主。

    以“春筍”命名的華潤(rùn)集團(tuán)總部大廈今年10月下旬奠基開(kāi)工，這座新的摩天大樓500米的規(guī)劃高度將一舉超過(guò)京基100大廈。

    不過(guò)，這個(gè)高度也不能站上深圳最高建筑的頂點(diǎn)。在深圳已規(guī)劃和在建的項(xiàng)目中，“春筍”的高度僅僅排名第四位。

    在全國(guó)范圍內(nèi)掀起的摩天大樓熱潮中，深圳已建加上規(guī)劃或在建的200米以上超高層建筑合計(jì)達(dá)到100座之多，數(shù)量將超過(guò)香港和上海。

    但與香港、上海不同的是，深圳超高寫(xiě)字樓雖然打造了這座城市的新高度，但卻難以在這個(gè)城市樹(shù)立起租金標(biāo)桿。

    即便是現(xiàn)有的京基100大廈，其租金水平仍無(wú)法做到深圳最高。代表深圳最高租金水平的寫(xiě)字樓反而是中心區(qū)不過(guò)200米的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)。

超高寫(xiě)字樓爆發(fā)

    在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)耕耘多年的嘉里置業(yè)(中國(guó))投資有限公司區(qū)域市場(chǎng)總經(jīng)理鄺奕珺，甚至開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)深圳掀起的摩天大樓攀比風(fēng)潮。

    鄺奕珺在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪(fǎng)時(shí)坦言，深圳的經(jīng)濟(jì)量級(jí)仍無(wú)法與香港、北京、上海相匹敵，尚難以在短期內(nèi)承載起大量超高寫(xiě)字樓的井噴。

    從目前情況來(lái)看，深圳目前最高建筑京基100在未來(lái)僅能排名深圳建筑高度的第五名，而排名在它之前的分別是高度666米的晶都酒店改造項(xiàng)目、高度660米的平安總部大廈、高度518米的佳兆業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]環(huán)球金融中心[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]。

    上述幾大項(xiàng)目中，平安總部大廈已經(jīng)在建，佳兆業(yè)環(huán)球金融中心預(yù)備建設(shè)中，而京基集團(tuán)投資的晶都酒店改造項(xiàng)目尚處于規(guī)劃審批中。

    根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，目前深圳200米以上的超高層建筑已經(jīng)建成的有37座，加上規(guī)劃或在建的74座，合計(jì)有111座，將超過(guò)香港的40座和上海的63座。

    來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]的最新統(tǒng)計(jì)則顯示，未來(lái)5年，深圳新增的寫(xiě)字樓建筑面積約為600萬(wàn)平方米，而深圳市場(chǎng)每年對(duì)寫(xiě)字樓的消化量則小于80萬(wàn)平方米。

    世聯(lián)地產(chǎn)工商寫(xiě)字樓事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲進(jìn)一步解釋?zhuān)@600萬(wàn)平方米僅指到目前為止已經(jīng)報(bào)了規(guī)劃并且確認(rèn)了指標(biāo)的項(xiàng)目，并不包括大量的城市更新項(xiàng)目、“工改工”項(xiàng)目，以及目前正炙手可熱的前海深港合作區(qū)項(xiàng)目。

    張栩哲說(shuō)：“前海的供應(yīng)量其實(shí)是可以無(wú)限級(jí)增長(zhǎng)的，企業(yè)需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米，甚至更高。”

最貴租金之爭(zhēng)
    根據(jù)一般規(guī)律，超高寫(xiě)字樓的租金往往都高于普通寫(xiě)字樓，其承租率也相對(duì)較高，基本不會(huì)出現(xiàn)大量空置的狀態(tài)。

    在北京，蘋(píng)果公司的辦公室設(shè)在月租金最高可達(dá)每平方米1500元的國(guó)貿(mào)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]中心三期，高330米的國(guó)貿(mào)三期是北京最高建筑。上海浦東最高建筑——環(huán)球金融中心的租金水平，讓周?chē)钠胀▽?xiě)字樓難以望其項(xiàng)背。

    但在深圳這個(gè)高樓林立的金融中心，租金最貴的寫(xiě)字樓不是280米高的卓越世紀(jì)中心[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]和深圳第二高樓地王大廈，也不是榮膺華南第一高樓的京基100大廈，而是今年上半年剛剛開(kāi)始招租的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期。

    本報(bào)從代理機(jī)構(gòu)獲悉，目前京基100大廈租金均價(jià)約為每月每平方米260元，地王大廈寫(xiě)字樓的月租金在每平方米140到180元之間。

    而2008年入市的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期平均月租金為每平方米260元，今年推出市場(chǎng)的二期，中低區(qū)的月租金在每平方米280元，高區(qū)租金超過(guò)每月每平方米300元。

    在鄺奕珺看來(lái)，除了前期建設(shè)需要投入巨額資金，開(kāi)發(fā)商還必須考慮建成后超高層建筑如何實(shí)現(xiàn)良好效益的問(wèn)題，不能盲目追求高度。

    凱德置地總裁廖茸桐不久前在接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)也表示，品質(zhì)比高度更重要，超高寫(xiě)字樓的租金水平也不一定最高，租客更看重寫(xiě)字樓的綜合品質(zhì)。

    嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期高度僅為100米，二期的高度200米，這在高樓林立的深圳并不顯眼，但美國(guó)蘋(píng)果公司在深圳卻選擇了嘉里建設(shè)廣場(chǎng)。

    毫無(wú)疑問(wèn)，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期入市，直接將深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金帶入“300”時(shí)代，與此同時(shí)，普通寫(xiě)字樓租金價(jià)格卻出現(xiàn)不同程度下跌，加速洗牌。

    2012年9月，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司正式從深國(guó)投廣場(chǎng)搬遷至嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期辦公，在這座深圳最貴的寫(xiě)字樓內(nèi)租下了整整四層辦公樓。而昔日的深圳第一高樓地王大廈，其租金水平目前也已經(jīng)淪落到市場(chǎng)較低水平，空置率也一直居高不下，這意味著低租金也未必能留住優(yōu)質(zhì)租客。

    尤其是高端租客正日益向頂級(jí)寫(xiě)字樓集中。目前，嘉里建設(shè)廣場(chǎng)被譽(yù)為世界500強(qiáng)的深圳總部，僅嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期的租賃企業(yè)就有81家，其中80%的企業(yè)是外資企業(yè)，17家是世界500強(qiáng)企業(yè)，約占整個(gè)福田CBD世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量的三成。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)分化

    雖然租金全城最貴，但在深圳要想與蘋(píng)果在同一棟寫(xiě)字樓里辦公并不容易，一些試圖在嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期租樓的客戶(hù)常被婉拒。

    鄺奕珺說(shuō)：“不是我們挑剔，而是各個(gè)寫(xiě)字樓的定位不同，我們只是向租客坦誠(chéng)表明自己的立場(chǎng)及要求而已。”

    在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一方面是部分乙級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)法降低租金吸引中低端租客，另一方面是高品質(zhì)超級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始招商選客，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)日益加速，而嘉里建設(shè)廣場(chǎng)二期則成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分水嶺。

    而這兩類(lèi)寫(xiě)字樓也代表著兩種不同的開(kāi)發(fā)模式，一類(lèi)是由民企主導(dǎo)的分割散售，另一類(lèi)是統(tǒng)一業(yè)權(quán)、管理良善的只租不售。

    鄺奕珺認(rèn)為，國(guó)內(nèi)很多寫(xiě)字樓被散賣(mài)，會(huì)對(duì)后期的物管、業(yè)態(tài)、交通以及環(huán)境產(chǎn)生一定破壞。而正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文也表示，散售的盈利模式容易導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)一致性的欠缺，無(wú)法獲取價(jià)值最大化。

    今年以來(lái)，SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式從此前的“開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)型“開(kāi)發(fā)—自持”，而卓越世紀(jì)中心由此前的全部持有轉(zhuǎn)向“出售+持有”模式。

    來(lái)自高力國(guó)際的報(bào)告顯示，深圳業(yè)權(quán)分散的寫(xiě)字樓占到60%，這些業(yè)權(quán)分散的寫(xiě)字樓，對(duì)于大公司來(lái)說(shuō)，不便于其統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。

    而深圳租賃型的寫(xiě)字樓比例只占40%，其中與嘉里建設(shè)廣場(chǎng)同檔次水平的超甲級(jí)寫(xiě)字樓的數(shù)量不足10%，堪稱(chēng)稀缺。

    這兩者模式帶來(lái)的影響不容小覷，戴德梁行在一份研究報(bào)告中稱(chēng)，對(duì)比位于福田中心區(qū)內(nèi)相鄰的兩棟甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)，兩者在區(qū)位和建筑外形上沒(méi)有明顯區(qū)別，但之間租金水平差距達(dá)30%，值得深思。

    除了租金價(jià)格上升空間受限外，散售也把深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶入另一個(gè)困境：空置率難以有效降低。有業(yè)界人士稱(chēng)，目前福田中心區(qū)寫(xiě)字樓的空置率達(dá)15%左右。

    耐人尋味的是，租金最高的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)卻一直保持高出租率。嘉里建設(shè)半年報(bào)顯示，嘉里建設(shè)旗下的國(guó)內(nèi)辦公室物業(yè)的出租率為82%，其中嘉里建設(shè)廣場(chǎng)一期以99%的出租率位列第一位，而2011年末一期的出租率達(dá)到100%。