春節(jié)剛過(guò)，不少買(mǎi)房人過(guò)節(jié)回來(lái)后發(fā)現(xiàn)，北京二手房報(bào)價(jià)又比年前漲了一大截。近日，記者探訪了北京朝陽(yáng)區(qū)惠新里、朝陽(yáng)區(qū)望京、東城區(qū)安樂(lè)林路等多個(gè)區(qū)域發(fā)現(xiàn)，主城區(qū)的不少二手房相比兩個(gè)月前，報(bào)價(jià)明顯提升，有的房源甚至上漲了1萬(wàn)元/平米。隨著北京二手房成交量的上漲，房主期望值也明顯升高，惜售、提價(jià)的做法讓不少買(mǎi)房人遭遇“坐地漲價(jià)”。

 

年后二手房報(bào)價(jià)加速上漲

 

從去年11月份開(kāi)始，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)淡市不淡的行情，11月成交量為14449套，12月17920套，而在今年1月則達(dá)到19561套，創(chuàng)兩年來(lái)月度成交量的新高。成交量放量大漲，也帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格的上漲，年后的二手房報(bào)價(jià)更是加速上漲。

 

據(jù)記者了解，以惠新里為例，去年11月區(qū)域成交價(jià)為3.8萬(wàn)元/平米，去年12月則攀升至4萬(wàn)元/平米，今年1月份又上漲至4.2萬(wàn)元/平米左右，而到了年后，房主報(bào)價(jià)則出現(xiàn)跳漲，達(dá)到4.8萬(wàn)元/平米，而個(gè)別小戶型，報(bào)價(jià)直逼5萬(wàn)/平米。這也意味著，一套60平米的小兩居，年前的總價(jià)為250萬(wàn)/套，年后報(bào)價(jià)則達(dá)到270萬(wàn)-300萬(wàn)/套。

 

而在北京其他區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)普漲，不少近兩年買(mǎi)房的人看見(jiàn)現(xiàn)在自己同小區(qū)房源的報(bào)價(jià)，也被“嚇”了一跳。

 

住在西壩河的何先生告訴記者，去年年初他家附近的房?jī)r(jià)為2.7萬(wàn)-2.8萬(wàn)/平米，現(xiàn)在報(bào)價(jià)最低為4萬(wàn)/平米，最高則達(dá)到5萬(wàn)/平米了，漲勢(shì)嚇人。而家住知春路的曹先生稱，他家附近的房源去年春天的報(bào)價(jià)才3.1萬(wàn)/平米，而現(xiàn)在報(bào)價(jià)則在5.2萬(wàn)/平米，一年時(shí)間漲了將近2萬(wàn)/平米。

 

東城區(qū)安樂(lè)林路位于南二環(huán)外，這里80平米的兩居室在2012年年初報(bào)價(jià)大約為195萬(wàn)元。到2012年11月，報(bào)價(jià)漲到了230萬(wàn)元左右。而目前，同類(lèi)房源的報(bào)價(jià)大約為260萬(wàn)元。以此推算，從去年年底到現(xiàn)在，每平米的報(bào)價(jià)約上漲了3750元，如果與一年前比較，每平米的報(bào)價(jià)甚至上漲了約8000元。而該區(qū)域內(nèi)60平米以下的小戶型，漲幅更大。大約在過(guò)去的一年里，每平米上漲了1萬(wàn)元左右。

 

買(mǎi)方拒追漲開(kāi)始觀望

 

實(shí)際上，在成交方面，年前性價(jià)比高的戶型房源成交容易，但年后由于報(bào)價(jià)太高，目前仍是看的多，買(mǎi)的少，購(gòu)房人開(kāi)始以觀望為主。

 

惠新里一家中介的工作人員小賀告訴記者，現(xiàn)在房主看二手房市場(chǎng)仍是上漲的行情，賣(mài)房期望值也增大，先讓中介公司掛出一個(gè)高價(jià)，不著急成交，等市場(chǎng)慢慢接受這個(gè)價(jià)格，但買(mǎi)房人一時(shí)難以接受這種上漲方式，也讓成交進(jìn)入僵持。

 

而不少房主掛出的高價(jià)也嚇跑了購(gòu)房人。在通州梨園，新通國(guó)際花園小區(qū)100平米左右的房源，2012年年初為140萬(wàn)元左右，2012年11月為150萬(wàn)元左右。目前正常報(bào)價(jià)為180萬(wàn)左右，一些惜售的業(yè)主，故意掛出200萬(wàn)元甚至更高的價(jià)格。

 

通州九棵樹(shù)區(qū)域某門(mén)店經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“一些看房客戶聽(tīng)到報(bào)價(jià)，就說(shuō)還是等兩會(huì)之后看看再說(shuō)吧。”

 

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)之后，二手房市場(chǎng)先賣(mài)后買(mǎi)的改善型換房客戶比例大大增加，這部分人群也助推了報(bào)價(jià)的上漲。望京某門(mén)店經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“相對(duì)來(lái)說(shuō)，換房需求對(duì)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有剛需敏感。剛需看到房?jī)r(jià)太高可能就不買(mǎi)了，但是有換房需求的人看到要買(mǎi)的房?jī)r(jià)上漲，第一反應(yīng)是提高自己要賣(mài)的房子的報(bào)價(jià)。這樣市場(chǎng)上就形成了漲價(jià)的“連環(huán)套”，不但房主從漲價(jià)中沒(méi)有賺錢(qián)，反而使成交變得更難了”。

 

成交價(jià)仍平穩(wěn)上漲

 

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月第三周北京市二手住宅成交均價(jià)為25221元/平米，環(huán)比上周上漲0.7%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，從節(jié)后市場(chǎng)來(lái)看，雖然價(jià)格預(yù)期不斷走高，但實(shí)際成交價(jià)格并未出現(xiàn)暴漲，價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部的分析師也表示，目前統(tǒng)計(jì)的成交價(jià)格也未出現(xiàn)明顯的暴漲。

 

中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，二手房成交價(jià)格反映了市場(chǎng)的供求關(guān)系，但在報(bào)價(jià)上，也存在不理性虛報(bào)的現(xiàn)象，但如果是虛高，市場(chǎng)僵持一段時(shí)間，慢慢也會(huì)出現(xiàn)自我回調(diào)。對(duì)于破壞市場(chǎng)的行為，政府應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，完善市場(chǎng)，杜絕虛假欺詐等行為。

 

張旭表示，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的相對(duì)平穩(wěn)，有結(jié)構(gòu)的因素，也就是非主流區(qū)域的價(jià)格平穩(wěn)，在一定程度上抹平了主流區(qū)域的漲價(jià)幅度。“但是，數(shù)據(jù)更多地反映了業(yè)主提價(jià)后，面臨著較高的成交難度。即便是當(dāng)下市場(chǎng)，也存在高價(jià)業(yè)主調(diào)低價(jià)格的情況。”

 

■ 個(gè)案

 

“加價(jià)10萬(wàn)，才過(guò)戶”

 

二手房加速上漲，也讓房主期望值升高，不僅報(bào)價(jià)上升，一些房主在成交階段，開(kāi)始“坐地漲價(jià)”。

 

石先生去年12月在順義城區(qū)西辛南區(qū)看好了一套82平米的小兩居，以128萬(wàn)的價(jià)格簽了購(gòu)房合同，但直到2月21日才辦理面簽、貸款等手續(xù)約定過(guò)戶。但在過(guò)戶當(dāng)天，房主卻“爽約”，非要再加10萬(wàn)元，才配合過(guò)戶。石先生認(rèn)為，現(xiàn)在同樣戶型的房源已能賣(mài)到138萬(wàn)，急劇上漲的房?jī)r(jià)讓房東覺(jué)得賣(mài)便宜了，但白紙黑字的購(gòu)房合同不是兒戲，雙方應(yīng)該有誠(chéng)信，否則就用法律手段來(lái)維權(quán)。

 

■ 律師說(shuō)法

 

細(xì)化約定是維權(quán)關(guān)鍵

 

秦兵房地產(chǎn)律師團(tuán)馬傳貞律師提醒購(gòu)房人，二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，雙方出現(xiàn)糾紛主要根據(jù)合同約定來(lái)維護(hù)權(quán)益，因此在簽訂合同時(shí)，可以增加補(bǔ)充協(xié)議，細(xì)致約定購(gòu)房環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的違約情況，保護(hù)自己的權(quán)益。

 

針對(duì)石先生這種情況，具體還應(yīng)參考雙方的購(gòu)房合同來(lái)維權(quán)，比如合同中如果約定了過(guò)戶時(shí)間，如果房主不來(lái)，則屬于房主違約。如果沒(méi)有約定過(guò)戶時(shí)間，只是口頭約定，則通過(guò)中介等渠道尋找業(yè)主違約的證據(jù)，同時(shí)也可以給房主發(fā)書(shū)面的邀約函，告知房主過(guò)戶的時(shí)間，如果對(duì)方不回復(fù)，邀約函也可以成為維權(quán)的證據(jù)。