“國(guó)五條”公布后，針對(duì)二手房交易征收差價(jià)20%個(gè)稅的政策，網(wǎng)上傳出了多個(gè)版本的避稅攻略，并被瘋狂傳閱。那么網(wǎng)上盛傳的所謂買二手房避稅的五大奇招，也可以稱作“避稅五招”是否可行，存在什么樣的法律風(fēng)險(xiǎn)？昨天本報(bào)記者采訪了北京兩位資深法官。兩位法官表示，“避稅五招”不僅不靠譜，而且都存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

 

“避稅五招”之一

 

先過(guò)戶給子女 再上市銷售

 

網(wǎng)友總結(jié)出的買賣二手房避稅第一招，是父母先將房子過(guò)戶給兒女，再以兒女名義賣房避稅。

 

網(wǎng)上還舉例說(shuō)明這第一招的運(yùn)作過(guò)程：70多歲的楊老漢名下有一套60多平方米的房改房，楊老漢購(gòu)買該房時(shí)的價(jià)格是5萬(wàn)元。目前這套房子的市場(chǎng)價(jià)值是100萬(wàn)元，如果按照當(dāng)年5萬(wàn)元買下的價(jià)格，那么增值部分就達(dá)到了95萬(wàn)元，交20%的稅就是19萬(wàn)元。

 

楊老漢到派出所開具子女關(guān)系證明之后，到房產(chǎn)局以100萬(wàn)元把房子賣給兒子。兒子根本不需要付購(gòu)房款，就可以將房子歸到自己名下，唯一需要交的就是契稅和楊老漢的個(gè)人所得稅。楊老漢將房子賣給兒子，合同價(jià)格為100萬(wàn)元，那么今后以兒子的名義將這套房子再次出售時(shí)，該房的增值底價(jià)就是100萬(wàn)元。如果楊老漢仍以100萬(wàn)元出售，那么就相當(dāng)于無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。如此操作，神不知鬼不覺(jué)地避開了20%的增值稅。

 

法官點(diǎn)評(píng)：這招存在四個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)

 

那么這一避稅招數(shù)是否可行呢？房山法院的盧濤法官稱這一招存在四個(gè)方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先，父母將自己名下的房子過(guò)戶到子女名下后，子女就有權(quán)處置其名下的房產(chǎn)。如果子女將房子賣掉后不給老人賣房款，老人可能面臨無(wú)房可住或者無(wú)錢養(yǎng)老的困境。其次，如果父母將房子賣給子女過(guò)戶到子女名下，遇到子女離婚等家庭變故，房子有可能作為子女的夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，房屋的一半份額可能會(huì)落到他人名下。第三，房子過(guò)戶到子女名下之后，如果遇到子女在外面有債務(wù)糾紛，其名下的房產(chǎn)可能會(huì)被法院查封甚至強(qiáng)制執(zhí)行。最后，目前北京實(shí)行二套房、三套房限購(gòu)措施，如果父母將房屋過(guò)戶到子女名下而子女不能及時(shí)處置，遇到子女購(gòu)房就會(huì)因?yàn)槊掠蟹慷艿较拶?gòu)政策的影響。

 

“避稅五招”之二

 

簽陰陽(yáng)合同 做低交易價(jià)格

 

“20%的稅太重了，這下還不是滿城都是陰陽(yáng)合同啊!”針對(duì)二手房20%的計(jì)征個(gè)稅，有網(wǎng)友表示陰陽(yáng)合同將成為接下來(lái)二手房過(guò)戶的“標(biāo)準(zhǔn)合同”。所謂的陰陽(yáng)合同，是指二手房買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。以一套原價(jià)100萬(wàn)元、實(shí)際成交價(jià)格200萬(wàn)元的二手房為例，如果按照新政計(jì)征20%的個(gè)稅，那么需要繳納20萬(wàn)元的個(gè)稅;如果通過(guò)簽署陰陽(yáng)合同，將成交價(jià)格填寫成100萬(wàn)元，那么該二手房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的增值稅。

 

法官點(diǎn)評(píng)：陰陽(yáng)合同不受法律保護(hù)

 

對(duì)此盧濤法官表示，陰陽(yáng)合同不受法律保護(hù)，買房人今后再處置房產(chǎn)時(shí)，可能會(huì)承擔(dān)更大的稅負(fù)。

 

盧濤法官告訴記者，從法律上說(shuō)，陰陽(yáng)合同目的是逃避國(guó)家稅收，其本身就是非法的，一旦買賣雙方出現(xiàn)糾紛起訴到法院，法院不會(huì)保護(hù)假合同約定的內(nèi)容。此外，按照目前所有稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)的市場(chǎng)“潛規(guī)則”，買房人用陰陽(yáng)合同在這一次買房時(shí)少交了稅，但是如果買房人再將所購(gòu)房屋出售時(shí)，會(huì)因?yàn)榈谝淮谓灰缀贤瑑r(jià)格畸低而面臨再次交易的差價(jià)更大，需要交納的稅費(fèi)更多。

 

再有，目前稅務(wù)部門對(duì)交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格成交的二手房要進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，交易雙方必須按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行稅費(fèi)征繳。因此，陰陽(yáng)合同規(guī)避個(gè)稅的目的很難達(dá)到。

 

“避稅五招”之三

 

虛假訴訟 借司法判決過(guò)戶

 

“陰陽(yáng)合同?弱爆了!”陰陽(yáng)合同避稅的招數(shù)剛曬到網(wǎng)上，一位網(wǎng)友就在微博上表示，陰陽(yáng)合同避稅的成功率并不能百分之百得到保證，最簡(jiǎn)單有效的辦法可以通過(guò)申請(qǐng)司法判決，直接把二手房判罰給購(gòu)買方，節(jié)省的稅費(fèi)更多。

 

該人士表示，二手房買賣雙方可以偽造欠款事實(shí)，由買方向法院起訴，要求賣方還錢。賣方則表示愿意以房抵債，最終由法院將二手房判罰給買方，達(dá)到避稅目的。這一用虛假訴訟的方式騙取法院判決避稅，得到了很多網(wǎng)友的認(rèn)可。

 

法官點(diǎn)評(píng)：虛假訴訟將被追責(zé)

 

對(duì)于網(wǎng)民支招稱可用虛假訴訟騙取法院判決的方式避稅，盧濤法官稱，如果虛假訴訟的事實(shí)一旦被法官核實(shí)，買賣雙方都將面臨嚴(yán)厲的處罰甚至?xí)蛔肪啃淌仑?zé)任。

 

據(jù)盧濤法官介紹，今年1月1日實(shí)施的新的《民訴法》對(duì)于虛假訴訟加大了懲處力度。那些想通過(guò)虛假訴訟避稅的人實(shí)際上是低估了法官的水平和能力。據(jù)盧濤法官介紹，每次國(guó)家出臺(tái)涉及民生的重大政策之后，法院都會(huì)及時(shí)制定預(yù)案，隨之出臺(tái)預(yù)防當(dāng)事人通過(guò)虛假訴訟騙取法院判決的措施。就坊間流傳的偽造欠款事實(shí)，通過(guò)司法判決達(dá)到避稅目的的做法，首先法院判決一般只會(huì)對(duì)欠款數(shù)額和還款日期予以確認(rèn)，并不會(huì)直接同意“以房抵債”。如果雙方當(dāng)事人自愿同意以房抵債也不會(huì)得到司法確認(rèn)。對(duì)“以房抵債”的案件，法院的處理是通過(guò)司法拍賣程序，將拍賣所得款項(xiàng)扣除稅費(fèi)之后用以償還債務(wù)，所以想偽造欠款事實(shí)，通過(guò)法院判決達(dá)到避稅過(guò)戶的目的，在司法實(shí)踐中是行不通的。

 

據(jù)盧濤法官介紹，法院在審理案件中曾遇到過(guò)這樣的案例：買賣雙方為了避稅，簽訂假借條向法院起訴，買房一方稱對(duì)方欠自己的錢款要求償還，而賣房一方主動(dòng)提出愿意“以房抵債”，雙方演雙簧非常逼真，騙得了法院判決或調(diào)解書。但是在履行判決的過(guò)程中房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，買房人反悔，用假債務(wù)關(guān)系的判決書要求賣房人還本付息。在另外一個(gè)案例中，在履行判決書過(guò)程中房?jī)r(jià)大幅上漲，房主一方反悔，將錯(cuò)就錯(cuò)，返還買房人以“債務(wù)”名義約定的房款，收回所售房屋，使購(gòu)房人買房計(jì)劃落空。上述兩種情況無(wú)論哪種情況發(fā)生，另一方都要承擔(dān)虛假訴訟的風(fēng)險(xiǎn)，一旦虛假訴訟露餡兒，雙方還都將受到法院的處置。

 

“避稅五招”之四

 

假離婚假結(jié)婚 小心弄假成真

 

在網(wǎng)友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號(hào)稱最簡(jiǎn)便有效的一招，是通過(guò)離婚、結(jié)婚來(lái)實(shí)現(xiàn)避稅。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚;第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性;第三步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來(lái)，二手房過(guò)戶的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)用，加上房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過(guò)戶。這樣的避稅辦法，可以節(jié)省幾萬(wàn)乃至幾十萬(wàn)元的過(guò)戶費(fèi)用。

 

法官點(diǎn)評(píng)：假結(jié)婚可能會(huì)導(dǎo)致“婚內(nèi)強(qiáng)奸”

 

對(duì)于網(wǎng)民列舉的通過(guò)假離婚、假結(jié)婚避稅的招數(shù)，北京市一中院法官郭嘉稱，這招最不可行，可能會(huì)導(dǎo)致“婚內(nèi)強(qiáng)奸”，而且這招明顯突破了人的道德倫理底線。

 

郭嘉法官稱，我國(guó)法律不承認(rèn)“婚書”、“婚約”，試圖通過(guò)假離婚、假結(jié)婚達(dá)到避稅的目的，即使買賣雙方在實(shí)施之前寫下書面約定，這個(gè)約定也不受法律保護(hù)。據(jù)郭法官介紹，北京多家法院都曾審理過(guò)夫妻雙方為了向單位要房而假離婚，最后一方假戲真作不同意再?gòu)?fù)婚，使另一方人財(cái)兩空的案件。比如，女方在面臨單位分房時(shí)，為了制造出自己名下無(wú)房的假象，與自己的丈夫約定好先假離婚，將夫妻雙方的住房變更到丈夫名下，自己凈身出戶，待分到房后再?gòu)?fù)婚。卻沒(méi)想到，丈夫卻假戲真作，事情辦完后不再同意復(fù)婚，自己卻帶著房子一走了之，使女方落得人財(cái)兩空。

 

郭法官說(shuō)，目前網(wǎng)上流傳的通過(guò)假離婚、假結(jié)婚避稅的招數(shù)，買賣雙方為了省下20%的房屋增值稅，先是夫妻假離婚，再由戶主與對(duì)方的異性假結(jié)婚，如果假結(jié)婚的一方要求行使配偶權(quán)過(guò)性生活怎么辦？

 

對(duì)此，盧濤法官表示，假離婚、假結(jié)婚還會(huì)引發(fā)其他的法律問(wèn)題，比如假結(jié)婚之后，夫妻名下的財(cái)產(chǎn)就可能認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，再辦理離婚手續(xù)時(shí)，可能將面臨將夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的局面，使一方的財(cái)產(chǎn)受損。

 

“避稅五招”之五

 

過(guò)戶給公司 需防“雞飛蛋打”

 

除了陰陽(yáng)合同、司法判決之外，根據(jù)目前的“國(guó)五條”規(guī)定，以公司名義售賣二手房并無(wú)征繳20%所得的規(guī)定，由此有的網(wǎng)友支招稱一些二手房可以通過(guò)這一途徑進(jìn)行避稅。

 

法官點(diǎn)評(píng)：得不償失

 

對(duì)于以公司名義售房避稅，盧濤法官稱，“這一招意義不大，風(fēng)險(xiǎn)很大。”

 

盧濤法官分析，以公司名義售房避稅，首先得將個(gè)人名下的房屋過(guò)戶到公司名下，要先繳3%的契稅，企業(yè)向外出售該房屋時(shí)，按照規(guī)定要繳納15%的企業(yè)所得稅，這一納稅比例比個(gè)人售賣二手房需要繳納20%的二手房增值稅少不了多少，但這招風(fēng)險(xiǎn)卻很大。首先個(gè)人名下的房屋轉(zhuǎn)移到企業(yè)名下之后，企業(yè)就有權(quán)出售、抵押該房屋，而不需要得到房屋實(shí)際所有人的許可。此外如果公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題或有外債不能償還，過(guò)戶到企業(yè)名下的房屋還有可能被法院查封、拍賣用以償還企業(yè)債務(wù)，最終房屋所有人落得雞飛蛋打。

 

盧濤法官總結(jié)說(shuō)，網(wǎng)上避稅全攻略可以說(shuō)“招招驚險(xiǎn)，步步難行，全不靠譜”。盧濤法官提示市民，已經(jīng)簽訂買房合同的市民趕緊辦理過(guò)戶手續(xù)，不要期待房?jī)r(jià)上漲或者下跌；沒(méi)有充分想好是否出售或者購(gòu)買二手房的市民，也不要因?yàn)檎咄蛔兌^腦發(fā)熱，在沒(méi)有冷靜做出決定的情況下就直接沖進(jìn)二手房交易市場(chǎng)做出不冷靜的決定，給今后的生活埋下諸多隱患。