中江地產(chǎn)重組命懸一線 大股東50億負(fù)債壓身

2013年03月23日 14:00
來源:中國經(jīng)營報
3月19日,中江地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]刊登繼續(xù)停牌提示性公告,稱接到控股股東江西中江集團(tuán)有限責(zé)任公司的通知:江西省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會正在有序推進(jìn)本公司控股股東中江集團(tuán)的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜,涉及本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的資產(chǎn)的清產(chǎn)核資、財務(wù)審計及資產(chǎn)評估等相關(guān)工作已經(jīng)正式啟動。
 
《中國經(jīng)營報》記者通過采訪發(fā)現(xiàn),中江地產(chǎn)的重組表面上看似乎箭在弦上,但由于中江地產(chǎn)在處理紫金城項目上已經(jīng)耗費(fèi)了江中集團(tuán)大量資金,且從去年年底開始的退鋪“風(fēng)波”懸而未決,致使很可能無法滿足接盤人未來商業(yè)運(yùn)作的需要,看上去緊鑼密鼓的重組進(jìn)程隨時會戛然而止,屆時,江中集團(tuán)能否自保同樣會被打上一個大大的問號。
 
兵敗多元化,苦  江中集團(tuán)經(jīng)過多年的深耕經(jīng)營,成就了國內(nèi)制藥行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的龍頭地位,在制藥行業(yè)的發(fā)展可謂順風(fēng)順?biāo)鋮s在2004年兼并江紙后沖進(jìn)了并不熟悉的房地產(chǎn)行業(yè)。希望產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化無可厚非,未想?yún)s成為江中集團(tuán)噩夢的開始?,F(xiàn)在,這個錯誤已經(jīng)像癌癥一樣瘋狂地擠壓著江中集團(tuán)的現(xiàn)實生存。
 
通過梳理公開信息不難發(fā)現(xiàn),江中2004年以承債式方式重組江西紙業(yè)時背負(fù)了20多億元債務(wù)(銀行負(fù)債14億元,社會負(fù)債2億元,職工安置5億余元),且基本依靠貸款來清償,每年由此增加利息至少1億元。
 
這樣分?jǐn)傁聛?,江中拿地的每畝土地成本高達(dá)400多萬元,而當(dāng)時同一地段掛牌價才70萬元/畝,由于拿地成本畸高,中江地產(chǎn)選擇了開發(fā)商鋪項目“紫金城”。
 
資料顯示,紫金城項目為江中集團(tuán)公司原控股上市子公司中江地產(chǎn)開發(fā),包括商品房和1~5層多層式商鋪,商鋪面積有22萬平方米。2006年開始,中江地產(chǎn)將其中7萬余平方米商鋪售出,再由江中集團(tuán)子公司時商公司托管返租。當(dāng)時鋪面銷售均價約為每平方米1.6萬元,涉及業(yè)主超過3000戶。
 
極度分散的商鋪產(chǎn)權(quán)格局,導(dǎo)致招商[簡介 最新動態(tài)]工作屢次受挫。2006年以來,紫金城商業(yè)項目一直無法開業(yè)。受紫金城項目拖累,包括承擔(dān)的利息、占用的沉淀資金及支付的商鋪租金、回購資金等在內(nèi),江中集團(tuán)在這個項目上始終處于只出不進(jìn)的財務(wù)狀態(tài)。
 
缺乏地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗而盲目進(jìn)軍房地產(chǎn),在房地產(chǎn)調(diào)控日緊的情況下啟動高端商業(yè)地產(chǎn),隨之對商鋪投資人許以高額回報將商鋪分散售出,這些都犯下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作大忌,直到今天,徹底把自己逼上了“退鋪”絕路,自嘗苦果。圍繞江中集團(tuán)多元化戰(zhàn)略,當(dāng)初管理層的一系列決策令人匪夷所思。
 
資金鏈繃緊,懸
 
目前,江中集團(tuán)在沒租金收益的情況下,已按照之前與紫金城商鋪業(yè)主的約定,支付了兩年,共2億多元租金。此次中江地產(chǎn)重組,無論誰來接盤,勢必要求中江地產(chǎn)把紫金城項目的業(yè)主分散問題解決,對于江中集團(tuán)而言,回購商鋪需要巨額資金,按150%回購條件將新增虧損6個億,這還不包括已支付的2億多元租金虧損。
 
退鋪啟動后,需大筆資金回購,江中集團(tuán)破斧沉舟,通過質(zhì)押“中江地產(chǎn)”和“江中藥業(yè)”股權(quán)籌資以應(yīng)對巨額退鋪資金,自身資產(chǎn)負(fù)債率從70%多上升到100%。綜合計算,受紫金城地產(chǎn)項目拖累,包括此次回購商鋪需要支付的款項,江中集團(tuán)及下屬的中江地產(chǎn)自2004年重組至今,一直承受的資金壓力總計高達(dá)50億~60億元,其中,用于商鋪回收從銀行獲得過橋貸款18個億,中江地產(chǎn)負(fù)債13個億,項目資金沉淀15億元,江中集團(tuán)自身貸款八九個億。記者從側(cè)面了解到,6月份江中集團(tuán)將面臨六七個億的貸款到期,這無疑對江中集團(tuán)本已繃緊的資金鏈條是一個重壓。試想,彼時哪家銀行敢給這樣的公司貸款?如果沒有投資人接盤,這些到期貸款江中集團(tuán)拿什么還?
 
江中集團(tuán)財務(wù)困境顯然會直接影響到中江地產(chǎn)的重組進(jìn)程。
 
根據(jù)記者對相關(guān)部門的暗訪,目前的商鋪回購已近七成,也就是,所斥巨資只完成了2000多戶商鋪的回購,剩下1000多戶回購的資金從哪里來?難道真是賣殼套現(xiàn),舍命一搏!可以看到,紫金城商業(yè)項目至今無人問津,中江地產(chǎn)已停牌多日,江中集團(tuán)斷臂之后,是逃過一劫還是轟然倒塌?一切都還是未知數(shù)。 
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