由國務(wù)院發(fā)展研究中心主辦、中國發(fā)展研究基金會承辦的主題為“中國：改革開放與全面建成小康社會”的中國發(fā)展高層論壇2013年會23日在北京釣魚臺國賓館舉行。

 

在“中國房地產(chǎn)的近憂與遠(yuǎn)慮”分論壇上，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲表示，根據(jù)第六次（2010）人口普查的數(shù)據(jù)和相關(guān)數(shù)據(jù)推算，到2010年，全國積累住房存量179億平方米，2.2億套的住房，按2010年常住人口的家庭戶來算，戶均1.02套。中國住房最短缺的時候可能已經(jīng)過去。到2015年“十二五”以后，城鎮(zhèn)家庭戶戶均會達(dá)到1.08套，全世界的經(jīng)驗是達(dá)到這樣的水平以后，住房市場峰值就到來了，整個市場開始往下走。

 

任興洲認(rèn)為，下一步的發(fā)展除了數(shù)量型的發(fā)展，不斷的多建房子以外，更重要的是提高質(zhì)量以及住房結(jié)構(gòu)問題。他指出，一線城市存在缺房問題，部分三四線城市甚至省會城市（比如鄂爾多斯、溫州等）存在產(chǎn)能過剩問題。因此，一刀切措施可能不太適合了。任興洲建議，應(yīng)該有針對性地去進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控和社會管理。

 

對于房地產(chǎn)業(yè)2013年的發(fā)展軌跡，任興洲認(rèn)為取決于兩大因素。第一，政策因素，3月份二手房市場井噴式的交易量和國五條、國辦六條細(xì)則有很大的關(guān)系，未來的市場會怎樣，與各地實施的細(xì)則有很大的關(guān)系。第二，工作政策，特別是金融政策，今年的貨幣發(fā)的多不多，以及金融優(yōu)惠政策會決定今年的市場的走勢。”

 

國土資源部副部長胡存智的觀點恰好印證了任興洲的觀點，他指出，目前中國的土地供應(yīng)對滿足城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)用地需求是足夠的，并非是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上揚。但目前的市場表現(xiàn)出來的情況卻是供不應(yīng)求的表達(dá)方式，這主要原因是投資性的需求過于旺盛，因此總體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。

 

所以，胡存智認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)該考慮把現(xiàn)在已經(jīng)成功的限價、限購的政策轉(zhuǎn)化為用經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行。最值得考慮的是對現(xiàn)有的房屋，對第二套以上，比如說從第三套開始征收不動產(chǎn)的調(diào)節(jié)稅。如果能夠盡快用經(jīng)濟(jì)和稅收的手段，就會使整個調(diào)控取得比較好的效果。這樣的話能夠把投資、投機(jī)性的需求抑制在合理的水平上。

 

與任興洲和胡存智的觀點相映成趣的是，作為內(nèi)地著名的房地產(chǎn)企業(yè)之一的綠地2012年在海外的業(yè)務(wù)收入達(dá)到20億人民幣，為什么要去海外？是不是內(nèi)地對房地產(chǎn)的限制太多？又或者已經(jīng)預(yù)測到了2015年的峰值的到來？

 

綠地集團(tuán)[簡介 最新動態(tài)]董事長、總裁張玉良的回答是，中國華人在海外的購房，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計比例是非常高，澳洲70%的新房都是賣給中國的消費者。中國旅游客有關(guān)部門的統(tǒng)計是達(dá)到一億人次，未來幾年會翻番到幾億人次，增長的速度是非?？斓摹堄窳颊J(rèn)為，中國的大企業(yè)在積極穩(wěn)妥的情況下拓展海外市場是到時候了。

 

張玉良同時指出，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場差異性比較大，譬如說有的地方房價在上去，但是有的城市房價根本沒有上去，有的城市人口超千萬了，房價仍是非常低的狀態(tài)下，這種地區(qū)我們征收20%的交易的盈利稅是不需要的。胡存智對張玉良的觀點表示贊成，他認(rèn)為，調(diào)控政策要有精確的針對性。房地產(chǎn)是相對獨立的，或者是相對隔離的區(qū)域性市場，不同的城市間[最新消息 價格 戶型 點評]差別很大，一些三四線城市可能還要培養(yǎng)、培育房地產(chǎn)市場，一線城市可能過熱。無論是保障房還是房價，還是供應(yīng)量等等，都會有很大的差異，因此調(diào)控政策要有差別化要有精確的針對性。

 

張玉良還指出，要合理控制房價，需要對城市總體規(guī)劃的布局，對特大型城市來說，城市有序的流動需要有一些措施。還比如房地產(chǎn)價格中，綜合的稅負(fù)可能需要統(tǒng)一考慮，把已經(jīng)在房價中很沉重的稅負(fù)，能不能綜合來減減。有個數(shù)據(jù)調(diào)研是，開發(fā)企業(yè)一般的稅收大概在整個房價中占了20%，在供不應(yīng)求的城市中，客觀上負(fù)擔(dān)就轉(zhuǎn)嫁給了消費者，再加上土地供應(yīng)中的稅負(fù)，房價中的稅負(fù)的負(fù)擔(dān)更重。因此我認(rèn)為需要有一系列的綜合性的措施，來解決我們未來的遠(yuǎn)慮。

 

胡存智對此回應(yīng)道，調(diào)整房地產(chǎn)稅收，把投資、投機(jī)性需求引導(dǎo)到兩套房之內(nèi)，這是中國的特色，使第三套房以上的房子失去過多的投資價值，這樣的話就使得現(xiàn)在的供不應(yīng)求的局面能夠得到扭轉(zhuǎn)，使大量的存量房，就是多余的套型的房能夠作為供應(yīng)源，逐步的供應(yīng)到市場中來，這樣市場是穩(wěn)定而且是可持續(xù)發(fā)展、長期的穩(wěn)定的市場。在稅收的環(huán)節(jié)上，國土部門也一直在研究，國土部一直建議，減少流通的稅費，增加保有環(huán)節(jié)的稅費，是兩套以上的保有環(huán)節(jié)的稅費要增加。在這個基礎(chǔ)上就可以把有關(guān)的資金，用于首次置業(yè)或者是租賃房屋的人員，這樣使得房地產(chǎn)能夠健康而有序的發(fā)展，不用過多的采用行政手段來處理。