昨日，房企龍頭萬科在其深圳總部召開2012年度業(yè)績發(fā)布媒體見面會，見面會上萬科董事長郁亮表示，地產(chǎn)企業(yè)利潤將向制造業(yè)靠攏，在調(diào)控的大背景下，萬科將堅(jiān)持自住為主的細(xì)分市場。而近期，萬科頻頻出擊海外，郁亮表示，萬科僅僅是以學(xué)習(xí)的心態(tài)，并非不看好內(nèi)地市場。
房價(jià)快速上漲時(shí)代結(jié)束
昨日，萬科董秘譚華杰通報(bào)了萬科年報(bào)情況。當(dāng)年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，成為世界首個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超過200億美元的公司，其2012年度結(jié)算面積為899.3萬平方米，較上年同期增加60%，結(jié)算收入1015.8億元，較上年同期上升43.8%，此外，期末合并報(bào)表范圍內(nèi)還有1354.9萬平方米，金額1436.5億元的預(yù)售資源因?yàn)槲纯⒐ざ磪⑴c結(jié)算，可以覆蓋一年半左右的結(jié)算需要。
雖然年報(bào)數(shù)據(jù)一片大好，但是，萬科2012年公司結(jié)算毛利率卻進(jìn)一步下降，較2011年下降3個(gè)百分點(diǎn)至27.4%，而2011年相較2010年毛利率也有所下滑。
在媒體見面會現(xiàn)場，郁亮并不諱言其毛利率下降的事實(shí)，甚至以其為榮：“毛利率下降不正是大家所期待的嗎？房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率本來就不該維持在高位，回到合適的水平是大勢所趨。”他分析稱，目前地價(jià)在成本中占比越來越高，勞動(dòng)力成本也漲得很快，對于可能的盈利空間會有越來越多的壓縮，未來，萬科的毛利率回到制造業(yè)的水平是大勢所趨。
其表示，但是萬科會關(guān)注股東的收益問題，力爭通過降低負(fù)債率，提高周轉(zhuǎn)水平等來實(shí)現(xiàn)提高股東回報(bào)的要求。根據(jù)年報(bào)，萬科2012年實(shí)現(xiàn)全面攤薄凈資產(chǎn)收益率19.7%，較11年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，為1993年以來最高水平。
海外發(fā)展
并非不看好內(nèi)地市場
在萬科2012年年報(bào)開頭，記者看到這樣一段“致股東書”。“中國房價(jià)快速上漲的時(shí)代是否已經(jīng)結(jié)束？歷史存在偶然，過于自信的結(jié)論是武斷的。然而，我們至少可以說，這個(gè)時(shí)代應(yīng)該已經(jīng)結(jié)束。”
其分析稱，“應(yīng)該”包括三層含義：這是大眾希望看到的結(jié)果，具有理性分析的合理性，且是大概率事件。在上述判斷下，萬科認(rèn)為房企可選擇的長期策略應(yīng)該是：面向真實(shí)自住的需求，而不是面向投資預(yù)期；依靠專業(yè)能力賺錢，而不是依靠投資的膽量或者獲取資源的“門路”；快速周轉(zhuǎn)，謹(jǐn)慎投資；同時(shí)嚴(yán)守經(jīng)營底線，包括產(chǎn)品質(zhì)量、財(cái)務(wù)安全和守法誠信等。
在媒體見面會上，房地產(chǎn)未來的走向和“新國五條”等調(diào)控措施的影響也被頻頻提及，譚華杰表示，目前“新國五條”細(xì)則未出，對于按揭貸款的政策也沒有提到加強(qiáng)及更加嚴(yán)格的表述。“我們在細(xì)則出來之后會考慮這個(gè)問題。”而目前，其認(rèn)為并未感覺到萬科的銷售受到信貸政策的影響，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“我們會堅(jiān)持在自住客戶為主的細(xì)分市場，進(jìn)一步體現(xiàn)出面向自住的特色。”
在萬科年報(bào)中可以看到，其2012年144平方米以下戶型占比已經(jīng)達(dá)到所有住宅銷售套數(shù)的90%，而今年1月，該百分比已經(jīng)升至92%。
近期，萬科踏出進(jìn)軍國際市場的第一步，先后在中國香港地區(qū)與美國拿地，頗為引人關(guān)注，郁亮認(rèn)為，在海外的動(dòng)作是萬科向國外學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并不存在不看好內(nèi)地房地產(chǎn)一說。“世界并非非黑即白，海外發(fā)展并不是不看好內(nèi)地市場，萬科要進(jìn)入60多個(gè)城市，目前僅進(jìn)入10%的城市，市場份額僅2.18%，目前并不以一線、二線、三線概念劃分城市進(jìn)行投資。”郁亮表示。
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