20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議重申了房地產(chǎn)(行情 專區(qū))緊縮調(diào)控政策(簡稱“新國五條”)，主要包括抑制投資投機(jī)性需求、增加供給、做好住房保障等五大政策措施。在我們看來，中央近期不會出臺進(jìn)一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。

 

房價將溫和上漲3%-5%

國家統(tǒng)計局日前公布了今年1月份70個城市的房價指數(shù)。與上月相比，新建住宅價格下降的城市有10個，持平的城市有7個，上漲的城市有53個。就此計算，有75.5%的城市房價較上月環(huán)比上漲，而去年12月、11月和10月這一數(shù)字分別為77.1%、75.7%和50.0%。其中，一線城市新建住宅價格增幅最快，北京較上月環(huán)比上漲2.1%，廣州較上月環(huán)比上漲2.0%，深圳較上月環(huán)比上漲2.2%。

與去年同期相比，16個城市房價有所下降，而去年12月這一數(shù)字為26。溫州、寧波和杭州(均位于浙江省)位列房價下跌的前三位，與去年同比分別下跌了10.8%、6.7%和6.6%。房價上漲的城市有53個，去年12月這一數(shù)字為40。與前幾個月房價上漲主要出現(xiàn)在中國內(nèi)陸三線城市的情況不同，1月份多個一線城市(包括北京、上海、廣州和深圳)的房價出現(xiàn)了相當(dāng)明顯的上漲。廣州是房價同比上漲最快的城市，漲幅高達(dá)4.7%，而去年12月這一數(shù)字為2.4%。

根據(jù)私營房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商網(wǎng)本月初公布的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國房價環(huán)比上漲1.0%，而去年12月環(huán)比上漲幅度為0.23%。這是自2011年2月以來最大的環(huán)比漲幅。搜房網(wǎng)調(diào)查的100個城市中，1月份35個城市的房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，而去年12月份這一數(shù)字為43.

我們?nèi)匀徽J(rèn)為今年房價將溫和上漲，全國房價整體增幅將在3%-5%。這將有利于經(jīng)濟(jì)活動實(shí)現(xiàn)溫和復(fù)蘇。然而，考慮到政府已把抑制房價上漲列為工作重點(diǎn)，加之近期新房供給量較大，特別是小城市和內(nèi)陸地區(qū)供給增加較快，房價大幅反彈的可能性不大。對于政策制定者而言，管理預(yù)期和保持經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)流動性穩(wěn)定對于實(shí)現(xiàn)房價穩(wěn)定十分重要。

區(qū)域樓市調(diào)控可能性大

“新國五條”重申了房地產(chǎn)緊縮調(diào)控政策，主要包括五方面內(nèi)容：地方政府應(yīng)保持房價穩(wěn)定，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)；繼續(xù)抑制投機(jī)性購房需求，已實(shí)施限購的城市將繼續(xù)執(zhí)行商品房限購政策，此外限購可能擴(kuò)圍至其他房價增長過快的城市；房產(chǎn)稅試點(diǎn)項(xiàng)目將擴(kuò)容至其他城市(當(dāng)前僅在上海和重慶試點(diǎn))；加大住房和土地供給，2013年民用住宅土地供應(yīng)量不會低于此前五年的平均值；2013年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)為630萬套(新開工)和470萬套(建成)；加強(qiáng)樓市監(jiān)測和監(jiān)督，建立房屋所有權(quán)信息系統(tǒng)。

顯然，此次決策層重申樓市調(diào)控措施是對近幾個月來房價加速上漲作出的表態(tài)，消息一出隨即在股市引發(fā)房地產(chǎn)股票的拋售?？傮w而言，“新國五條”本身并無過多出人意料之處。盡管多數(shù)措施不過是對現(xiàn)有調(diào)控措施的簡單重申，但卻影響到了市場預(yù)期，特別是對于限購及房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的預(yù)期。值得注意的是，“新國五條”并未明確提出資本利得稅以及進(jìn)一步收緊抵押貸款政策等其他政策措施。

國務(wù)院此番聲明，表明中央將繼續(xù)密切關(guān)注房價走勢，抑制房價反彈仍將是政策制定者的一項(xiàng)工作重心。但在我們看來，中央近期不會出臺進(jìn)一步的全國性緊縮措施，未來兩三個月將是重要的政策窗口期。近期來看，區(qū)域性樓市調(diào)控的可能性更大。比如，一些城市近期加強(qiáng)了對住房公積金的管理，旨在為中低收入家庭提供購房資金支持。相比之下，我們認(rèn)為廣受關(guān)注的房產(chǎn)稅對樓市的影響相對較小，而且未來數(shù)年內(nèi)在全國開征的可能性不大。