產(chǎn)權(quán)式酒店這在國(guó)內(nèi)外并不新鮮的投資模式，竟然在香港引起軒然大波。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]（00001.HK，下稱(chēng)“長(zhǎng)實(shí)”）拆售酒店風(fēng)波背后，折射出的是香港天價(jià)住宅下的變異社會(huì)以及地產(chǎn)商和政府之間微妙的角力。

 

上市不成轉(zhuǎn)拆售

 

2月18日晚，中環(huán)長(zhǎng)江中心大廈大堂人聲喧嘩，逾千人聚集于此等候乘電梯到達(dá)售樓處，購(gòu)買(mǎi)首批推出僅有65套的雍澄軒酒店房。由于供不應(yīng)求，買(mǎi)家需通過(guò)抽簽決定，抽中者猶如中了“六合彩”般高聲歡呼。

 

2月19日，同樣的場(chǎng)景在九龍紅磡置富都會(huì)商場(chǎng)重現(xiàn)。過(guò)千人士帶著已準(zhǔn)備好的支票或本票，搶購(gòu)295套分批推出的酒店房間，銷(xiāo)售一直持續(xù)到午夜。據(jù)長(zhǎng)實(shí)公布，短短兩日360套房全部售罄，估計(jì)套現(xiàn)14億港元。

 

長(zhǎng)實(shí)分拆雍澄軒酒店出售，該酒店成為香港首家產(chǎn)權(quán)式酒店。位于香港新界西葵涌地區(qū)的雍澄軒酒店，是長(zhǎng)實(shí)四大住宅式酒店的一座，另外三座分別是位于紅磡的海韻軒[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]酒店、海灣軒酒店和新界東馬鞍山的海澄軒酒店。

 

實(shí)際上，長(zhǎng)實(shí)去年曾計(jì)劃將這四大住宅式酒店以商業(yè)信托形式在港交所申請(qǐng)上市，涉及總出租面積約332萬(wàn)平方英尺，共4833間套房，預(yù)計(jì)可集資8億美元。但由于市況不佳，上市計(jì)劃去年底擱置。

 

上市不成轉(zhuǎn)為分拆出售，長(zhǎng)實(shí)執(zhí)行董事趙國(guó)雄更以“劃時(shí)代”投資產(chǎn)品的說(shuō)法對(duì)此進(jìn)行推銷(xiāo)。他稱(chēng)買(mǎi)家可自住也可委托酒店管理公司放租，以平均月租1.35萬(wàn)港元計(jì)算，回報(bào)率超過(guò)4%。

 

雍澄軒首批賣(mài)出的65套房，售價(jià)平均每平方英尺價(jià)5236港元，兩房最低“入場(chǎng)費(fèi)”僅需339.4萬(wàn)港元，比同區(qū)二手住宅價(jià)格低超過(guò)一成。再加上該酒店屬商業(yè)項(xiàng)目，買(mǎi)家不用支付針對(duì)非永久居民15%的買(mǎi)家印花稅（BSD）和三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓最高20%的額外印花稅（SSD）， 成本再低一大截。

 

有曾在海韻軒和海灣軒酒店居住過(guò)數(shù)年的非香港永久居民陳先生向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，長(zhǎng)實(shí)的住宅式酒店多為兩房和三房單位，適合一家大小居住，再加上其家具家電齊全，還有會(huì)所設(shè)施，管理完善，其實(shí)和普通私人住宅無(wú)異。“這樣的酒店公寓在夏威夷[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]和海南我都見(jiàn)過(guò)，如果我住過(guò)的這兩家酒店也賣(mài)，我也會(huì)考慮買(mǎi)，至少不用交15%的BSD，而且價(jià)格更便宜。”他說(shuō)。

 

不論是用家還是炒家，持相同想法的人很多。原本這只是又一出發(fā)展商賣(mài)樓的促銷(xiāo)大戲，價(jià)格吸引、可避開(kāi)政府4個(gè)月前推出的新稅，難怪人們蜂擁而至。但住宅式酒店拆售的模式，卻立即引起特區(qū)政府的強(qiáng)烈關(guān)注。

 

政府關(guān)注

 

爭(zhēng)議焦點(diǎn)是該酒店地契是否允許將酒店業(yè)權(quán)分拆，以及酒店房是否能讓業(yè)主自住，變相成為住宅。

 

火爆銷(xiāo)售消息甫出，香港發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波和運(yùn)輸及房屋局局長(zhǎng)張炳良便開(kāi)始公開(kāi)呼吁準(zhǔn)買(mǎi)家注意地契和是否可自住的風(fēng)險(xiǎn)，他稱(chēng)，若有違法物業(yè)可能面臨被充公。

 

趙國(guó)雄則稱(chēng)，該項(xiàng)目早于一年前已計(jì)劃拆售，集團(tuán)律師曾詳細(xì)研究，拆售是“合法、合情、合理”，買(mǎi)家除擁有房間業(yè)權(quán)外，也有權(quán)自定房間租金。

 

但他立即對(duì)業(yè)主可自住的說(shuō)法進(jìn)行了自我糾錯(cuò)。他強(qiáng)調(diào)雍澄軒是酒店項(xiàng)目，若業(yè)主將酒店用作住宅用途，作為酒店管理者一定會(huì)制止；所有入住者均需登記，如有違反，有需要時(shí)或發(fā)出禁制令。

 

香港政務(wù)司司長(zhǎng)林鄭月娥隨后對(duì)此針?shù)h相對(duì)：“我聽(tīng)到負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的發(fā)展商說(shuō)這做法是合情、合法、合理，但由這件事引發(fā)出來(lái)的情況大家都看到，社會(huì)上不同的專(zhuān)業(yè)人士，包括我們政府有關(guān)部門(mén)都是極度關(guān)注的。”她再次呼吁投資者要非常小心。

 

酒店拆售第四日，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英也主動(dòng)開(kāi)腔，強(qiáng)調(diào)非常重視事件，“雍澄軒酒店買(mǎi)家所買(mǎi)的不是住宅單位，也不是一般物業(yè)的分層業(yè)權(quán)，連買(mǎi)家自己都不擁有單位的獨(dú)有享用權(quán)。”

 

梁振英稱(chēng)，已責(zé)成有關(guān)的政策局和部門(mén)，從地契、城市規(guī)劃、酒店管理、消防以及保障消費(fèi)者權(quán)益等角度繼續(xù)密切跟進(jìn)，有需要時(shí)執(zhí)行地契條款和其他法規(guī)和政策。

 

隨后香港立法會(huì)發(fā)展事務(wù)委員會(huì)也對(duì)此分拆事件進(jìn)行了討論，地政總署署長(zhǎng)甯汗豪多次強(qiáng)調(diào)，該酒店不能作為住宅，業(yè)主不能自住。

 

兩名買(mǎi)家報(bào)警

 

建筑、測(cè)量及規(guī)劃界立法會(huì)議員謝偉銓解釋稱(chēng)，2003年7月后批準(zhǔn)的酒店地契都規(guī)定只允許整座出讓?zhuān)豢煞植鸪鍪?，但長(zhǎng)實(shí)的四家住宅式酒店的地契均是在此之前批出，故分拆酒店出售并未違反地契條例。

 

但他指出，公眾應(yīng)對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)有充分了解。包括若該酒店被改變用途，業(yè)主須承擔(dān)刑事責(zé)任。業(yè)主買(mǎi)入單位作投資，不得擅自更改、修改或改變有關(guān)物業(yè)單位的間隔及內(nèi)部裝修。

 

陳先生便表示，即便要在墻上打孔掛幅畫(huà)、搬動(dòng)家具位置都需要獲得管理單位的同意。

 

謝偉銓說(shuō)，若違反《旅館業(yè)條例》，政府有權(quán)收回單位，該酒店牌照將于2018年到期，屆時(shí)是否能獲得續(xù)牌仍是未知之?dāng)?shù)。此外不應(yīng)忽視的是，該投資收益需要交利得稅。

 

在政府和各方人士輪番提醒風(fēng)險(xiǎn)下，有兩名買(mǎi)家2月24日到警署備案報(bào)警，稱(chēng)當(dāng)初簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約前，長(zhǎng)實(shí)并未交代買(mǎi)家可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)家岳女士說(shuō)，若她在簽署臨約前已知風(fēng)險(xiǎn)，便不會(huì)貿(mào)然斥資近500萬(wàn)港元購(gòu)買(mǎi)一間約900平方英尺的酒店房間。